«Хрущевки» под снос: панельный холодильник, «тещина комната» и окно в санузле

1. Почему «хрущевка» и как временное стало постоянным

Автор меткого прозвища — фольклор. Дома этой серии начали массово строить, когда у власти был Никита Хрущев. Первые каркасно-панельные пятиэтажки возводили как социальные бесплатные квартиры с расчетом на 25 лет. Но новостроек не хватало, и временное жилье для многих россиян стало постоянным.

Активный период застройки «хрущевок» пришелся на 1957—1985 годы. За десятилетия многие дома этого проекта устарели и пришли в негодность, отсюда еще одно народное прозвище: «хрущебы». Не радовала жильцов безрадостная архитектура, не обремененная излишествами, и сама планировка квартир: теснота, неудобства.

В период новой истории России в Москве начали сносить устаревшие и нерентабельные пятиэтажки, чтобы на их месте строить новое жилье. На днях Владимир Путин поручил Сергею Собянину продолжить эту работу. На сегодня, по словам мэра Первопрестольной, в городе остались считанные единицы «хрущевок» и уже подготовлены новые площадки для новостроек.

2. Москвичи нарушили Градостроительный кодекс

Казанские эксперты из области архитектуры считают решение правильным и полагают, что в будущем оно сможет послужить примером для других городов, где также много домов «хрущевской» застройки.

— Сам подход, который они в Москве предприняли, мне кажется интересным. Потому что он очень сильно нарушает действующий Градостроительный кодекс, не говоря уже о других законодательных базах, на которые мы сегодня опираемся. И им придется сейчас это решать. На самом деле, эти проблемы актуальны не только для Москвы, но и для Казани, — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

По его словам, правовой порядок расселения этих домов в дальнейшем можно взять за основу и в Казани.

— В Москве очень много блочных «хрущевок», построенных с расчетом на 25 лет. У нас они, по-моему, тоже есть. Поэтому физический износ таких домов уже превысил все мыслимые нормативы. Проблема в том, что в них идут сварные детали, а при любой сварке металл окисляется и быстро коррозирует. Плюс некачественная заделка швов, — добавляет еще один эксперт, доцент кафедры реконструкции КГАСУ Ринат Мухитов.

Поэтому такие дома представляют определенную опасность, говорят специалисты, и они согласны с решением о сносе.

Александр Дембич: «У нас в центре города таких построек не так много. Они в основном в периферийной зоне. Поэтому для нас это не очень актуально». Фото Олега Тихонова

3. Восьмая часть всех домов в Казани

В Казани на «хрущевки», по словам экспертов КГАСУ, приходится порядка 3 миллионов квадратных метров. При том, что общий фонд жилья составляет 24 миллиона «квадратов», получается внушительная доля от всех домов в городе — одна восьмая. Особенно много домов этой серии строили в микрорайонах Танкодром, Горки, по улицам Аделя Кутуя, Космонавтов, Восстания, Декабристов и т. д.

У многих казанских «хрущевок», особенно панельных, срок эксплуатации тоже давно истек. Физический износ пытаются устранить с помощью текущего и капитального ремонта — это действительно продлевает жизнь пятиэтажкам еще на 30 лет, но кардинально проблему не решает. Тем не менее, в ближайшее время в нашем городе вряд ли удастся последовать примеру Москвы.

— Казани, я не думаю, что эта перспектива особенно светит. Потому что у нас в центре города таких построек не так много. Они в основном в периферийной зоне. Поэтому для нас это не очень актуально. Во-вторых, Москва совершенно другой в финансовом отношении город, где стоимость земли многократно выше, чем в Казани, — поясняет завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

И это при том, что стоимость строительства в Москве и Казани не сильно отличается, говорят специалисты. Поэтому благодаря разнице между ценами на землю и стройку в российской столице ломать «хрущевки», чтобы строить на их месте новое жилье действительно выгодно, а вот в Казани будет не рентабельным по крайней мере в обозримом будущем.

4. В тесноте и в обиде

Про планировку квартир-хрущевок в Казани уже ходят анекдоты. Многих смущает отсутствие выбора: санузлы маленькие, кухни крохотные. У тех, кто хочет изменить дизайн своего жилища, вся интрига сводится к вопросу: сносить ли стенку между кухней и комнатой и куда засунуть кровать.

— Эти дома, конечно, морально устарели. Это и малогабаритные квартиры, и маленькие лестницы, и масса проблем из-за этого. В панельных «хрущевках» есть проблемы с внутренней планировкой, звукоизоляцией. Поэтому, конечно, дома эти надо сносить, — считает Ринат Мухитов.

Будь Казань так же богата, как и Москва, вопрос можно было бы решить, говорит завкафедрой реконструкции КГАСУ.

5. «Хрущевский холодильник»

Такое название в народе получил маленький специальный шкафчик для хранения продуктов под окном кухни в кирпичных «хрущевках». Благодаря толщине наружной стенки в полкирпича температура в этом шкафу в холодное время года действительно близка к той, что в холодильнике, а иногда и ниже. В некоторых вариантах зданий в «хрущевском холодильнике» даже наружное отверстие есть для вентиляции и нормальной работы газовой плиты.

Часто «хрущевским холодильником» называют и сами особенно холодные «хрущевки» панельного типа. Дома такой серии отличаются очень низкой теплоизоляцией.

— Их строили в 60-е годы и по техническим характеристикам они менялись не так быстро, я имею в виду толщину плит для обеспечения теплозащиты. Эти дома, конечно, очень холодные. Современные дома требуют другой конструкции панелей, — поясняет Ринат Мухитов.

6. «Тещина комната»

Это еще одно заметное отличие «хрущевок» от других квартир. «Тещиной комнатой» казанцы прозвали кладовку — темную комнату без окон для хранения вещей. В некоторых вариантах построек эти «темнушки» — еще одно распространенное в народе название — имели сквозные двери. В более поздних проектах кладовки уменьшили, превратив их во встроенные шкафы.

В свое время проблему тесноты в «хрущевках» решали с помощью производства специальной малогабаритной мебели под эти квартиры, но сейчас этого уже нет.

7. Окно в санузле

Многие обитатели «хрущевок» до сих пор недоумевают: зачем в санузле предусмотрено окно? Окошко расположено под потолком с выходом на кухню, а на кухне напротив него находится уже уличное окно. Одно из объяснений для чего это сделано: чтобы принимающий ванну человек не остался в полной темноте в случае перебоев с электричеством, предполагают казанцы.

Но даже окошко в санузле смущает не столько, сколько сами габариты квартиры. Хотя, как говорят специалисты, главная проблема обитателей «хрущевок» в том, что люди не всегда правильно соотносят количество проживающих и размеры жилой площади.

— Поэтому у нас нет зала, что там спят. Кухня настолько маленькая, что все не могут там разместиться, поэтому приходится есть в зале. А вообще это идеальная планировка, если в «хрущевке» будет жить столько людей, сколько спален в квартире, — приводит пример Ринат Мухитов.

8. Нужно ли спасать «хрущевки»?

Рынок вторичной недвижимости, немалую долю которого составляют и «хрущевки», с начала года начал расти, то есть спрос на это жилье у казанцев пока сохраняется.

Но специалисты сходятся во мнении, что если уж говорить о проблеме замены устаревших домов новыми, то в первую очередь надо начинать с ветхого и аварийного жилья, которое уже не подлежит ремонту.

— Да, панельные «хрущевки» по тепло-техническим соображениям сейчас в нормы не вписываются. Но есть прекрасные примеры — их утепляют и они прекрасно стоят. Инженерные коммуникации там выходят из строя, проржавев. Но их без проблем меняют и они тоже стоят, — считает Александр Дембич.

Благодаря своевременному ремонту «хрущевки» могут прослужить казанцам еще полвека, уверены эксперты.

— Все «хрущевки» разные, их состояние определяется в каждом конкретном случае. И говорить о том, что у них срок — 50 или 70 лет, это совершенно условно. Так это не определяется, нужно делать техническое обследование, — поясняет член Союза архитекторов РТ Сергей Саначин.

— Здесь надо разделять «хрущевки». Более поздние постройки в кирпичном исполнении действительно могут долго стоять. А вот панельные дома, конечно, надо демонтировать, потому что там уже все ветхое. И более того, в какой-то степени эти дома уже опасные, они могут просто развалиться, — считает Ринат Мухитов.

Сергей Саначин: «Все «хрущевки» разные, их состояние определяется в каждом конкретном случае. И говорить о том, что у них срок — 50 или 70 лет, это совершенно условно. Так это не определяется, нужно делать техническое обследование». Фото Олега Тихонова

9. Попытки модернизации

В Казани представлены разные серии «хрущевок»: от самой первой К-7 — панельно-каркасных домов с раздельными санузлами и комнатами — до самой распространенной — 447-й с кирпичными стенами, но тоже тесными квартирами.

В начале 2000 годов Казань одним из первых российских городов в период новой российской истории предприняла попытку модернизировать «хрущевки». На пятиэтажках по улицам Короленко, Гагарина и Восстания шестым этажом надстроили мансарду, утеплили фасад и поменяли внешний облик домов по югославскому опыту. На улице Космонавтов надстроили балконы.

— Были попытки облагородить «хрущевки», обклеить пенопластом, обновить фасад, установить новые балконы, заменить крышу. Появилась такая модернизированная серия, но, к сожалению, внутри-то она все равно малогабаритная, и сегодня людей это уже мало устраивает, — добавляет Ринат Мухитов.

Однако широкого распространения эта идея так и не получила, потому что оказалась нерентабельной.

10. Когда в Казани могут снести «хрущевки»?

Снос таких домов даже для строительства новых в нашем городе пока нерентабелен, объясняют специалисты. Это станет возможным только в случае резкого повышения цен на жилье.

— Потому что у нас жилье стоит недорого. Как только жилье подорожает — это станет рентабельным. Вот в Москве это рентабельно. Надо, чтобы жилье стоило минимум 60—70 тысяч рублей за кв. м, а у нас пока стоит порядка 40 тысяч за кв. м. Жилье должно на 40% подорожать, тогда это станет рентабельным, — разъясняет зафкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

Однако в ближайшие 5—7 лет эксперты не ожидают такого скачка цен на недвижимость в татарстанской столице. Как же тогда решать проблему с холодными и устаревшими «хрущевками»? Пока единственным решением остается федеральная программа капремонта.

— Отдельные «хрущевки» находятся в престижных местах, и там цена квадратного метра зависит не столько от качества строительства, сколько от стоимости земельного участка, там может быть рентабельным переоформление или утепление фасада, — добавил Александр Дембич.

— Вопрос рентабельности сноса «хрущевки» нужно рассматривать на основе конкретного инвест-плана, потому что это относится к застройщику и прежде всего к частному. Допустим, ему разрешили построить в два раза выше дом, вместо пятиэтажки — десятиэтажку, и половину он отдает тем, кого расселяют, а половину продает, и если это дает результат, то этот снос будет экономически целесообразным, — добавляет Ринат Мухитов.

Но опять же вопрос во многом зависит от стоимости земли и прокладки коммуникаций. Пока же в части наведения марафета больше везет тем «хрущевкам», что стоят вдоль основных магистралей в городе. Эти дома стараются регулярно обновлять к очередному приему больших гостей.