Почему бизнес боится коммерческой ипотеки с господдержкой

Три причины непопулярности продукта

Перед представителями малого и среднего бизнеса рано или поздно встает проблема покупки или аренды коммерческой недвижимости — офиса, склада, торговой площади. Одни решают этот вопрос путем аренды. Другие покупают помещение за наличные. Коммерческую ипотеку с господдержкой они не рассматривают с самого начала, и на то есть три основных причины.

Во-первых, предпринимателей отталкивает потенциальная волокита, бюрократия и долгий процесс рассмотрения заявки.

Во-вторых, представитель малого и среднего бизнеса в принципе настроен опасливо по отношению к словосочетанию «с господдержкой»: как правило, программы такой помощи предполагают впоследствии утомительную отчетность и выполнение множества требований.

В-третьих, бизнесмены банально не знают о том, что есть программы, по которым государство субсидирует часть процентной ставки по коммерческой ипотеке. В практике нашей работы такое встречается сплошь и рядом. Информированность о государственной поддержке бизнеса по-прежнему оставляет желать лучшего.

Бизнесмены банально не знают о том, что есть программы, по которым государство субсидирует часть процентной ставки по коммерческой ипотеке

Бизнес-ипотека с господдержкой — это совсем не страшно

На самом деле суть господдержки в коммерческой ипотеке — в том, что государство субсидирует часть ставки по ней. Так, если средняя ставка по коммерческой ипотеке сегодня достигает 16%, то при участии государственной поддержки ставка начинается от 8,5% на весь срок кредита.

Если пересчитать эти условия на рубли, то на господдержке (в зависимости от срока ипотеки) бизнес может сэкономить до миллиона рублей (если покупает в ипотеку среднестатистический офис «квадратов» в 30). Причем в этом продукте отсутствует требование последующей жесткой отчетности о своей деятельности и об освоении потраченных средств — при оформлении такой ипотеки государство взаимодействует непосредственно с банком, и его роль заключается лишь в субсидировании процентной ставки.

В Татарстане на помощь бизнесу могут прийти еще ряд республиканских структур, которые возьмут на себя роль поручителя за ипотечный кредит. Этим предложением и вовсе пользуются по собственной инициативе единицы предпринимателей — и тоже в силу невысокой осведомленности. Бизнесменов пугает, что придется отдельно работать с поручителем. Но этого делать не нужно: максимум, что требуется от предпринимателя, — донести определенные документы по списку, дальнейшую работу проводят поручитель и банк, в котором оформляется коммерческая ипотека с господдержкой.

Более того, некоторые структуры ввиду сложной экономической ситуации в стране пошли навстречу предпринимателю и снизили комиссию за поручительство. Теперь они берут за эту услугу 0,5%. Для бизнеса это, по нашему мнению, выгодно — с миллиона рублей получается 5 тысяч в год на срок всего поручительства. Словом, инструмент интересный, но невостребованный.

Долгая волокита и длительные сроки рассмотрения — тоже миф. На сегодняшний день подобная сделка может быть оформлена меньше, чем за две недели: от 2 до 7 рабочих дней заявку на кредит рассматривает банк, и несколько дней требуется поручителю, чтобы рассмотреть свою часть процесса и вынести вердикт, включиться в него или нет.

Нюансы, которые нужно учесть

Чтобы получить господдержку в виде субсидирования коммерческой ипотеки и/или поручительства, бизнес должен соответствовать определенным требованиям.

Так, стартапы этим предложением воспользоваться не смогут: нужно, чтобы предприятие уже проработало год.

Финансовые показатели бизнеса должны быть позитивными, это не должно быть предприятие в стадии банкротства или обремененное долгами. Кредит должен быть обслуживаемым, поэтому заемщик подтверждает свою платежеспособность.

Поскольку банку требуется залог на весь период ипотеки, объект сделки должен соответствовать требованиям банка и подходить под его условия. Например, некоторые банки не выдают коммерческую ипотеку на цокольные помещения. В каждом кредитном учреждении требования свои, их нужно уточнять перед оформлением сделки. Важное уточнение: по коммерческой ипотеке нельзя покупать жилье (даже если вы покупаете его, чтобы сдавать внаем и делать таким образом бизнес). Помещение должно быть юридически оформлено как объект недвижимости коммерческого назначения.

Юридическая чистота объекта — один из самых больных вопросов. Должны быть узаконены все изменения планировки, должно иметься свидетельство права собственности на объект. Все документы должны быть в идеальном порядке, иначе может возникнуть коллизия: банк одобрит самого заемщика, но не одобрит предмет сделки.

Механика сделки

Процедура оформления коммерческой ипотеки с господдержкой довольно проста и в общем виде точно такая же, как и оформление ипотеки обыкновенной. Клиент обращается в банк и собирает документы по утвержденному списку: подтверждает свою платежеспособность. Банк одобряет ипотечный кредит на определенную сумму, все действия по господдержке кредита проходят между органами власти и банком, клиент в них не участвует. Так что утомительное хождение по инстанциям — это миф.

Потом банк получает документы на объект недвижимости, который предприниматель хочет купить. Идет проверка юридической чистоты. Если объект проходит по всем необходимым критериям и все чисто, то банк принимает окончательное решение.

Третий этап — обращение к поручителю, если клиент хочет воспользоваться его помощью. В этом случае банк сам связывается с организацией, оказывающей эту услугу, предоставляет документы, и до пяти дней идет их рассмотрение. После того, как поручительство одобрено, происходит сама сделка.

Кто проведет по подводным камням

Все эти шаги предприниматель может пройти самостоятельно, а может воспользоваться помощью компаний с опытом в оформлении таких сделок. В любом случае, коммерческая ипотека с господдержкой в Татарстане могла бы быть более востребованной, если бы предприниматели о ней знали.

Конечно, как и в любом деле, есть подводные камни — у каждого банка свои требования, есть определенные нюансы и в работе с поручителями. На каждом этапе сделки неподготовленный предприниматель может получить отказ, если что-то неправильно сделал или оформил. Так и формируются стереотипы о неповоротливой государственной машине, получить что-то от которой — нервно, утомительно и чревато хлопотами в будущем.

Может возникнуть вопрос: а зачем предпринимателю вообще ипотека, если, к примеру, он хочет купить помещение за наличные? Дискуссии по этому поводу ведутся давно, но очень многие наши клиенты, приходя покупать офисные и складские помещения за деньги, узнают о такой возможности — и меняют свое решение.

Дело в том, что, оформив коммерческую ипотеку с господдержкой, бизнесмен получает возможность не изымать единовременно средства из оборота, а ведь для МСП это критически важно. Деньги дешевеют с каждым годом, теряют покупательную способность, и в этой связи растянуть одинаковые платежи под низкий процент на несколько лет в ряде случаев оказывается куда более выгодным, чем одномоментно вложить ощутимую сумму в недвижимость.

Резюме такое: господдержка — это совсем не страшно. Важно знать, где «подстелить соломку», и тогда перед малым бизнесом республики могут открыться новые, очень интересные возможности.