Казанский рынок загородного жилья в ожидании нового скачка цен

Начали «тонуть» застройщики с «бородатыми» взглядами

Спрос на загородную недвижимость в России, и Татарстане в частности, растет третий год подряд. Согласно соцопросам, 65% населения сегодня хотело бы жить в собственном доме. Большинство опрошенных «Реальным временем» экспертов отметили, что казанский рынок загородного жилья сейчас имеет большой потенциал развития за счет запуска ипотечных льготных программ, проектного финансирования застройки.

— Не совсем корректно сравнивать весну 2022-го с нынешней. События прошлой весны, естественно, привели к падению объема сделок. При этом загородная сфера справлялась лучше, чем городская, и уже к июню спрос восстановился, — отметила заместитель генерального директора девелоперской компании «Богатырь» Мария Кулакова.

За прошедших три месяца рынок ИЖС в республике достаточно активизировался, отмечает президент Гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева:

О том, что формат работы строительных компаний переходит в сторону европейских трендов, говорят и другие эксперты. Так, по мнению руководителя направления загородной недвижимости АН «Этажи-Казань» Люции Хасановой, рынок загородной недвижимости в Татарстане за год изменился кардинальным образом:

— Мы уже начинаем говорить про цивилизованную «загородку», не как раньше с хаотичной застройкой — один кривой, другой косой, рядом замок стоит. А уже появляются европейского формата загородные коттеджные поселки закрытого типа, комьюнити, то есть в этом направлении недвижимости произошел существенный рывок.

Пул игроков рынка, специализирующихся на возведении загородного жилья, тоже меняется, обостряется конкурентная борьба за покупателя. В выигрыше остаются те, кто перешел на актуальные тренды застройки и запросы потребителя:

— Если 5 лет назад в Татарстане насчитывалось около 20 компаний, которые строили примерно несколько десятков домов в год, то сейчас мы говорим, что таких компаний уже около полусотни. У них есть готовые дома за плечами, они могут показать, из чего и как строят. К тому же на коллегии Минстроя РТ говорили, что вскоре рынок ИЖС, как и рынок долевого участия, перейдет на эскроу-счета. Мы все ждем, когда же это произойдет. Но тогда, я думаю, что список из 40—50 застройщиков поредеет, останутся лишь самые надежные. Рынок дорос до такой степени, что мы можем выбирать, — поясняет новые тенденции глава татарстанской Гильдии риелторов.

Ее коллега Люция Хасанова тоже говорит о том, что веяния времени отразились на строительном бизнесе: «Если говорить о крупных застройщиках, то тут новых игроков не появилось — свое развитие продолжают прежние. Но начали «тонуть» те, у кого до сих пор имеются «бородатые» взгляды на этот рынок — в основном это старые, крупные и бюрократичные компании, то есть те, кто не перестроился на новый молодой и активный рынок».

Одним из ожидаемых нововведений в сфере ИЖС может стать вариант сдачи домов с чистовой отделкой. Сегодня этот вопрос активно обсуждается в Минстрое России и на правительственном уровне. Если эта программа будет одобрена и запущена в ближайшее время, то она еще больше подогреет спрос на индивидуальные загородные дома, считает Голяшева:

— Если в тело кредита можно будет зашивать этот ремонт, то покупатель сможет буквально через 3—4 месяца получить не просто готовый дом, а жилье, в которое можно будет сразу переехать — это существенно сократит время ожидания. Но это условие естественным образом отразится на ценнике — стоимость дома с готовым ремонтом увеличится минимум на 600 тысяч рублей, а максимальный показатель будет складываться от пожеланий и финансовых возможностей заказчика. Выбор он может сделать еще «на берегу»: к примеру, бюджетный ремонт и далее по возрастающей — комфорт, люкс или вкладываться до бесконечности.

По словам Марии Кулаковой, в части домов выбор покупателя еще больше сместился в пользу одноэтажных проектов: «По последнему нашему опросу (декабрь 2022 г.) 60% клиентов хотят для себя и своей семьи одноэтажный дом. Наибольшей популярностью пользуются дома площадью 100—130 кв. м (24%). Предчистовую отделку выбирают 86%. Наличие централизованных сетей важно для 82%, благоустроенные территории — для 91%. Каждый второй ратует за единый архитектурный стиль комплекса. Меняется и понимание клиентом важности наличия в поселке УК. Если ранее наличие УК было важно для 43%, то сейчас этот процент достиг 65%".

Загородное жилье может подорожать на 20%

Что касается главного вопроса — цены, то сегодня средняя стоимость дома в пригороде Казани в 100 квадратных метров с земельным участком в 6 соток со всеми коммуникациями и качественной чистовой отделкой составляет около 8 млн рублей и более. «Вполне можно найти дом по цене от 6 до 7 млн рублей площадью до 100 «квадратов» в получасе езды от города, можно даже дешевле, но опять-таки без внутренней чистовой отделки, хотя со всеми подведенными коммуникациями», — говорит Анастасия Голяшева.

При этом все эксперты отмечают, что за год ценник на загородные дома подрос не сильно, а сегодня цена на частные дома вообще демонстрирует стабильность. Хотя, говоря о прогнозных ожиданиях, представители рынка недвижимости предупреждают — с учетом традиционного удорожания стройматериалов с апреля стоимость загородного жилья начнет расти.

— Частные дома будут только расти в цене. Ситуация, при которой загородный дом по стоимости равен цене одно-, двухкомнатной квартиры, долго не продлится. Думаю, за год стоимость может вырасти на 10—15%, хотя пока цены стагнируют, — высказала свое мнение Люция Хасанова.

Покупка загородного варианта недвижимости для жителей Казани значительно выгоднее, чем приобретение квартиры в городе, подчеркивают собеседники издания. Для сравнения: цена за квадратный метр в многоэтажной новостройке в столице в среднем на уровне 160 тысяч рублей и выше, в загородном доме — это всего 40—53 тысячи рублей за тот же «квадрат».

Чаще всего дома формата ИЖС берут через ипотеку и на разные суммы, причем сделки с банковским участием оформляются не только средним классом населения: «Дома даже за 16 млн рублей берут через банк. Это в основном бизнесмены, которым выгоднее выплачивать, допустим, по 100 тысяч в месяц за купленный дом, нежели изымать из оборота всю сумму для покупки дома».

Сегодня на рынке существуют три основных сегмента загородной недвижимости, говорит Люция Хасанова: первый — это «эконом», где стоимость стартует от 4 до 4,5 млн рублей, затем «средний» — дома за 6—7 млн и «бизнес» — от 10 млн рублей.

В лидерах Лаишевский район, но Зеленодольск и Пестречинский также в тренде

Что касается популярных направлений для выбора загородной недвижимости, в лидерах по-прежнему Лаишевский район. При этом строительные компании начинают рассматривать и другие локации — Верхнеуслонский, Пестречинский и Зеленодольский районы, которые пока равнозначно распределяют между собой трафик покупателей. Здесь главное знать, куда развивается сам город, чтобы впоследствии по соседству с загородным поселком появилась вся инфраструктура — школы, детские сады, поликлиники, магазины и прочие объекты, отмечают они.

К тому же рынок ИЖС в пригороде Казани пользуется спросом не только среди жителей других районов Татарстана, но и соседних регионов. Загородные дома для постоянного места жительства с охотой приобретают жители Ульяновской и Кировской областей, Чувашии, Сызрани, Самары и других регионов ПФО.

В трендах европейский формат и поселки повышенной комфортности

Чаще всего загородное жилье вместо квартиры рассматривают люди до 40 лет, которые предпочитают вложиться в готовый дом. При этом еще 5—7 лет назад, говорят эксперты, возраст покупателя составлял 45—50+ лет, чаще это были чиновники или предприниматели, покупавший дом за наличный расчет.

— К тому же в обществе изменилось отношение к загородной недвижимости как к оторванной от цивилизации: раньше предпочитали покупать жилье в Казани, желательно в ее центре, сейчас же загород оценивают не километрами удаленности от города, а временем в пути, предпочитая брать дома в 20 минутах езды. Это уже такой западный тип мышления, когда покупатель отходит от расстояний, а говорит о времени и комфорте, — отмечают спикеры издания.

Меняются и требования к архитектуре загородного жилья: в трендах европейские плоские кровли, минималистичный скандинавский стиль или барнхаус.

Рынок ИЖС России пока еще находится в зачаточном состоянии, отмечают эксперты, но он эволюционно развивается, становится более упорядоченным, хотя здесь еще много системных процессов, которые требуют настройки, в том числе в вопросах подхода к качеству строительства.