Антикризисный план «ФОНа»: продать и простить

Товарищу Метшину намекнули на «ФОН»

Как рассказал «Реальному времени» источник, близкий к переговорному процессу по проблеме группы компаний «ФОН», квартир в недостроенных домах которой ждут несколько тысяч дольщиков, суть антикризисного плана — в распродаже имущества группы до тех пределов, пока не будет полностью погашена задолженность перед банками и полностью завершено строительство домов.

По словам собеседника нашего издания, в результате антикризисных действий «ФОН» уйдет с рынка долевого строительства. Сможет ли компания вообще продолжить предпринимательскую деятельность — вопрос пока дискуссионный, процесс ухода с рынка, по мнению источника, займет 1-2 года.

Понятно, что растущее напряжение среди дольщиков Ливады не могло не вызывать резкой реакции республиканских властей, которые и так уже нянчатся с «ФОНом» с начала года в отличие от мэрии Казани. Именно ей в том числе досталась порция критики от Минниханова в послании президента к Госсовету РТ. Ведь именно муниципалитеты, согласно республиканскому закону о «долевке», несут ответственность за такое явление, как обманутые дольщики, и за контроль за рынком долевого участия.

Доплат для дольщиков не будет?

Источник «Реального времени», однако, заверил, что никаких дополнительных плат с дольщиков брать не планируется. Об этом же заявлял нашему изданию, правда, с долей сомнения и первый замминистра строительства Алмаз Ахметшин. По словам другого собеседника, в кулуарах уже даже обсуждается, кто может забрать для завершения «фоновские» объекты.

Технический директор ГК «ФОН» Сергей Орлов подтвердил «Реальному времени» наличие антикризисного плана, однако комментировать его не стал: «Говорить о планах не совсем корректно, эта реструктуризация намечена. Когда она будет завершена, тогда самое время давать комментарии. Что-то комментировать несделанное — неправильный путь». Тем не менее, источники в самой компании рассказали «Реальному времени», что в «ФОНе» уже начались сокращения персонала.

Антикризисный план по застройщику ГК «ФОН»

Задачка №1: найти полмиллиарда на челнинских дольщиков

Итак, что же представляет собой «антикризисный план»? Первый пункт из запланированных мероприятий — это уже отмечено как свершившийся факт — реализация квартир в челнинском ЖК «Яшьлек» Госжилфонду за 30 млн рублей. Эти средства, по утверждению застройщика, ушли на строительство ставшего легендарным канализационного коллектора, без которого не могли сдать дома в этом микрорайоне. Впрочем, первоначально Талгат Абдуллин обещал выкупить у «ФОНа» квартир на 80-90 млн рублей. В итоге Ливада смог выручить в 3 раза меньше.

Правда, одновременно с этим в октябре «ФОН» обещает реализовать участок площадью 6 га в Набережных Челнах за… 500 млн рублей! К слову сказать, именно столько, согласно оценкам властей автограда, требуется на завершение строительства четырех домов «Яшьлек», имеющих дольщиков (65/03 (1,2 очередь), 65/05, 65/06, и 3,4 блоки 65/10). Этим летом Ливада уже выставлял часть своей земли в Челнах площадью 3,5 га. Как сообщил сhelny-biz.ru начальник правового управления исполкома автограда Ленар Ахметзянов, сотрудничать готовы ООО «ОСК» (ГК «Профит»), «Ирида +», «Альянс», «Домкор», «Финансовая Промышленная Группа-ТНГС-И», «Зардон-групп». Предложили участки и банкам, включая «Внешэкономбанк».

Возникает вопрос: на фоне текущей ситуации сможет ли «ФОН» выйти в кэш по интересным рыночным ценам или будет вынужден скинуть все со значительным дисконтом?

Задачка №2: можно ли продать активы по рыночным ценам на падающем рынке?

Следующим мероприятием в плане значится реализация ликвидных активов — предприятий стройиндустрии, входивших в ГК «ФОН», офисного центра и ресторана «Парус».

Сводная информация по активам ГК «ФОН»

Активы ГК «ФОН» (имущество)

Опять удивляет «округленная» стоимость всех активов и уверенность, что удастся их продать по рыночным ценам. С журналистами «Реального времени» согласен и арбитражный управляющий Андрей Михайлов, который сам достраивал дома обманутых дольщиков некогда нашумевшей группы «Альтаир».

— Для меня очень сложно понять, как можно в сегодняшней сложной экономической ситуации быстро продать, например, керамический завод за 1,9 млрд, как они планируют. Найти покупателя крайне сложно, это касается всего. Тот же самый всем известный «Парус». Прекрасно, оценили в 250 млн, но это не значит, что за такую цену найдется покупатель, это значит, что если хотят быстро продать — то потеряют в цене, — подчеркнул он.

Задачка №3: а есть ли вообще эти ликвидные активы у ГК «ФОН»?

Интересны не только ценники, но и юридическая чистота выставляемых на «большую распродажу» объектов. Начнем с того, что завод «Ключищенская керамика», оцененный аж в 1,9 млрд рублей (это притом, что предприятия стройиндустрии являются самыми трудно продаваемыми объектами), давно находится в залоге у цессионария Сбербанка ООО «СБК Стекло». Сбербанк выдал под строительство завода кредиты на 800 млн рублей.

Аналитическая служба «Реального времени» решила проанализировать, нет ли обременения у других активов в пользу банков.

Мы начали с ресторана «Парус». Согласно выписке Росреестра, здание ресторана «Парус» площадью 3 805,4 кв. м на Кремлевской дамбе принадлежит ООО «Савиново» на основании документа о праве собственности от 25 марта 2014 года. С 2012 года по 30 сентября 2014 года здание сдавалось в аренду ООО «Ферзь». Помимо этого, в отношении здания действуют обременения в виде ипотеки от 7 февраля 2014 года и 30 апреля 2014 года. В обоих случаях обременения установлены в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие». Срок, на который установлено обременение, не указан.

Земля, на которой находится ресторан «Парус», принадлежит республике, сдана в аренду ООО «Парус» с 22 апреля 2014 по 21 октября 2054 года.

Следующий актив — штаб-квартира «ФОНа». Трехэтажное здание на Чистопольской, 83 (официально обозначенное как здание ЖЭУ) площадью 2 108,3 кв. м принадлежит ООО «ФОН-Ривьера». Право собственности установлено в июне 2007 года. В отношении объекта также действует обременение — договор ипотеки от 23 декабря 2011 года — в пользу банка «Спурт».

Земельный участок площадью 318,7 тысяч кв. м, на котором находится завод «Ключищенская керамика», принадлежит ООО «Клюкер». Право собственности на землю в Верхнеуслонском районе, на землях СПК «Октябрьский», установлено совсем недавно — 15 сентября 2015 года. В отношении земли также действует обременение — договор ипотеки от 6 августа 2009 года в пользу Сбербанка. Обременение действует до 20 октября 2020 года. Административно-бытовой корпус завода площадью 1 415 кв. м также принадлежит ООО «Клюкер» с 15 сентября. Также имеется и обременение в виде договора ипотеки от 27 июля 2009 в пользу Сбербанка, действующее до 20 октября 2020 года.

Завод ЖБИ на Липатова, согласно данным Росреестра, представляет из себя 14 отдельных объектов. Все они принадлежат ООО «Киндери». Земля под заводом площадью 50,6 тысячи кв. м обременена ипотекой ФК «Открытие». То же самое касается и нежилого здания площадью 72,7 кв. м, здания автоматно-кузнечного участка с антресолью площадью 2 040 кв. м, здания вспомогательного назначения площадью 144 кв. м, модульного здания с пристроем и антресолью площадью 2 534 кв. м, склада заполнителей СБУ площадью 181 кв. м, склада переработки стружек драгоценных металлов площадью 86 кв. м, складского помещения ремонтно-строительного цеха с пристроями и антресолью площадью 1 784 кв. м, здания вспомогательного назначения площадью 133 кв. м, вспомогательного здания площадью 508 кв. м, здания производственного цеха площадью 1 468 кв. м, здания автоматно-револьверного участка с антресолью площадью 1 543 кв. м. Не обременены ипотекой только здания склада для хранения цианистых солей площадью 63,6 кв. м и склада материалов площадью 264 кв. м. Кроме того, часть земли (11,4 тысячи кв. м) относится к землям населенных пунктов и принадлежит городу Казани.

Одним словом, все ликвидные активы ГК «ФОН» оказались в залоге у банков-кредиторов.

Андрей Михайлов: «Именно процедура банкротства дает возможность остановить залогодержателя, чтобы он не смог забрать объект по залоговой стоимости". Фото dom.116.ru

Задачка №4: как не отдать объекты банкам?

Это еще одно слабое место предлагаемых мер. «В случае если необходимо продать залоговое имущество, по заводу залоговая задолженность 800 млн, оценка — 1,9. Я с согласия кредитора делаю оценку в режиме процедуры банкротства, предположим, она подтверждается, и я выставляю на торги, на аукционе продаю за 2 млрд рублей. 800 млн (те, которые в залоге) уходят залоговому кредитору, оставшиеся деньги поступают на расчетный счет арбитражному управляющему. С ними уже можно работать, их можно потратить на достройку домов», — говорит Михайлов.

Однако такой расклад возможен только в случае процедуры банкротства, введения которой виртуозно избегают юристы «ФОНа» в судах. В текущей же ситуации Андрей Михайлов отмечает, что все будет зависеть от договоренностей с кредиторами. «Именно процедура банкротства дает возможность остановить залогодержателя, чтобы он не смог забрать объект по залоговой стоимости. Если без процедуры банкротства, то зависит от подписанных документов, очень часто в последнее время в залоговых договорах прописано, что если просрочка более 3 месяцев, то предмет залога уходит залогодержателю напрямую без торгов», — отметил Михайлов. То есть банк может забрать завод, реализовать его и всю сумму оставить себе.

Задачка №5: а сколько ГК «ФОН» на самом деле должен банкам?

В антикризисном плане можно ознакомиться с кредиторской нагрузкой на группу Анатолия Ливады. Официально у «ФОНа» есть обязательства перед пятью банками — «Спурт», «СБК Стекло» (Сбербанк), АКБ «Город», ФК «Открытие», ПАО «Тимер банк» на общую сумму в 1,7 млрд рублей.

Задолженность ГК «ФОН» перед кредитными организациями

В действительности, Сбербанк сначала сам, а потом через аффилированное с ним ООО «СБК Стекло», требует с «ФОНа» 1,3 млрд рублей долгов. Сумма сложилась из 7 кредитных соглашений, заключенных еще в 2006-2008 годах, и мировых соглашений к ним, судя по которым, проблемы у «ФОНа» начались на рубеже 2012-2013 годов. В 2013 году эти долги были реструктуризированы, по некоторым соглашениям до 2020 года, однако судя по новым искам, компания не справилась с долговым бременем. Справедливости ради стоит отметить, что в 2006-2008 годах сумма взятых кредитов у Сбербанка составила 1,6 млрд. Правда, у корреспондентов «Реального времени» есть повод не доверять этим цифрам. Как минимум по долгам перед Сбербанком. Наше издание с самого начала отслеживает судебные войны девелопера и банка в арбитражах.

Большую часть долгов структуры Анатолия Ливады (а позже и он сам) взяли на строительство завода «Ключищенская керамика» — 800 млн. На сегодня долг перед кредиторами по этим договорам — 819,9 млн рублей. Еще один крупный кредит был взят под строительство объектов коммунальной инфраструктуры жилого комплекса «Яшьлек», по всей видимости, тот самый канализационный коллектор — 340 млн (сегодня долг 298 млн), по этой сумме 23 сентября 2015 года судом было утверждено мировое соглашение, по которому «ФОН» обязался расплатиться до 30 ноября.

Еще 255 миллионов было взято на строительство комплекса 9-этажных жилых домов по улице Чуйкова, из этого кредита не отдано 183 млн, 25 сентября 2015 года по этому спору также было утверждено мировое соглашение, в рамках которого «ФОН» обязался выплатить долги до 30 сентября.

«ФОН» проиграл арбитражи по основной сумме долга, в августе суд вынес решение в пользу цессионария Сбербанка, однако юристы строительной компании обжаловали решения, и все 9 исков из татарстанского арбитража переехали в апелляционный суд в Самаре.

И это данные только по одного банку-кредитору. На запросы «Реального времени» из всех банков ответили только «Сбер» и «Тимер банк», последний подтвердил текущую задолженность в 105,5 млн рублей.

В то же время в антикризисном плане, например, никак не отражены претензии ООО «Стройкапитал». Эта компания имела претензии к группе Анатолия Ливады еще в далеком 2010 году на сумму 160 млн рублей. Тогда было очевидно, что «Стройкапитал» был аффилирован с «Ак Барс» Банком, теперь же в кредитном учреждении утверждают, что это не так. Правда, на компанию, к примеру, оформлен торговый знак «Ак Барс Ипотека».

«Стройкапитал» имеет претензии к «фоновскому» ООО «ЖК Молодежный», также связанному с группой компаний. В рамках гражданских дел «Стройкапитал» требовал с «ФОНа» 93 млн рублей. Суммы новых требований, поступивших в арбитраж, пока не известны.

Если же сложить только имеющиеся в распоряжении редакции данные, то ГК «ФОН» задолжала кредитным и околокредитным организациям более 2,5 млрд рублей.

К этой цифре мы добавляем обязательства ГК «ФОН» перед казанскими дольщиками в 7,6 млрд рублей и 2,1 млрд рублей — перед челнинцами. Таким образом, долговые обязательства только перед заявленными кредиторами (а ведь наверняка еще есть подрядчики и поставщики услуг и стройматериалов) в самом лучшем случае составляют 12,2 млрд рублей.

Задачка №6: как продать 1792 квартиры за 9,3 млрд рублей?

Помимо объектов нежилой недвижимости и заводов, самым главным своим активом ГК «ФОН» считает непроданные квартиры. Согласно представленным документам, в Казани непроданными остаются 1 448 квартир, в Набережных Челнах — 344.

За 4 месяца в Челнах не было заключено ни одного нового договора, в Казани дела, похоже, шли лучше — за этот же период 169 дольщиками стало больше.
Редакция «Реального времени» в мае этого года запрашивала в министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ справку о положении компании «ФОН», согласно которой в Казани было заключено 3 963 договора (не выкупленными оставались 1 617 квартир), в антикризисном плане число непроданных квартир — 1 448. Ситуация по Набережным Челнам не изменилась, там из 950 квартир свободными с мая остаются 344.

Согласно антикризисному плану, 1 448 казанских квартир предполагается реализовать за 7,9 млрд рублей. Если посчитать в среднем по 70 квадратных метров на квартиру, при цене в 64 тысячи рублей за метр (именно по такой цене планирует продавать застройщик в Казани), то приблизительная цена составит 6,4 млрд, что довольно близко к заявленной сумме, тем более что тут может быть и коммерческая недвижимость, под офисы и магазины на первых этажах, которая стоит дороже.

Ожидаемые поступления от продажи 344 челнинских квартир — 1,4 млрд рублей. Если посчитать по этой же формуле (70 квадратных метров при цене за метр 40 тысяч рублей), то получается 963 млн, что также довольно близко к обозначенным в плане цифрам.

Казалось бы, обозначенные планы выручить за продажу (в случае достройки и ввода домов) 9,3 млрд, учитывая текущую рыночную ситуацию, вполне реальны. Если бы не одно «но». Согласно исследованию «Реального времени» от апреля этого года, квартиры «ФОНа» вместе со «свеевскими» гнездышками были одним из самых бюджетных предложений на рынке, начиная от 38-40 тыс. рублей за кв. м. А после того как площадь Свободы уже стали сотрясать митинги дольщиков из Челнов и Казани, рассчитывать, что удастся продать оставшиеся квартиры дороже 40 тыс. рублей за «квадрат», точно не приходится.

При продажной цене в 40 тыс. рублей и средней площади квартиры в 70 кв. метров ГК «ФОН» в столице РТ удастся выручить в лучшем случае только 4 млрд рублей. В Челнах цена будет еще ниже: даже если взять стоимость «квадрата» в 35 тыс. рублей, то это будет около 800 млн рублей. Таким образом, квартиры могут принести Ливаде около 5 млрд рублей.

Единственный выход в этой ситуации — передача объектов другому застройщику с хорошей репутацией и финансовым ресурсом. Это позволит ему восстановить доверие покупателя и возможность продать по более высокой цене. Но покупать дороже рынка никто не станет — дураков нет.

Даже если учесть, что ГК «ФОН» удастся продать вышеупомянутые заводы и коммерческую недвижимость («Парус», штаб-квартиру) за 2,7 млрд рублей, плюс 5 млрд рублей выручить за квартиры, плюс на продажу Ливада обещает выставить оставшиеся активы (такие как сети и стройтехника — инженерные сети в Челнах застройщик оценил в 580 млн рублей, казанские сети — в 300 млн, технику — в 110 млн рублей) чуть меньше, за 1 млрд рублей, то мы получим сумму в 8-9 млрд рублей. И это при долгах в 12,2 млрд рублей.

Активы ГК «ФОН» (транспорт и механизмы)

Активы ГК «ФОН» (инженерные сети г. Казань)

Активы ГК «ФОН» (инженерные сети г. Набережные Челны)

Задачка №7: надо ли банкротить «ФОН»?

Комментируя в целом план ГК «ФОН», арбитражный управляющий Андрей Михайлов отметил, что шанс на выход из кризиса есть, однако реализация плана из представленных документов не просматривается.

— Общий порядок цифр говорит о том, что предприятие может выйти из этого кризиса. Данный план нереализуем по простой причине: здесь не написано, каким образом быстро рассчитаться с кредиторами, банками теми же самыми. Когда продадутся свободные квартиры? По мере заключения договоров долевого участия. О чем это говорит? О том, что сроков нет. Когда продастся завод? После сделки с залогодателем. Это полностью зависит от залогодателя, и не факт, что они продадут за 1,9, или это будет сделка с отложенной оплатой, т.е. погашается долг, а остальные деньги, к примеру, через пять лет только поступают. Денег сразу может и не быть. Здесь везде эти проблемы. Реализация имущества и факт получения денег от реализации — размыты. Здесь нет сроков, нет четкого понимания, когда будут деньги. Только процедура банкротства позволяет сказать: «Товарищи кредиторы, постойте в стороночке полтора года, а потом еще полгода».

Без процедуры банкротства деньги в первую очередь будут уходить на оплату кредитов, процентов по ним.

— Закон так диктует: «кредиторку» надо оплачивать раньше, чем покупать материалы и платить зарплаты рабочим. Он не может продолжать строительство раньше, чем оплатит кредиты.

Правда, в арбитражах ситуация пока иная. Кредиторы как горячую картошку передают друг другу банкротные дела ЗАО и ООО «ФОН» и заключают мировые соглашения. Так, о погашении 34-миллионного долга первым в этом году договорился «Татинвестгражданпроект»; потом эстафету приняло ООО «СБК Стекло», которое смогло добиться двух мировых соглашений по долгам «ФОНа» перед Сбербанком, тянущимся еще с 2007 года, на сумму 481 млн (из общей задолженности в 1,3 млрд). Но смогут ли удержать собственники компании многочисленных кредиторов (к ним грозится присоединиться, к примеру, и налоговая) от соблазна подать на банкротства структур группы?

Задачка №8: как строить и сдавать дома?

Как сообщили «Реальному времени» в пресс-службе исполкома Казани, при содействии органов государственной власти республики к настоящему моменту удалось достигнуть следующих результатов: 10 сентября 2015 года введен в эксплуатацию дом №4 жилого комплекса «Молодежный», до конца 2015 года планируется завершение строительных работ и ввод в эксплуатацию дома №1 жилого комплекса «МЧС», дома №2 жилого комплекса «Симфония», дома в жилом комплексе «Солнечный город» по ул. Б. Урманче, д. 6, — правда, в сообщении отмечается, что результаты могут быть достигнуты при условии соблюдения застройщиком рекомендованных темпов строительства.

Кроме того, в сообщении пресс-службы отмечается и тяжелый характер работы с группой компаний: «Защита прав участников долевого строительства усложняется тем, что группа компаний «ФОН» уклоняется от представления информации, необходимой для принятия административных решений и разработки мер защиты прав как участников долевого строительства, так и граждан, вложивших свои деньги в строительство указанных объектов на основе иных договорных отношений. Кроме того, вынесенные в адрес застройщиков предписания и требования не исполняются, о чем проинформирована прокуратура г. Казани», — говорится в заявлении пресс-службы.

В общем, в деле «ФОНа» пока слишком много вопросов. И если у основателей группы сейчас желание одно — разделаться с долгами и уйти с рынка (такая концепция антикризисного плана, судя по всему, инициирована самими «фоновцами»), то дольщикам нужны квартиры. Когда они будут переданы покупателям — в плане не указано.