Рост цен на «вторичку» в Казани: плюс 200 тысяч за «однушку»

«Вторичка» обгонит «первичку»

Похоже, «вторичка», которая долгое время оставалась недооцененной, начала активно возвращать себе позиции. Аналитическая служба «Реального времени» зафиксировала удорожание квадратного метра на вторичном жилищном рынке Казани на 6,5% с начала года. На графике хорошо видно, что цены подскочили не в один момент. Если быть точнее, систематический рост начался с апреля. И это неудивительно — весенние месяцы традиционно характеризуются подъемом на жилищном рынке. Уже к концу мая «квадрат» подорожал до 72,5 тысячи рублей. С тех пор цены на «вторичку» только росли и на середину октября составили 74,1 тысячи рублей за кв. м.

Однако постараемся выяснить, насколько ощутимым рост цен оказался для покупателей. Если учесть, что с начала года квадратный метр подорожал примерно на 4 800 рублей, получается, что стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м увеличилась почти на 200 тысяч рублей.

Примерно такой же рост цен на «вторичку» фиксирует Татарстанстат. По его данным, на конец 2017 года разницы между средней ценой на готовое и строящееся жилье в Татарстане не было. На первичном рынке квадратный метр стоил 55,9 тысячи рублей, на вторичном — 55,6 тысячи рублей. Можно сказать, что уже этот факт говорил не в пользу «вторички»: все-таки принято считать, что жилье в новостройке должно априори стоить дешевле — хотя бы из-за рисков, которые берет на себя дольщик.

Но уже в I квартале 2018 года «вторичка» ушла в отрыв. По данным Татарстанстата, средняя цена на вторичное жилье поднялась до 58,7 тысячи рублей за кв. м. Что же до цен на новостройки, они остались почти неизменными. Дальше цены на вторичное жилье только продолжали свой рост и на II квартал достигли уже 60,5 тысячи рублей. То есть Татарстанстат говорит об удорожании «вторички» на 5% за полгода.

«На вторичном рынке можно купить квартиру в достойном состоянии по цене новостроек»

Возникает вопрос — где искать причину регулярного роста цен на «вторичку»? По мнению коммерческого директора строительной компании «Домкор» Юрия Мочалина, прежде всего стоит сделать корректировку с учетом вымывания более дешевых предложений и сезонного спроса.

— Я думаю, можно выделить несколько причин роста цен на «вторичку». Первая — это общий рост рынка и сезонный подъем. Как правило, именно на осень приходится оживление вторичного рынка. Вторая причина — снижение общего предложения, поскольку все дешевые квартиры были распроданы. Остались достаточно дорогие варианты. При этом надо учитывать, что продавец всегда закладывает определенную сумму на торг. Обычно в зависимости от квартиры она составляет от 100 до 150 тысяч рублей. Все это даст определенные корректировки. Но все равно определенный рост есть, пусть и небольшой. По нашим данным, он составляет около 4%.

Другие эксперты считают, что причину роста «вторички» нужно искать в растущих аппетитах застройщиков: цены на новостройки выросли настолько, что сравнялись с ценами на готовое жилье. Получается, что покупателю стало невыгодно ждать достройки дома.

— По «вторичке» в сентябре мы заметили удорожание в районе 2%. Но то, что она уже не падает, — это точно. Наметился тренд к росту в связи с тем, что новостройки приближаются по цене к «вторичке». Люди меняют фокус и не хотят ждать, пока объект достроится. Если раньше люди были готовы к такому ожиданию, поскольку и цена была выгодная, то сейчас цены уже почти сравнялись. А там, где спрос, там и подорожание, — размышляет директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.

Его коллега Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости «Флэт», отмечает, что при этом квартиры, продающиеся на вторичном рынке, по уровню комфорта зачастую не уступают квартирам в новостройках. К тому же, покупая обжитую квартиру, можно сэкономить и на ремонте. Очень часто в объявлениях так и пишут: «Заезжай и живи», обещая оставить даже что-то из мебели.

— Я считаю, что сейчас есть такой небольшой перекос, потому что на вторичном рынке можно купить квартиру тоже не в старом доме, с ремонтом, в достойном состоянии по той же цене, по которой продают и новостройки, — отмечает Хабибрахманов.

При этом он добавляет, что рост цен на квартиры в готовых домах будет зависеть от того, много ли человек продают жилье в конкретном районе: если похожих объявлений о продаже будет много, цена сильно расти не будет.

«Первичку» подтянули инвесторы

А что же «первичка»? Как хорошо видно на графике, она движется почти по той же траектории, что и «вторичка», и на протяжении года растет в цене. По данным аналитической службы «Реального времени», с начала 2018 года квадратный метр в новостройках подорожал в среднем на 6%. Если на начало января «квадрат» стоил порядка 68 тысяч рублей, то на середину октября — 72, 5 тысячи рублей. Подробно о ценах на новостройки мы писали здесь.

Как и в случае со «вторичкой», цены на квартиры в новых домах стали активно расти с конца мая. Это не совсем типичная ситуация — как правило, летние месяцы считаются сезоном отпусков, когда потенциальные покупатели откладывают приобретение жилья, так что предпосылок для роста цен быть не должно. Но в этом году застройщикам «повезло»: спрос на недвижимость не только не уменьшался, а, наоборот, возрастал. Тут свою роль наверняка сыграли тревожные ожидания — сначала отмены «долевки», а затем увеличения ипотечных ставок.

— Стоимость квартир на первичном рынке растет, как это предсказывалось еще в начале лета. Это не говорит о ценовом пузыре. Это говорит о том, что застройщики ориентируются на длительный инвестиционный цикл и однозначное удорожание стоимости строительства. Застройщики приподняли цены. Мы в нашей компании тоже осуществили небольшой подъем, — отмечает Юрий Мочалин.

Соглашается с коллегой и директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.

— Цены растут на дома ближе к завершению строительства. В целом по городу наблюдается повышение стоимости на объекты первичной недвижимости с начала 2018 года. Низкие цены можно поймать на старте продаж, — говорит Елена Стрюкова.

Впрочем, рынок новостроек разогрели не только ипотечники, поспешившие за более дешевыми кредитами, но и инвесторы, которые на фоне ослабления рубля захотели вложиться в недвижимость.

— Мы наблюдаем устойчивый рост количества сделок и изменение структуры покупателей. Появляется все больше инвесторов — людей, приобретающих квартиру не с целью улучшения жилищных условий, — говорит Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом».

При этом она подчеркивает, что речь в данном случае идет именно об инвестициях в «первичку».

Причины роста цен на жилье

Застройщики: «Вторичка» должна стоить дешевле»

Отдельно стоит остановиться на корреляции цен на первичное и вторичное жилье. Нетрудно заметить, что на графике кривая вторичного жилья оказалось выше. Практически на протяжении всего 2018 года разница между средними ценами на готовое и строящееся жилье составляла примерно 2 тысячи рублей за кв. метров. Это значит, что обычная «однушка» в 40 «квадратов» в новостройке стоила примерно на 80 тысяч рублей дороже. Сумма не такая уж и большая, когда речь идет о недвижимости.

Однако надо заметить, что годом ранее разница между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках была еще менее ощутимой. Так, на графике можно заметить не меньше пяти точек, в которых кривые «первички» и «вторички» соприкасаются. Понятно, что в начале года спрос растет редко, только если под воздействием внешних факторов, так что повышения цен не было ни в одном из сегментов. Любопытно, что цены на готовое жилье остаются примерно на одном уровне, 65—66 тысяч рублей за кв. м, весной и летом, в то время как «первичка» дорожает и догоняет «вторичку».

В ноябре — декабре, когда рынок жилья находится на пике, цены на новостройки и вовсе становятся выше цен на квартиры в готовых домах. Это, в общем-то, парадоксальная ситуация, ведь первичное жилье подразумевает ожидание достройки, риски оказаться обманутым дольщиком. Учитывая, что многие жилые комплексы строятся на окраинах, зачастую они не имеют развитой инфраструктуры, которая есть в обжитых районах. Впрочем, сами застройщики уверены, что это вполне закономерно, новое жилье выше по уровню качества и комфорта и поэтому должно стоить дороже.

— Я считаю, что рынок готового жилья приходит к своей закономерной фазе. Я достаточно часто сравниваю рынок недвижимости с автомобильным рынком, потому что это довольно близкие вещи и с точки зрения стоимости продукта, и по степени значимости покупки. Как вы знаете, на автомобильном рынке машины с пробегом всегда стоят дешевле, чем новые в той же категории, — говорит Юрий Мочалин.