Земля раздора: застройщика коттеджного поселка «Ковалинский» обязали вернуть 37 участков
У прокуратуры появились вопросы к передаче девелоперу земли в Лаишевском районе
В патовую ситуацию попала одна из строительных компаний республики на загородном рынке жилья — ОАО «Спецкаучукремстрой». Татарстанское УФАС России требует вернуть в муниципальную собственность 37 земельных участков в Песчаных Ковалях Лаишевского района. Прокурорская проверка установила, что земля была оформлена в аренду ненадлежащим образом. Ранее районные власти выделили застройщику 13,2 гектара под девелоперский проект малоэтажного жилья. Большинство участков в коттеджном комплексе «Ковалинский» уже распроданы, а спорные 37 либо переданы в аренду, либо на них уже начали строить дома. «Реальное время» разбиралось в перипетиях конфликта и выслушало мнение сторон.
Водопровод — не повод отказываться от торгов
В Татарстанском УФАС с подачи прокуратуры Лаишевского района завели дело о незаконном предоставлении земельных участков в селе Песчаные Ковали, рассмотрение назначено на 1 июня. Четыре года назад Лаишевский исполком выставил на аукцион более 13,2 га земли по начальной цене 11,7 млн рублей под малоэтажное жилье. Торги были признаны несостоявшимися, но поскольку единственная заявка соответствовала всем требованиям, договор на 3-летнюю аренду был заключен с одной из старейших в республике строительных компаний — ОАО «Спецкаучукремстрой».
Полученную землю девелопер «нарезал» на 128 участков, проложил к ним водопроводные сети. В августе прошлого года обратился в райисполком с просьбой отдать в аренду 37 участков, прилегающих к построенному водопроводу, в границах исходного участка. Что лаишевские власти и сделали, но в этот раз — без проведения торгов. Тут нужно пояснить, что вне конкурса земля предоставляется лишь собственникам зданий и сооружений. А на тот момент никаких построек на этих наделах не было зарегистрировано. Районная прокуратура и антимонопольщики посчитали, что наличие инженерных сетей — не препятствие для проведения конкурентной процедуры, поэтому оснований передать в аренду 37 участков девелоперу без торгов не имелось. По их мнению, «Спецкаучукремстрой» «необоснованно получил преимущественный доступ к муниципальному имуществу».
Татарстанское УФАС потребовало от лаишевского исполкома отменить постановление о передаче земли застройщику и вернуть ее в муниципальную собственность. Предупреждение должны были исполнить до 22 марта текущего года, но по ходатайству районных властей его продлили до 15 апреля. Однако и к этому сроку ничего не было сделано, хотя муниципалитет написал антимонопольщикам, что довел информацию до районной Палаты имущественных и земельных отношений.
29 апреля УФАС возбудил дело о нарушении антимонопольного законодательства.
Престижный проект вблизи Казани
В Песчаных Ковалях «Спецкаучукремстрой» реализует свой девелоперский проект — коттеджный комплекс бизнес-класса «Ковалинский». Это клубный поселок закрытого типа в 20 минутах езды от города в престижном борматюшинском направлении. Покупателям предлагаются как земельные участки с коммуникациями, так и готовые дома. Площадь участков — от 7 до 16 соток, домов — от 100 до 220 кв. м.
На сайте девелопера сообщается, что поселок окружен хвойным лесом, находится рядом с двумя озерами. В нем предусмотрена парковая зона, охраняемая территория, детская и спортивная площадки, асфальтированные дороги. В «Ковалинском» всего 123 домовладения, большинство из которых распроданы. Остались нереализованными 11 объектов.
Судя по выставленному рядом с въездом в комплекс баннеру, дом с участком можно приобрести минимум за 6 млн, а землю — от 2,3 млн рублей.
В «Спецкаучукремстрое» «Реальному времени» подтвердили, что речь идет именно об этом проекте, но в их версии ситуация выглядит несколько иначе.
Застройщик: «Мы работаем честно и ничего не нарушаем»
— Мы серьезная компания, существующая уже порядка 30 лет, работаем честно и ничего не нарушаем, — сообщила «Реальному времени» заместитель генерального директора ОАО «Спецкаучукремстрой» Мария Норах.
По ее словам, 24 августа 2017 года между Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского района РТ и ОАО «Спецкаучукремстрой» был заключен договор аренды земельного участка №1-01-100 по результатам аукциона от 10.04.2017 лот №1 сроком до 23.08.2020 на участок с кадастровым номером 16:24:090102:227. Так было положено начало реализации проекта коттеджного комплекса «Ковалинский».
— За время действия договора аренды участок был размежеван на 128 участков различной площади, были проведены все коммуникации: газ, электричество, водоснабжение. Устроены асфальтированные дороги и большая рекреационная зона, включающая детские и спортивные площадки, места отдыха. Территория комплекса была огорожена и взята под охрану, — рассказала Норах.
Девелопер ОАО «Спецкаучукремстрой» выступал в роли застройщика индивидуальных жилых домов и уступал право аренды участков со всеми коммуникациями в закрытом коттеджном комплексе. Ежегодный размер арендной платы, по ее словам, составлял порядка 12 млн рублей, арендные платежи уплачивались исправно.
— Предполагалось, что за три года аренды проект коттеджного комплекса будет полностью завершен. Однако 2020 год внес свои коррективы. Ввиду введения режима самоизоляции, сроки строительных работ, запланированных на весну — лето 2020-го на оставшихся у арендатора 37 участках, были сдвинуты. До пандемии были выполнены подготовительные, инженерные, земляные работы, на части участков — залиты фундаменты. Но достроить дома и зарегистрировать права за оставшееся время действия договора аренды не представлялось возможным.
Период аренды истекал, и было принято решение заключить договор аренды на новый срок между ПИЗО Лаишевского муниципального района РТ И ОАО «Спецкаучукремстрой» в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, на основании Постановления Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района №1162 от 19.08.2020 в отношении обозначенных 37 участков, сообщили в компании.
«Возможности возврата без нарушений прав добросовестных приобретателей нет»
«Реальное время» запросило комментарий у администрации Лаишевского района. В частности мы задали вопрос, почему не было выполнено в срок предписание УФАС по РТ вернуть 37 участков в муниципальную собственность, а также поинтересовались, будут ли в дальнейшем они выставляться на торги? Запрос издания приняли в работу, ответ будет опубликован по получении.
Однако из ответа застройщика становится понятным, почему процесс затянулся — у участков либо есть новые хозяева, либо на них уже начато строительство.
— В настоящий момент все участки находятся в арендном пользовании как у ОАО «Спецкаучукремстрой», так и третьих лиц, права на земельные участки и на имеющиеся на них объекты недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке, понесены расходы, оснований и возможности для возврата земельных участков без нарушений прав добросовестных приобретателей, не имеется, — заявил девелопер.
Мы поинтересовались в Татарстанском УФАС, можно ли вернуть спорные земельные наделы и повторно реализовать через торги. Похоже, это будет непросто, учитывая что участки распроданы или арендованы. Этот вопрос пока без ответа. Антимонопольщики лишь подтвердили, что передача участков без торгов была незаконной:
— В ходе предварительного расследования антимонопольным органом установлено, что основания для заключения нового договора аренды отсутствовали, так как водопроводные сети через указанные земельные участки не проходили, соответственно, по истечении срока аренды должны были быть возвращены в муниципальную собственность и реализованы через торги. В связи с обнаруженными признаками нарушения законодательства Исполнительному комитету было выдано предупреждение о необходимости обеспечить возврат данных земельных участков в публичную собственность. В связи с неисполнением требования антимонопольного органа возбуждено дело в отношении Исполнительного комитета по признакам нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции». Расследование дела продолжается, устанавливаются все обстоятельства.
Родом из СССР
ОАО «Спецкаучукремстрой» зарегистрировано в 1997 году. Правда, на своем сайте компания указывает, что ее корни глубже — одноименный трест был создан в 1966 году в составе Министерства нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности СССР. Основными его заказчиками являлись заводы Советского Союза, производящие синтетический каучук. Трест был дислоцирован в Казани на ул. Каюма Насыри, 25, где находится до сих пор. С 1996 года компания начала активно строить гражданские объекты, среди них — здание Московского рынка в городе, несколько административных зданий.
Уставный капитал современного «Спецкаучукремстроя» — порядка 1,4 млн рублей. Он относится к малым предприятиям со среднесписочной численностью 40 человек. Общество имеет собственную производственную базу, где изготавливает конструкции и изделия из металла, окна, двери и другие столярные изделия.
Совладельцами компании, согласно данным «СПАРК-Интерфакс», указаны ее генеральный директор Юрий Касьян (23%) и Николай Шикалев (9,12%), за кем остальные доли — ресурс не сообщает. По данным на май 2016 года, 52% было также у ООО «Партнер Гарант» из города Благовещенска. Юрий Касьян также руководит и контролирует (75%) еще одной строительной компанией — ООО «Мирострой» с оборотом в 70 млн и выручкой в 22 млн рублей.
Примечательно, что в прошлый, пандемийный год выручка и чистая прибыль компании удвоились, достигнув 147,5 млн и 37,7 млн рублей.
«Реальное время» будет следить за развитием событий.