Иван Гущин, комитет по охране ОКН: «Вот так, в ручном режиме, мы работаем с инвесторами...»
«Поведение ваших работников, как будто объект — это Брестская крепость, а инвестор — это какие-то фашисты, которые хотят что-то у вас отобрать», — с таким замечанием ровно год назад обратился президент Татарстана к комитету по охране ОКН РТ. «Реальное время» побеседовало с его руководителем Иваном Гущиным о том, как за это время изменились подходы в работе с бизнесом, какие объекты сейчас курирует комитет и готовы ли казанские инвесторы спасать чистопольскую историческую застройку.
«Работаем с инвесторами в ручном режиме»
— Иван Николаевич, хотелось бы спросить, изменились ли подходы в работе с потенциальными инвесторами за прошедший год?
— Политика направлена исключительно на поддержку инвесторов, при важном обязательном условии сохранить объект культурного наследия. Что сегодня нужно инвестору — конечно же дополнительные квадратные метры. Поэтому первое предложение предпринимателя, который заходит на рынок культурного наследия — надстроить, пристроить и расширить. Задача Комитету поставлена — оптимизировать максимально административные процессы. Однако требования законодательства мы не исключим: подготовка исключительно лицензированной организацией научно-проектной документации, прохождение историко-культурной экспертизы, большой временной промежуток прохождения общественных обсуждений и многое другое.
Сегодня в работе у Комитета — здание в Каани на Нариманова, 56. Буквально недавно Минземимущество организовало торги по продаже здания по рыночной цене. Заявок к сожалению не поступило. Сегодня есть инвесторы с предложением приобрести здание за рубль. И это понятно — стоимость ремонта этого строения составляет порядка 40 млн рублей. Привлекательное место, большие площади, но потенциальному собственнику надо вложить 40 миллионов. Также в работе пустующее здание по ул. Япеева, 14 — там есть потенциальный инвестор, который хочет создать свою бизнес-историю.
Я не разглашаю подробностей, поскольку все эти кейсы — потенциальные. Будет результат — безусловно проинформируем.
Вот так, в ручном режиме, мы работаем с инвесторами. Вопрос их привлечения — самый сложный. Их нужно кропотливо сопровождать, опекать, уговаривать. Если проект экономически нецелесообразен, они в эту воду не войдут (если это не некий благотворительный проект).
Сегодня в работе у комитета — здание в Казани на Нариманова, 56. Буквально недавно Минземимущество организовало торги по продаже здания по рыночной цене. Заявок, к сожалению, не поступило
— Один из актуальных вопросов на сегодняшней повестке — спасение исторических зданий в Чистополе. Не могли бы вы рассказать, как продвигается работа с инвесторами в этой части? Тем более вы лично ездили туда.
— Ситуация в Чистополе находится на контроле и решается комплексно. Основной, ключевой вопрос в этой истории — вовлечь аварийные здания в хозяйственный оборот. Сегодня мы на уровне Вице-премьера Республики Татарстан обсуждали четыре варианта работы с потенциальными инвесторами. Безусловно, конечная цель — передать все здания предпринимателям, однако варианты, которые сегодня предлагает законодатель либо очень сложные, либо не устраивают инвестора.
Очередь из инвесторов на сегодняшний день не стоит: мы встречались с главой [Чистополя] на одном из совещаний, и, хорошо, если десять человек выразят желание сотрудничать. Сейчас на сайте есть предложение взять в аренду объект культурного наследия за один рубль. И ни одной заявки! Инвестор же хочет в первую очередь получить здание в собственность, он хочет гарантии возврата инвестиций. Для понимания уточню, что средняя стоимость реставрации культурного объекта составит порядка 10-15 млн рублей. Отобьет ли инвестор эти деньги? Все же Чистополь — не Казань. Хотя стоимость земли там тоже достаточно высокая.
В течение года мы работали с инвесторами и органы местного самоуправления уже отдали один объект в аренду. Основное условие аренды — обязательство провести ремонтно-реставрационные работы. Помимо этого, Госжилфонд высказывал намерение взять под свой патронаж ряд объектов, чтобы реализовать там свои инвестпроекты — сейчас как раз ведутся переговоры.
Проблема Чистополя — это отсутствие востребованности объектов. Конечно, у нас есть практика, когда объекты культурного наследия реставрируются за государственный счет — например, организовываются музейные комплексы. Но 70 объектов — это вопрос целесообразности
«Проблема Чистополя — отсутствие востребованности объектов»
— А о каких четырех вариантах работы с инвесторами шла речь во время вашего визита в Чистополь?
— Есть соответствующий закон (178-ФЗ), регулирующий вопросы приватизации как государственного, так и муниципального имущества.
Сегодня ничего не мешает реализовать объект культурного наследия как здание. Оценить по рынку земельный участок, строение и выставить на торги. Цена вопроса — несколько миллионов рублей. Но это непривлекательно. Собственник получит здание в собственность. При этом от нашего Комитета он получит соответствующий документ в виде охранного обязательства. Конечно же мы ему скажем: «Парень, давай восстанавливай».
Второй вариант — реализация объекта в собственность за рубль. Земельный участок под зданием можно продать по рыночной стоимости или передать в аренду. Основное условие — провести работы по сохранению здания в течение семи лет. Сложность в этом варианте что для организации торгов необходимо подготовить не только привычную всем конкурсную документацию, но и согласованный эскизный проект в соответствии с законодательством об охране памятников.
Третий вариант — реализация объекта через акционерное общество в качестве вклада в его уставный капитал. Если мы конечно найдем такое акционерное общество, которое организует дополнительную эмиссию ценных бумаг под это недвижимое имущество. Это позволило бы оптимизировать вопросы с передачей здания, но конечный инвестор получит объект исключительно по рыночной стоимости. Ну и четвертый вариант — аренда за рубль аж на 49 лет, при этом обязательства по вложения средств в реставрацию останутся.
Проблема Чистополя — это отсутствие востребованности объектов. Конечно у нас есть практика, когда объекты культурного наследия реставрируются за государственный счет — например организовываются музейные комплексы. Но 70 объектов — это вопрос целесообразности. Для сравнения, в Казани сегодня очень востребована схема, когда в объектах культурного наследия делают апартаменты. В Чистополе какие-то мини-гостиницы, конечно, тоже нужны, как и общепит, но есть какие-то улочки, где нет туристического потока.
Если казанский бизнесмен изъявит желание, мы будем только рады. Естественно, мы уже разговаривали с инвесторами, которые, например, вкладывали средства в восстановление казанских исторических зданий, но, к сожалению, большого желания переключаться на другие города нет
— По мнению Олеси Александровны Балтусовой, не исключено, что чистопольскими историческими зданиями заинтересуются инвесторы из Казани. Рассчитываете ли вы на их помощь?
— Если казанский бизнесмен изъявит желание, мы будем только рады. Естественно, мы уже разговаривали с инвесторами, которые, например, вкладывали средства в восстановление казанских исторических зданий, но, к сожалению, большого желания переключаться на другие города нет. Будем вместе работать в этом направлении. Немаловажным шагом в привлечении инвесторов будут и инвестиционные паспорта, которые разработаем в ближайшее время.
— Также она сообщила о намерении обратиться в АИР. Вам что-нибудь известно об этом?
— С АИР мы работаем плотно по городу Казани. По поводу Чистополя предметно с руководителем Агентства пока не общались, хотя безусловно, Талия Ильгизовна, в курсе событий.
— Одним из вопросов повестки дня — не только сохранение исторической застройки, но и большое количество пустующих земельных участков в центре города.
— С 2013 года исторический центр Чистополя включен в Единый реестр памятников как достопримечательное место, а это порядка 200 га. И если обратиться к требованиям и регламентам данного документа, то на этой территории мало что разрешено. Реставрация объектов культурного наследия, сохранение планировочной структуры, регенерация историко-градостроительной среды, восстановление утраченного, снос диссонирующих объектов, строительство объектов инженерной инфраструктуры… И важное — в границах территории объекта культурного наследия запрещается новое строительство. Руки фактически связаны. В связи с этим есть намерения как можно быстрее внести поправки в постановление Правительства Республики Татарстан. Документу шесть лет, и практика показала, что с одной стороны мы исключили градостроительное давление на исторический центр, а с другой не дали возможности людям реализовать элементарные инвестпрокты.