7 вопросов об ипотеке на ИЖС
Разбираемся в том, как оформить ипотеку на индивидуальный дом или на его строительство
Как получить ипотеку на ИЖС? Какие нужно для этого выполнить условия? А построить дом в ипотеку можно или это должно быть только уже готовое строение? Многие россияне были бы рады обзавестись собственным домом на комфортных условиях, но у них по-прежнему остается множество вопросов. Вместе с экспертом из банковской отрасли Гузель Мосеевой, управляющим директором ВТБ в Татарстане, выясняем главное, что вам нужно знать об ипотеке на ИЖС, о налоговых вычетах, которые можно вернуть, и о том, какие государственные программы снизят ваши проценты по ипотечному кредиту.
Вопрос №1: насколько распространена сегодня в России ипотека на ИЖС? Она уже не экзотика, схема отработана?
Последние годы интерес к частному домостроению в России растет ускоренными темпами и, как следствие, отражается на росте количества оформленных ипотечных кредитов на ИЖС. По прогнозам экспертов, предполагается, что общий объем выдач кредитов на загородную недвижимость по итогам года составит порядка 250 млрд рублей. Это вдвое больше, чем в 2022-м, и в 8 раз больше рекордного 2021 года. Только в ВТБ в Татарстане с начала 2023 года объем продаж ипотеки на загородную недвижимость составил более 940 млн рублей и почти в два раза превысил показатель за аналогичный период прошлого года.
По результатам анализа рынка банковскими экспертами (ВТБ), в основном покупкой и строительством индивидуальных домов занимались мужчины: по итогам января — июня на таких клиентов пришлось 54% проведенных сделок. При этом более 70% заемщиков состояли в официальном браке. Оформляют ипотеку на строительство или покупку готового дома в среднем в возрасте 38 лет. Средний размер одного кредита по итогам первого полугодия составил около 6,5 млн рублей, для сравнения, год назад этот показатель держался на уровне 4,9 млн рублей.
Вопрос №2: можно брать ипотеку на любой дом?
Если говорить про готовый дом, который вы решите купить в ипотеку, он должен быть, прежде всего, пригоден для проживания. Год постройки, как правило, значения не имеет, главное — чтобы жилье было полностью функциональным.
Кроме того, дом должен находиться на участке земли, категория использования которого — «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения». Разрешенный вид использования — «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» или «жилая застройка». Этот факт перед покупкой обязательно нужно проверить по выписке из ЕГРН.
Недвижимость должна иметь почтовый адрес (а значит, в ней можно будет оформить постоянную регистрацию).
По данным аналитиков ВТБ, в первом полугодии клиенты, получившие ипотеку на готовые дома, приобретали объекты площадью в среднем 166 квадратных метров. Среди оформивших ипотеку на возведение объектов 68% заемщиков планируют заняться строительством самостоятельно, а остальные 32% намерены привлечь профессиональную подрядную организацию.
Вопрос №3: а если я хочу купить участок под строительство и построить дом, под это дадут ипотеку?
У банков есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Правда, в таких случаях действуют особые условия: в большинстве случаев нужно будет заключать договор с застройщиком, аккредитованным у конкретного банка. То есть взять ипотеку и нанять знакомую бригаду не получится.
Разные банки выдвигают разные требования к материалу и конструктиву дома. Он должен быть капитальным. Бывает, что и минимальная площадь дома тоже оговаривается. Банки можно понять: и участок, и строящееся на нем жилье переходят в залог кредитной организации, и на случай невыплаты объект должен быть ликвидным. И еще одно важное требование — инженерные коммуникации, которыми обязательно будет оборудован дом (электросеть, отопление, водопровод или водяная скважина, канализация или локальное очистное сооружение). Повторимся, это должно быть строение, пригодное для полностью автономного проживания.
Вопрос №4: что конкретно надо сделать, чтобы получить среднестатистический ипотечный кредит на возведение жилья?
Во-первых, обязательно нужно застраховать закладываемое имущество от рисков утраты/повреждения в пользу банка. Залогом выступает земельный участок, на котором планируется строительство, а после возведения — дом. Под выдачу ипотеки на ИЖС (как на готовый дом, так и на строительство) не обязательно наличие поручителя.
Во-вторых, нужно предоставить банку договор со строительной компанией (которая нередко должна быть аккредитована как застройщик у конкретного банка).
В-третьих, предоставить проект строительства и подвода коммуникаций.
Вопрос №5: распространяются ли льготные программы на ИЖС-ипотеку?
Да, на ипотеку по ИЖС распространяются разные виды льготных программ. Их четыре: собственно ипотека с господдержкой, семейная, сельская и для ИТ-специалистов.
Семейная ипотека — самая популярная сегодня в России, на нее приходится почти половина всех льготных выдач. С нынешнего года ее может оформить семья, в которой есть минимум двое детей до 18 лет (снято ограничение о том, что дети должны быть рождены после 2018 года). Ставка по такой ипотеке — до 6%, взять ее можно на 30 лет, первоначальный взнос составляет от 15%. Есть лимиты по выдаче (в частности, для Татарстана максимальная сумма не может быть выше 6 млн рублей). Потратить эти деньги, правда, можно только на новостройку (или на готовый дом от застройщика, или на строящийся частный дом по договору участия в долевом строительстве).
Ипотека с господдержкой выдается под 8%. Ее действие недавно было продлено до 1 июля 2024 года, действует она и на строительство частного дома. Тут нет никаких требований к заемщикам: банк в этом случае не интересует, ни сколько у вас детей, ни где вы работаете. Лимиты — те же, что и у семейной ипотеки, потратить этот кредит можно на покупку строящегося дома у застройщика, на покупку земельного участка под строительство или на строительство. Отличие ипотеки с господдержкой от многих других программ в том, что ее можно взять под строительство своими силами.
ИТ-ипотека выдается под 5% годовых. Для того чтобы ее получить, нужно быть трудоустроенным в компании, аккредитованной Минцифры РФ. Работать в компании нужно не менее трех месяцев на момент оформления кредита, заемщик должен быть младше 50 лет, а минимальная зарплата, необходимая для одобрения, нужна от 70 тысяч рублей (в зависимости от региона). Этот льготный кредит можно потратить на разные виды приобретения нового жилья (от застройщика по ДДУ, от застройщика по договору купли-продажи, строительство по договору подряда или даже покупка земельного участка под строительство по договору подряда). Максимальная сумма кредита по этой программе — 18 млн рублей. Но как только вы увольняетесь из компании — кредит переоформляется под рыночные условия.
Вопрос №6: обязательно покупать дом и оформлять ипотеку в том регионе, где я зарегистрирован?
Нет, это совершенно не обязательно. Ипотеку на ИЖС вы можете оформить в любом регионе Российской Федерации, если являетесь ее гражданином.
Вопрос №7: а налоговый вычет вернуть можно? Что для этого нужно сделать?
Если вы берете ипотечный кредит на покупку или строительство частного дома, можно оформить и налоговый вычет. Правда, чтобы возвращать подоходный налог (НДФЛ), надо его сначала выплатить. Так что если вы работаете по трудовому договору найма, вы сможете подать документы на налоговый вычет. А если самозанятый или ИП — то нет.
Кроме того, дом должен быть построен на территории РФ, а вы сами должны быть российским резидентом (жить в стране более 183 дней в году). Правом на получение налогового вычета на ИЖС можно воспользоваться только один раз в жизни (при этом документы, подтверждающие расходы на строительство, должны быть у вас на руках).
А вот если вы уже получали вычет за покупку квартиры, то налоговый возврат за дом вы можете вернуть, только если у вас есть невыбранные остатки от прежнего вычета.