«Хрущевки» под снос: панельный холодильник, «тещина комната» и окно в санузле
В Москве дома эпохи Никиты Сергеевича приказали долго жить. Когда Казань ждет та же перспектива?
Владимир Путин поручил мэру Москвы продолжить работу по сносу «хрущевок», чтобы построить на их месте новое жилье. Эксперты считают, что опыт Москвы в будущем сможет послужить примером для других городов России, в том числе и для Казани. Рано или поздно столица Татарстана также столкнется с проблемой высокого износа этого жилья. «Реальное время» выяснило, как скоро, и собрало топ-10 фактов о «хрущевках».
1. Почему «хрущевка» и как временное стало постоянным
Автор меткого прозвища — фольклор. Дома этой серии начали массово строить, когда у власти был Никита Хрущев. Первые каркасно-панельные пятиэтажки возводили как социальные бесплатные квартиры с расчетом на 25 лет. Но новостроек не хватало, и временное жилье для многих россиян стало постоянным.
Активный период застройки «хрущевок» пришелся на 1957—1985 годы. За десятилетия многие дома этого проекта устарели и пришли в негодность, отсюда еще одно народное прозвище: «хрущебы». Не радовала жильцов безрадостная архитектура, не обремененная излишествами, и сама планировка квартир: теснота, неудобства.
В период новой истории России в Москве начали сносить устаревшие и нерентабельные пятиэтажки, чтобы на их месте строить новое жилье. На днях Владимир Путин поручил Сергею Собянину продолжить эту работу. На сегодня, по словам мэра Первопрестольной, в городе остались считанные единицы «хрущевок» и уже подготовлены новые площадки для новостроек.
2. Москвичи нарушили Градостроительный кодекс
Казанские эксперты из области архитектуры считают решение правильным и полагают, что в будущем оно сможет послужить примером для других городов, где также много домов «хрущевской» застройки.
— Сам подход, который они в Москве предприняли, мне кажется интересным. Потому что он очень сильно нарушает действующий Градостроительный кодекс, не говоря уже о других законодательных базах, на которые мы сегодня опираемся. И им придется сейчас это решать. На самом деле, эти проблемы актуальны не только для Москвы, но и для Казани, — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
По его словам, правовой порядок расселения этих домов в дальнейшем можно взять за основу и в Казани.
— В Москве очень много блочных «хрущевок», построенных с расчетом на 25 лет. У нас они, по-моему, тоже есть. Поэтому физический износ таких домов уже превысил все мыслимые нормативы. Проблема в том, что в них идут сварные детали, а при любой сварке металл окисляется и быстро коррозирует. Плюс некачественная заделка швов, — добавляет еще один эксперт, доцент кафедры реконструкции КГАСУ Ринат Мухитов.
Поэтому такие дома представляют определенную опасность, говорят специалисты, и они согласны с решением о сносе.
Александр Дембич: «У нас в центре города таких построек не так много. Они в основном в периферийной зоне. Поэтому для нас это не очень актуально». Фото Олега Тихонова
3. Восьмая часть всех домов в Казани
В Казани на «хрущевки», по словам экспертов КГАСУ, приходится порядка 3 миллионов квадратных метров. При том, что общий фонд жилья составляет 24 миллиона «квадратов», получается внушительная доля от всех домов в городе — одна восьмая. Особенно много домов этой серии строили в микрорайонах Танкодром, Горки, по улицам Аделя Кутуя, Космонавтов, Восстания, Декабристов и т. д.
У многих казанских «хрущевок», особенно панельных, срок эксплуатации тоже давно истек. Физический износ пытаются устранить с помощью текущего и капитального ремонта — это действительно продлевает жизнь пятиэтажкам еще на 30 лет, но кардинально проблему не решает. Тем не менее, в ближайшее время в нашем городе вряд ли удастся последовать примеру Москвы.
— Казани, я не думаю, что эта перспектива особенно светит. Потому что у нас в центре города таких построек не так много. Они в основном в периферийной зоне. Поэтому для нас это не очень актуально. Во-вторых, Москва совершенно другой в финансовом отношении город, где стоимость земли многократно выше, чем в Казани, — поясняет завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
И это при том, что стоимость строительства в Москве и Казани не сильно отличается, говорят специалисты. Поэтому благодаря разнице между ценами на землю и стройку в российской столице ломать «хрущевки», чтобы строить на их месте новое жилье действительно выгодно, а вот в Казани будет не рентабельным по крайней мере в обозримом будущем.
4. В тесноте и в обиде
Про планировку квартир-хрущевок в Казани уже ходят анекдоты. Многих смущает отсутствие выбора: санузлы маленькие, кухни крохотные. У тех, кто хочет изменить дизайн своего жилища, вся интрига сводится к вопросу: сносить ли стенку между кухней и комнатой и куда засунуть кровать.
— Эти дома, конечно, морально устарели. Это и малогабаритные квартиры, и маленькие лестницы, и масса проблем из-за этого. В панельных «хрущевках» есть проблемы с внутренней планировкой, звукоизоляцией. Поэтому, конечно, дома эти надо сносить, — считает Ринат Мухитов.
Будь Казань так же богата, как и Москва, вопрос можно было бы решить, говорит завкафедрой реконструкции КГАСУ.
5. «Хрущевский холодильник»
Такое название в народе получил маленький специальный шкафчик для хранения продуктов под окном кухни в кирпичных «хрущевках». Благодаря толщине наружной стенки в полкирпича температура в этом шкафу в холодное время года действительно близка к той, что в холодильнике, а иногда и ниже. В некоторых вариантах зданий в «хрущевском холодильнике» даже наружное отверстие есть для вентиляции и нормальной работы газовой плиты.
Часто «хрущевским холодильником» называют и сами особенно холодные «хрущевки» панельного типа. Дома такой серии отличаются очень низкой теплоизоляцией.
— Их строили в 60-е годы и по техническим характеристикам они менялись не так быстро, я имею в виду толщину плит для обеспечения теплозащиты. Эти дома, конечно, очень холодные. Современные дома требуют другой конструкции панелей, — поясняет Ринат Мухитов.
6. «Тещина комната»
Это еще одно заметное отличие «хрущевок» от других квартир. «Тещиной комнатой» казанцы прозвали кладовку — темную комнату без окон для хранения вещей. В некоторых вариантах построек эти «темнушки» — еще одно распространенное в народе название — имели сквозные двери. В более поздних проектах кладовки уменьшили, превратив их во встроенные шкафы.
В свое время проблему тесноты в «хрущевках» решали с помощью производства специальной малогабаритной мебели под эти квартиры, но сейчас этого уже нет.
7. Окно в санузле
Многие обитатели «хрущевок» до сих пор недоумевают: зачем в санузле предусмотрено окно? Окошко расположено под потолком с выходом на кухню, а на кухне напротив него находится уже уличное окно. Одно из объяснений для чего это сделано: чтобы принимающий ванну человек не остался в полной темноте в случае перебоев с электричеством, предполагают казанцы.
Но даже окошко в санузле смущает не столько, сколько сами габариты квартиры. Хотя, как говорят специалисты, главная проблема обитателей «хрущевок» в том, что люди не всегда правильно соотносят количество проживающих и размеры жилой площади.
— Поэтому у нас нет зала, что там спят. Кухня настолько маленькая, что все не могут там разместиться, поэтому приходится есть в зале. А вообще это идеальная планировка, если в «хрущевке» будет жить столько людей, сколько спален в квартире, — приводит пример Ринат Мухитов.
8. Нужно ли спасать «хрущевки»?
Рынок вторичной недвижимости, немалую долю которого составляют и «хрущевки», с начала года начал расти, то есть спрос на это жилье у казанцев пока сохраняется.
Но специалисты сходятся во мнении, что если уж говорить о проблеме замены устаревших домов новыми, то в первую очередь надо начинать с ветхого и аварийного жилья, которое уже не подлежит ремонту.
— Да, панельные «хрущевки» по тепло-техническим соображениям сейчас в нормы не вписываются. Но есть прекрасные примеры — их утепляют и они прекрасно стоят. Инженерные коммуникации там выходят из строя, проржавев. Но их без проблем меняют и они тоже стоят, — считает Александр Дембич.
Благодаря своевременному ремонту «хрущевки» могут прослужить казанцам еще полвека, уверены эксперты.
— Все «хрущевки» разные, их состояние определяется в каждом конкретном случае. И говорить о том, что у них срок — 50 или 70 лет, это совершенно условно. Так это не определяется, нужно делать техническое обследование, — поясняет член Союза архитекторов РТ Сергей Саначин.
— Здесь надо разделять «хрущевки». Более поздние постройки в кирпичном исполнении действительно могут долго стоять. А вот панельные дома, конечно, надо демонтировать, потому что там уже все ветхое. И более того, в какой-то степени эти дома уже опасные, они могут просто развалиться, — считает Ринат Мухитов.
Сергей Саначин: «Все «хрущевки» разные, их состояние определяется в каждом конкретном случае. И говорить о том, что у них срок — 50 или 70 лет, это совершенно условно. Так это не определяется, нужно делать техническое обследование». Фото Олега Тихонова
9. Попытки модернизации
В Казани представлены разные серии «хрущевок»: от самой первой К-7 — панельно-каркасных домов с раздельными санузлами и комнатами — до самой распространенной — 447-й с кирпичными стенами, но тоже тесными квартирами.
В начале 2000 годов Казань одним из первых российских городов в период новой российской истории предприняла попытку модернизировать «хрущевки». На пятиэтажках по улицам Короленко, Гагарина и Восстания шестым этажом надстроили мансарду, утеплили фасад и поменяли внешний облик домов по югославскому опыту. На улице Космонавтов надстроили балконы.
— Были попытки облагородить «хрущевки», обклеить пенопластом, обновить фасад, установить новые балконы, заменить крышу. Появилась такая модернизированная серия, но, к сожалению, внутри-то она все равно малогабаритная, и сегодня людей это уже мало устраивает, — добавляет Ринат Мухитов.
Однако широкого распространения эта идея так и не получила, потому что оказалась нерентабельной.
10. Когда в Казани могут снести «хрущевки»?
Снос таких домов даже для строительства новых в нашем городе пока нерентабелен, объясняют специалисты. Это станет возможным только в случае резкого повышения цен на жилье.
— Потому что у нас жилье стоит недорого. Как только жилье подорожает — это станет рентабельным. Вот в Москве это рентабельно. Надо, чтобы жилье стоило минимум 60—70 тысяч рублей за кв. м, а у нас пока стоит порядка 40 тысяч за кв. м. Жилье должно на 40% подорожать, тогда это станет рентабельным, — разъясняет зафкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
Однако в ближайшие 5—7 лет эксперты не ожидают такого скачка цен на недвижимость в татарстанской столице. Как же тогда решать проблему с холодными и устаревшими «хрущевками»? Пока единственным решением остается федеральная программа капремонта.
— Отдельные «хрущевки» находятся в престижных местах, и там цена квадратного метра зависит не столько от качества строительства, сколько от стоимости земельного участка, там может быть рентабельным переоформление или утепление фасада, — добавил Александр Дембич.
— Вопрос рентабельности сноса «хрущевки» нужно рассматривать на основе конкретного инвест-плана, потому что это относится к застройщику и прежде всего к частному. Допустим, ему разрешили построить в два раза выше дом, вместо пятиэтажки — десятиэтажку, и половину он отдает тем, кого расселяют, а половину продает, и если это дает результат, то этот снос будет экономически целесообразным, — добавляет Ринат Мухитов.
Но опять же вопрос во многом зависит от стоимости земли и прокладки коммуникаций. Пока же в части наведения марафета больше везет тем «хрущевкам», что стоят вдоль основных магистралей в городе. Эти дома стараются регулярно обновлять к очередному приему больших гостей.