Казанский рынок жилья спасут валютные инвесторы?
Эксперты «Реального времени» подвели итоги первого квартала 2015 года на рынке жилой недвижимости
Участники рынка недвижимости Казани констатировали, что по итогам первого квартала текущего года из-за повышения ипотечных ставок число сделок с участием жилищных кредитов снизилось на треть. Одновременно с этим несколько активизировался интерес к дорогому жилью. Прогноз на год — цены будут расти на уровне инфляции и лишь на ликвидные объекты.
В ожидании инвесторов…
В ресторанном комплексе «Туган авылым» в четверг состоялся первый бизнес-бранч газеты «Реальное время» на тему «Жилая недвижимость: итоги 2014 года и прогнозы 2015 года». В дискуссии, которые вскоре станут проходить регулярно, на этот раз приняли участие Наталья Зайцева, представитель компании «КамаСтройИнвест», Михаил Моисеев, заместитель генерального директора по экономике ООО «Торговый комплекс «Олимп», Руслан Хабибрахманов, директор АН «Флэт», Мурат Галеев, начальник отдела жилой недвижимости «А Девелопмент», президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев, Марсель Валиахметов, директор Kazan Real Estate, Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом», и директор по развитию ООО «Делюкс-Девелопмент» в г. Казань (ЖК «Лазурные небеса») Ильдар Фахриев.
Встреча началась с обсуждения поведения двух категорий клиентов рынка недвижимости. Первая — это покупатели, которые либо приобретают первичное жилье, либо улучшают жилищные условия. Дела у этой категории обстоят не самым лучшим образом на фоне роста ипотечных ставок, ослабления рубля и начинающейся турбулентности на рынке труда. Участники встречи на протяжении всей дискуссии задавались вопросом, как поддержать спрос простых покупателей. По подсчетам Савельева, в результате роста ставок по ипотеке до 16 — 17% число сделок с участием жилищных займов сократилось где-то на треть.
А вот вторая категория клиентов — инвесторы — сейчас пока в ожидании, и именно на них рассчитывают застройщики в непростое время. Собравшиеся отмечали, что в прошлом году, после начала валютных скачков, в октябре-ноябре отмечался интерес инвесторов к недвижимости, но уже ближе к декабрю часть из них ушла на валютный рынок.
«У нас есть ряд клиентов, которые сидят в валюте и ждут подходящего времени, чтобы выйти из нее. Сейчас мы подбираем для них интересные объекты», — рассказал Марсель Валиахметов и добавил, что игроки внимательно смотрят на «сладкие объекты», которые идут с дисконтом из-за срочных продаж.
Когда котловану есть альтернатива в виде готового жилья
Затем разговор плавно перешел на самую горячую тему — что будет происходить с ценами на жилую недвижимость. Здесь мнения экспертов разделились.
«Сейчас самая низкая ипотечная ставка, которая появилась, — это 12,95%, но на строящиеся объекты. К тому же банки кредитуют объекты высокой степени готовности. Но сейчас нужны продукты для вторичного рынка. Ужесточился андеррайтинг, требуется более высокий первоначальный взнос, белая зарплата», — начал перечислять негативные факторы директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Представители застройщиков все-таки настаивали, что в нынешней ситуации цены падать не будут, на что Хабибрахманов лишь заявил, что это отрегулирует рынок. «Если не будут покупать долгое время, застройщикам придется снижать цену. Есть же цена строительства, нужно обслуживать кредиты», — заявил риелтор.
Савельев все же спрогнозировал, что цены снижаться не будут, а скорее замрут на одной планке. Тут глава «Флэта» рассказал еще об одном диспаритете: сегодня на рынке есть отремонтированные новые квартиры, которые по стоимости равны строящемуся жилью. Впрочем, остальные эксперты отмели версию, что на рынке новостроек мог образоваться новый пузырь.
Цена будет расти на ликвид
В ходе дискуссии Валиахметов выдвинул примирительную позицию — цены, если подрастут, то на уровне инфляции. Однако Гизатова с этим категорически не согласилась, заявив, что о росте пока речи не идет.
Рассудил коллег Андрей Савельев, который посчитал, что расти в цене на уровне инфляции («а ее в этом году предсказывают на уровне 20 и выше процентов», — отметил руководитель аналитической службы «Реального времени» Фаиль Гатаулин) будут самые востребованные продукты — это «гостинки», однокомнатные хрущевки и ленинградки, а менее востребованные сегменты будут расти незначительно. Одним словом, господа, кто хочет расшириться — настало ваше время.
Рынок аренды поломали
В то же время Хабибрахманов рассказал об еще одном негативном тренде, который образовался из-за декабрьского ажиотажа на рынке жилой аренды. Напомним, что после «черного вторника» на рынке жилой недвижимости начали сметать квартиры, а застройщики поднимали цену «квадрата» чуть ли не ежедневно. Фаиль Гатаулин в качестве яркой иллюстрации привел данные Росреестра о том, что в декабре 2014 года была зарегистрирована одна пятая всех договоров долевого участия от годового объема — 2 тысячи!
По словам директора АН «Флэт», если раньше можно было снять жилье за 25 тыс. рублей, то сейчас такие квартиры сдаются и по 18 тыс. рублей. «Спрос на аренду упал вдвое, а предложение вдвое выросло», — рассказал риелтор. Президент гильдии добавил, что аренда упала ровно на размер «коммуналки».
«Элитка» как штучный товар
О процессах на рынке элитной недвижимости рассказали представители ЖК «Лазурные небеса» и ЖК «КИТ» компании «КамаСтройИнвест».
Наталья Зайцева из «КамаСтройИнвест» рассказала, что ее компания реализует в центре Казани проект премиум-класса «КИТ». Притом что объект находится на уровне котлована и состоит из 18 апартаментов, двое уже куплены, а один этаж забронирован. Интересно, что цена на апартаменты здесь сейчас стартует от 85 — 95 тыс. рублей за кв. метр при минимальной площади в 96 кв. метров, тогда как в среднем цены в домах такого уровня составляют 140 тыс. рублей.
Ильдар Фахриев рассказал, что в феврале «Лазурные небеса» почувствовал рост интереса к первому казанскому небоскребу. «Конец прошлого года был отмечен повышенным интересом к объекту со стороны московских инвесторов. Мы позиционируем ЖК «Лазурные небеса» не только как первый небоскреб Казани, а гораздо шире — «федеральный» проект в сегменте «премиум». Так, в этом году продажи открыл известный российский футболист, который приобрел в феврале две квартиры на верхних этажах. Естественно, продажи в нашем сегменте не сопоставимы с эконом-классом, поскольку мы предлагаем не квадратные метры, а скорее, стиль жизни, особую атмосферу», — рассказал Фахриев.
Новый рынок на окраинах
Активно обсуждали участники пресс-бранча и запуск новых государственных проектов, в частности, путинской программы «Жилье — российской семье». По ее условиям, застройщики будут продавать государству квартиры по фиксированной цене в 30 — 35 тыс. рублей за кв. метр, а взамен им будут компенсироваться расходы на сети по 4 тыс. рублей на «квадрат». Татарстан взялся возвести 1,5 млн кв. метров жилья по этой программе. Заявились крупные застройщики — «Сувар», «Ак Барс» и т. п. — с проектами застройки в пригороде Казани. Мнения насчет того, будет ли новая программа влиять на рынок Казани, как программа соципотеки, разделились.
По мнению Мурата Галеева из «А Девелопмент», рынок ощутит это влияние. По его мнению, то, что Казань топчется на уровне 800 тыс. кв. метров ввода жилья в год уже несколько лет, объясняется тем, что часть молодых семей решает свои вопросы за счет соцжилья. Руслан Хабибрахманов считает, что квартиры в пригороде — это совершенно другой сегмент, но он положительно скажется на поддержке строительного комплекса в кризисный период и поможет девелоперам переждать непростое время.
Анастасия Гизатова считает, что эти проекты выстрелят, подобному тому, как нашел своего покупателя ЖК «Радужный» в Осиново. Здесь, к слову сказать, возводится ЖК «Салават купере», который также будет участвовать в новой путинской программе. По мнению Савельева, основная аудитория подобных проектов — это пенсионеры и молодые семьи, которые приобретают первую квартиру. «При первой возможности они переберутся в черту города», — считает риелтор.
Справка
Управление Росреестра по Республике Татарстан отмечает рост числа регистрационных действий в начале 2015 года. За 2 месяца зарегистрировано 113 701 право на недвижимое имущество и сделок с ним, что на 6,3 % выше показателей 2014 года (106 998). При этом наибольший рост отмечен в секторе нежилых помещений — на 31 %, что в количественном выражении составило 15 735 за 2 месяца 2015 года, и 12 000 — в 2014 г. В феврале также продолжился рост количества регистрируемых договоров долевого участия на 40% (2 447 — в 2015 г., 1 749 — в 2014 г.). Это несколько ниже показателей за январь 2015 г., когда рост составил 77%, однако динамика по-прежнему достаточно ощутима. Выросло и количество объектов недвижимости, регистрируемых в упрощенном порядке — по «дачной амнистии» на 28,8% (7 124 — в 2015 г., 5 531 — в 2014 г.). Рост этот был ожидаем, несмотря на то, что последние годы наблюдался постоянный и планомерный спад. В соответствии с законодательством срок действия «дачной амнистии» для индивидуальных объектов жилищного строительства должен был закончиться 1 марта 2015 г., и граждане предпочли регистрировать права на недвижимое имущество в упрощенном порядке, не откладывая это в долгий ящик. Возможно, в марте уже будет отмечен некоторый спад, поскольку законодательством продлен срок «дачной амнистии» еще на 3 года. Что касается ипотеки, то здесь уже второй месяц подряд наблюдается вполне закономерный спад, связанный с увеличением процентных ставок по ипотечным кредитам. В сравнении с аналогичным периодом 2014 года в январе-феврале текущего года ипотека упала на 26,7 % (8 171 — в 2015 г., 11 145 — в 2014 г.) Если рассматривать ипотеку по видам объектов недвижимого имущества, то наибольший спад по-прежнему в секторе нежилого имущества — 70,6% (448 — в 2015 г., 1 526 — в 2014 г.), 31,3% по земельным участкам (1 703 — в 2015 г., 2 480 — в 2014 г.), 15,7% — в секторе жилья (6 020 — в 2015 г., 7 139 — в 2014 г.).