КЗИО обязали продать землю владельцу здания в технопарке «Химград»
В Казани разгорелся спор вокруг продажи 0,6 гектара земли на территории «Химграда». Комитет земельных и имущественных отношений отказался реализовать участок компании «Ремпак», у которой здесь построено пятиэтажное здание. Землю предприятие оформляло в аренду сроком на 49 лет, а потом рассчитывало заключить с муниципалитетом договор купли-продаж. В КЗИО отказали, посчитав, что запрашиваемый участок слишком большой. Подробнее — в материале «Реального времени».
«Ремпак»: отказ нарушает права и законные интересы бизнеса
История со спорной землей в технополисе берет начало в 2005 году, когда Служба земельного кадастра по г. Казани (сегодня — КЗИО) и казанское АО «Ремпак» заключили договор аренды участка №10634 площадью 0,6 га, по ул. Восстания, 100 сроком на 49 лет. В дальнейшем компания-арендатор построила здесь 5-этажное здание синтеза №85 общей площадью 4,2 тысячи кв. м, а в прошлом году решила оформить землю в собственность — «с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости».
В ответ на заявление фирмы в КЗИО Казани сообщили, что «земельный участок расположен в зоне ОП — зона размещения общественно-производственных объектов, а проект планировки и межевания на данную территорию не разработаны». К тому же участок находится на территории технопарка «Химград», который тоже не согласился предоставить арендатору в собственность этот участок земли. Он сослался на то, что по участку проходят подземные инженерно-технические коммуникации технополиса. К тому же, по мнению представителей «Химграда», площадь испрашиваемого участка несоразмерна площади стоящего на нем здания.
Не согласившись с отказом, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, АО «Ремпак» обратилось в суд с требованием признать это решение КЗИО незаконным.
Отказ на выкуп земли не содержит ни одной ссылки на нормы закона
Суд посчитал, что исковое требование подлежит удовлетворению. Свое решение он пояснил по каждому пункту отказа. С учетом нескольких положений Земельного кодекса собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Причем такой участок предоставляется без проведения торгов.
Согласно подтвержденным данным 5-этажное здание синтеза №85, площадью 4,2 тыс. кв. м, являющееся собственностью заявителя, находится на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 16:50:200106:54, что не оспаривается ни комитетом, ни «Химградом», указал суд. К тому же, согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса, у Общества как собственника объекта недвижимости есть исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для его использования, а исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием.
Кроме того, «Химград», инженерно-технические коммуникации которого проходят через этот участок земли, не имеет исключительного права на приобретение указанного земельного участка в собственность. Значит, его согласия на предоставление спорного земельного участка в собственность «Ремпака» вовсе не требуется, решил арбитраж.
Что касается вопроса о несоразмерности площади земельного участка занимаемому на нем здания, то суд полагает, что в данном случае «не усматривается несоразмерность испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка расположенному на нем объекту с учетом предполагаемой территории, необходимой для обслуживания такого объекта площадью 4,2 тыс. кв. метров». Тем более, что КЗИО каких-либо доказательств в обоснование своей правовой позиции относительно этого параметра в ходе рассмотрения дела не представил, а площадь земельного участка, за выкупом которого обратилась компания, не превышает площадь, указанную в договоре аренды от 04.07.2005.
Также суд пришел к выводу, что «Ремпак» вполне обоснованно испрашивает эту землю в собственность у муниципальных властей — этот участок не изъят и не ограничен в обороте, сформирован в установленном порядке, при этом его площадь определена исходя из целевого назначения объекта и соразмерна площади, необходимой для его эксплуатации, а заявитель обладает исключительным правом на его выкуп. К тому же отказ властей не содержит ни одной ссылки на нормы закона, на основании которых он был принят. Помимо этого КЗИО в нарушение своих обязанностей, предусмотренных несколькими статьями АПК РФ, не доказал соответствие своего отказа закону и не указал, какие именно обстоятельства послужили основанием для принятия такого отказа, и не доказал наличие этих обстоятельств.
В результате суд принял решение признать отказ Комитета земельных и имущественных отношений исполкома Казани в предоставлении АО «Ремпак» в собственность земельного участка незаконным. Кроме того, он обязал КЗИО подготовить проект договора купли-продажи и в течение месяца со дня вступления решения в законную силу отправить документ в адрес компании как собственнику объекта недвижимости.
«Реальное время» направило запрос в адрес Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета Казани с просьбой прокомментировать свою позицию по данному спору.
Не первый земельный спор арендатора
Данный земельный участок и ранее фигурировал в судебных тяжбах «Ремпака». В 2018 году компания обратилась в Верховный суд Татарстана с требованием к Кабинету министров республики снизить кадастровую стоимость этой земли. По постановлению кабмина ее кадастровая стоимость на 1 января 2013 года была оценена в 31,8 млн рублей.
Не согласившись с такой суммой, с которой приходилось платить налог на землю, суд провел экспертизу для определения достоверности и правильности оценки рыночной стоимости земельного участка. Эксперты пришли к заключению, что по состоянию на начало 2013 года, даже рыночная стоимость участка составляла лишь 11,6 млн рублей. На ее основании суд полностью удовлетворил иск «Ремпака».
Согласно данным базы «СПАРК-Интерфакс», АО «Ремпак» действует уже почти 30 лет, его генеральным директором является Рустэм Галиакберов, который также является учредителем компании ООО «Нефть и недвижимость». Основной вид деятельности АО «Ремпак» — аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом и еще 11 видов, в числе которых ремонт машин и оборудования, оптовая торговля одеждой и обувью, производство спецодежды и прочее. В 2021 году общество показало чистую прибыль в 132 тысячи при выручке в 9,1 млн рублей.