Спуститься с «Олимпа»: гостинично-торговый центр на проспекте Победы подешевел до 1,7 миллиарда

Сложить все в одну корзину

14 февраля будут разыграны долгожданные торги по продаже основного и наиболее ликвидного имущества распавшейся бизнес-группы «Олимп» семьи Минкиных. Объявление об их начале размещено на портале единого федерального реестра сведений о банкротстве. Как следует из официального сообщения, общая стоимость всей недвижимости Ильгиза Минкина, оказавшейся в залоге у Сбербанка, оценена свыше 2 млрд рублей. Заявки от претендентов принимаются до 10 февраля. Организатором электронных торгов выступает «Межрегионконсалт».

Напомним, бизнес-империя «Олимп», состоящая из ООО ТК «Олимп» и ТД «Олимп», была обанкрочена по иску Сбербанка и проходила по «упрощенной» процедуре несостоятельности. Известный в Казани бизнесмен-девелопер и экс-депутат Казгордумы Ильгиз Минкин осуществлял в течение 2011—2014 годов строительство ТГК «Олимп», привлекая кредиты Сбербанка, но не сумел расплатиться полностью. Как следует из материалов арбитражных дел, общая сумма долга составила 550 млн рублей, из которых 474 млн рублей — тело долга, остальное — неустойка и проценты. Из-за невозможности выплаты всей суммы долга владелец вынужден был выставить «Олимп» на продажу по цене 100 тысяч рублей за один кв. м. еще в ноябре 2015 года во время процедуры наблюдения, но не сумел найти покупателей. Он оценивал стоимость объекта в 2,5 млрд рублей.

Эта конкурсная масса по решению собрания кредиторов ТК «Олимп» была разбита на два лота: в первый «вложены» десятки типовых минимаркетов, располагающихся в исторически сложившейся торговой зоне проспекта Победы и земельный участок площадью 11 749 кв. м с разрешением под строительство рыночного комплекса, который, вероятно, не успели достроить. Его стартовая цена определена в 384,5 млн рублей.

Однако самым крупным и сложным для быстрой продажи оказался второй лот. В его перечень включены и высотная гостиница «Олимп» в 14 этажей, и выступающий перед ним одноименный трехэтажный торговый комплекс общей площадью 18,8 тысяч кв. м, и подземная парковка, технологически объединяющая оба сооружения.

Заявленная цена впечатляет — 1,7 млрд рублей. Причем, в заявочной документации не конкретизируется, во сколько был оценен каждый из этих объектов микс-массы. Поэтому сложно пересчитать, во сколько обойдется покупка одного кв. м гостиничных и торговых площадей этого комплекса. Непонятно, почему залогодержатель этого имущества, Сбербанк, решил продавать единым имущественным комплексом, а не по частям, что, казалось, проще продавать. Связаться с конкурсным управляющим Александром Волчковым не удалось.

«Мы в шоке в того, что продавец обязал продавать ТГК «Олимп» только единым имущественным комплексом, — рассказал «Реальному времени» посредник, занятый его продажей через сайт avito.ru. — Дробить имущество запрещено». По всей видимости, уже найден покупатель, готовый заниматься и гостиничным, и торговым бизнесом. Оценку недвижимости проводило ООО «Объектив» из Кирово-Чепецка, привлеченная прежним арбитражным управляющим. В декабре его исходная цена была пересмотрена с 1,5 млрд до 1,7 млрд рублей.

Откуда все берет начало

В то же время незамеченным осталась продажа еще одного лакомого кусочка недвижимости империи Минкиных — помещений на Рихарда Зорге, 70. Именно с этого помещения, расположенного на первой линии оживленной улицы, недалеко от существовавшего тогда рынка, и начался серьезный арендный бизнес «Олимпа».

Пристрой к панельке тянется вдоль всего дома, и после начала проблем интерес к этому помещению стрит-ретейла высказывали многие игроки. Торговый дом «Олимп» на Зорге Рахимов считает довольно успешным проектом, благодаря которому девелоперы также смогли в свое время начать строительство новых помещений.

— Торговый дом на Зорге — хороший магазин, это встроенное помещение в 9-этажном доме. Раньше они управляли рынком, за счет доходов с рынка и купили эту недвижимость. Она тоже пользовалась спросом. Эту площадь они также сдавали в аренду и с этих доходов начали заниматься всеми этими стройками. В целом место хорошее, арендаторы там всегда есть и будут, — уверен Рахимов из «Грин хилл реалити».

Лишь в конце прошлого года эти помещения нашли собственника. Его покупателем выступил челнинский девелопер Меджидов Гафур Мамедали-оглы, владеющий ТЦ «Чулман»,расположенном на одноименном проспекте. Это двухэтажный торговый комплекс, где помещения арендуют мелкие предприниматели.

В итоге челнинец видимо решил расшириться и выйти в Казань. Он заплатил чуть менее 200 млн рублей за несколько помещений общей площадью 2,4 тыс. кв. метров.

«Место очень хорошее, но успехов в торговле там нет»

Эксперты соглашаются, что продать торгово-гостиничный центр одним лотом за 1,7 млрд рублей будет довольно сложно. Тем более, собственники уже пытались продать торговый центр всего за 400 млн рублей, и эта попытка не увенчалась успехом.

— Я не думаю, что единым лотом найдется покупатель, надо дробить, потому что это разные бизнесы, — считает, Мурат Ахмеров, генеральный директор компании A-Development.

По его оценкам, паркинг условно может стоить 20 тыс. рублей за кв. м, торговый центр — 50—60 рублей за кв. м, гостиница также может оцениваться в районе 50 тыс. рублей за кв. м.

Таким образом, получим, что, если бы объекты выставлялись отдельно, только торговый центр стоил бы порядка одного млрд рублей.

По мнению руководителя компании «Грин хилл реалити» Леонида Рахимова, продать объект будет довольно сложно еще и потому, что сейчас условия диктует не продавец, а покупатель. К тому же сейчас многое зависит от действий конкурсного управляющего, который может периодически снижать цену в зависимости от ситуации на рынке.

Что касается торгового центра, Рахимов считает, что он мог не окупаться из-за низкой платежеспособности местного населения. По его расчетам, чтобы окупить торговый центр стоимостью один млрд рублей, арендная ставка должна составить 2 300—2 500 рублей за кв. м, а получать такой доход собственнику удастся вряд ли.

— Если торговый центр стоит миллиард, он должен приносить как минимум 15 млн рублей в месяц, а он и половины не приносит. Место очень хорошее, но успехов в торговле нет — там у всех возникают проблемы. Причина — низкая платежеспособность населения. Хорошо продается только категория товаров определенного назначения, а на этом ничего не заработаешь, — говорит Леонид Рахимов.

Он уверен, что более выгодным было бы оставить рынок на улице от станции метро до остановки.

— Это хорошо работает, и в принципе раньше оно так и было. Они на этом трафике заработали денег, пытались их вложить в новую недвижимость, — отмечает Рахимов.