В Казани зафиксировали рекордное за 4 года число свободных складов
Тем не менее крупным игрокам бизнеса некуда заходить
На конец сентября 2025 года общий объем складских площадей в России достиг 70,9 млн кв. м, свидетельствуют данные IBC Real Estate, которые есть в распоряжении «Реального времени». 3,1% от этого, или 2,2 млн кв. м, приходятся на Казань, что делает ее одним из ключевых региональных логистических хабов. Здесь наблюдается рекордная доля свободных площадей класса A и B, которая составляет 4,1%. Подробнее — в материале «Реального времени».
Объем вложений в складскую недвижимость в России упал в 5,5 раза
На рынке складов, как и в остальных сегментах коммерческой недвижимости, наблюдается тенденция роста ввода, но стабилизируются арендные ставки и снижается спрос. Объем инвестиций в складскую недвижимость упал до 100 млрд рублей, что на треть меньше прошлогодних показателей. Только за третий квартал 2025 года вложения сократились в 5,5 раза. Спрос на складские помещения снизился на 27%, до 3,4 млн кв. м, хотя объем ввода новых площадей вырос на 80%, до 5,9 млн кв. м.
За первые три квартала 2025 года в ключевых региональных логоцентрах России зафиксирован рекордный рост строительства складских помещений. Объем ввода достиг 1,433 млн кв. м, что на 66% превышает показатели прошлого года. Основным драйвером рынка стало строительство объектов для крупных онлайн-ретейлеров, среди которых самыми большими стали складские комплексы Wildberries в Самаре (184 тыс. кв. м), Екатеринбурге (166 тыс. кв. м) и Воронеже (153 тыс. кв. м).
Однако спрос на складские помещения демонстрирует противоположную динамику. За отчетный период было куплено и арендовано 757 тыс. кв. м, что на 17% меньше прошлогодних показателей, а лидером спроса остаются онлайн-операторы.
Казанские склады пустуют, а спрос превышает новое строительство
Противоположную ситуацию демонстрирует Казань, где объем нового строительства составил 95 тыс. кв. м. При этом спрос превышает предложение: куплено и арендовано 124 тыс. кв. м. Для сравнения: за этот же период в Екатеринбурге в сфере нового строительства отмечен объем в размере 391 тыс. кв. м, а показатель спроса зафиксировали в объеме 90 кв. м.
Ключевыми сделками аренды за третий квартал года в Казани стали склад в технопарке «ДорХан» для Wildberries на 62 тыс. кв. м. и для «Итеко» в логоцентре «Эстачи» на 1 тыс. кв. м. В этот же период ключевыми объектами, введенными в эксплуатацию, стали промышленная площадка «Зеленодольск» на 27 тыс. «квадратов» и «РАФФ+» на 15 тыс. кв. м, что на 21 тыс. кв. м меньше в объеме, чем сделок по аренде.
При этом столица Татарстана по сумме уже существующих площадей находится на втором месте среди регионального топа — 2,2 млн «квадратов». Здесь наблюдается рекордная доля свободных площадей класса A и B, которая составляет 4,1%. Это является самым большим показателем за последние 4 года: в том же 2024 году этот спрос составлял менее 1%.
В Татарстане много «полуторатысячников», но крупным игрокам это не подходит
По словам исполнительного директора компании GAB-Invest Камилла Гареева, в Татарстане на рынке складской недвижимости действительно наблюдается высокий спрос на склады, особенно со стороны крупных компаний, таких как «Лента» и «Сбер Логистика». Вместе с тем инвесторы активно скупают складские помещения, так как аренда складов становится все более выгодной, а строительство или покупка склада обходится дешевле, чем, например, здания под магазин. «В нашей практике такая история была: то есть построить склад стоит 70 миллионов рублей с землей в 30 соток, а продавать его готовы были за 64 миллиона», — рассказывает Гареев.
Однако большинство складов, которые продаются, — это небольшие помещения площадью до 1 500 квадратных метров, которые проще ввести в эксплуатацию. А вместе с тем крупные игроки ищут большие помещения, которых недостаточно.
По словам исполнительного директора GAB-Invest, власти Татарстана поддерживают развитие складской инфраструктуры, особенно в районах с новыми жилыми комплексами. Для этих целей чаще всего строят склады площадью около 1 500 кв. м: их возвести проще всего. В результате таких складов появляется много, но значительная часть из них остается пустой, так как они не соответствуют требованиям крупных арендаторов.
— И вот эти полуторатысячные склады не интересны для крупных игроков. Они не будут дробить свой бизнес для того, чтобы организовывать там промпарки. Им надо это сделать под одной крышей. И получается, что есть спрос на аренду складов, но это склады большие. Есть свободные складские площади, которые хотят сдать в аренду, но это площади складов маленькие.
В качестве одной из главных причин сложившейся ситуации на рынке Камилл Гареев называет ключевую ставку, многие сейчас реже решаются размещать новые средства на вкладах и активно ищут, во что можно вложить деньги. В такой ситуации инвестиции в недвижимость становятся привлекательной альтернативой. Например, можно приобрести здания под магазины — вроде «Пятерочки» или «Магнита». Еще одним вариантом как раз становятся складские помещения, которые обходятся дешевле и являются более привлекательными для инвестиций.