«Придется искать нестандартные решения»: куда поведут «Мегу» новые управляющие

«Газпромбанк» отошел от «Меги»

Российский рынок недвижимости сегодня утром потрясла громкая новость, разлетевшаяся по крупным регионам. Статусные торгово-развлекательные центры «Мега», действующие в 12 городах страны, перешли под управление московской УК «Велес Менеджмент», сам «Газпромбанк» отошел от операционной деятельности. О смене УК сообщил сам ГПБ, владеющий сетью ТРЦ «Мега». По данным источника ТАСС, близкого к сделке, сумма составила 300 млрд рублей.

Под управление новой УК перешел и торгово-развлекательный центр в Казани общей площадью 112,5 тысячи кв. м, следует из сообщения «Газпромбанка». В периметр сделки вошли остальные объекты в Москве, Подмосковье, Ленинградской области, Омске, Уфе, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде. Их общая торговая площадь — 2,3 млн кв. м. Оперативное и стратегическое управление портфелем «Меги» будет осуществляться командой УК «Мега» и ООО «Сибфинанс». Новым гендиректором УК «Мега» назначена Оксана Козлова, следует из сообщения ГПБ.

«Газпромбанк» объяснил решение завершением миссии по развитию сети после ухода шведской Ingka Centres.

— Мы с уверенностью можем сказать, что вывели центры «Мега» на абсолютно новый уровень: обеспечили непрерывность бизнеса и защиту сотрудников в период турбулентности, создали новые возможности для российских брендов, оперативно заместили 400 700 кв. м ушедшей ИКЕА, — приводятся в сообщении слова зампреда правления «Газпромбанка» Тиграна Хачатурова.

По его словам, передача управления «Велес Менеджменту» направлена на развитие крупнейшего в стране портфеля коммерческой недвижимости.

«Газпромбанк» поставил российские бренды на полку

— В 2023 году, когда иностранные бренды активно уходили из РФ, наша основная задача заключалась в том, чтобы вывести российского производителя на полку. Я считаю, что рынок с этой задачей справился, большое количество новых интересных российских брендов появилось, — рассказывал ранее в интервью Тигран Хачатуров.

С другой стороны, на инвестиционную активность повлияло изменение ключевой ставки. «Обновления шли не так, как мы изначально планировали», — жаловался он.

— Передача управления сетью ТЦ «Мега» — логичный шаг, — заявил «Реальному времени» основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. — Профильная управляющая компания обладает большей экспертизой и гибкостью для максимизации доходности комплексов. К тому же такая модель позволяет оптимально распределить риски: банк дистанцируется от операционных задач, а УК несет ответственность за коммерческий успех проекта.

Проще говоря, ГПБ решил дистанцироваться от непрофильного для себя бизнеса, отдав бизнес в руки московской УК.
Управляющая ТРЦ «Мега Казань» Лиана Сиразетдинова воздержалась от комментариев.

Не задерут ли ставки?

Смена управляющей компании автоматически приведет к перезаключению договоров с арендаторами. По информации на январь 2025 года, в казанском ТРЦ «Мега» работало 134 магазина и 31 заведение. На смену ушедшим международным брендам пришли российские и турецкие ретейлеры. Арендная ставка в ТРЦ «Мега» зависит от локации, но не ниже, чем по Казани. По последним данным, аренда в качественных торговых центрах Казани для помещений площадью 100—150 кв. м на первом этаже составляет около 2 800 руб./кв. м в месяц (без НДС).

Какую стратегию развития ТРЦ «Мега» выберет новая управляющая компания, пока неясно. В самой УК «Велес Менеджмент» пока не комментируют эту тему.

Тем временем некогда популярный торговый центр испытывает трудности с заполнением. «В казанской «Меге» вакансия составляет рекордные по рынку 19%», — указывает полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова. Для сравнения, в торговых центрах города уровень вакансии составляет 7%. Причем этот показатель вырос за квартал на 1%, добавила она.

По мнению Елены Стрюковой, для сокращения пустующих площадей необходимо, наоборот, усиливать привлекательность, создавать комфортные условия. «Показатель в 19% свидетельствует об обострении конкуренции между собственниками за арендаторов. Как правило, это ведет к более гибким условиям аренды. Очевидных предпосылок для повышения ставок аренды выше уровня инфляции как будто нет», — заметила она.

Глава «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова добавила, что высокий уровень вакансии сложился не только в казанской «Меге», но и в самарской, и нижегородской. По ее мнению, сменщикам важно продумать долгосрочную концепцию привлечения фешен-ретейла, который и так переживает не лучшие времена. «Возможно, стоит предоставлять готовые торговые места, давать отсрочку, бонусы. В общем, нужны «шоколадные» условия, чтобы «Мега» вновь обрела высокий покупательский трафик и заполняемость. Придется искать нестандартные решения», — заключила она.

«Нас поставят в патовую ситуацию»

УК «Велес Менеджмент» широко известна как брокер, специализирующийся на управлении недвижимостью, представленной в ЗПИФах, заметил в разговоре с «Реальным временем» гендиректор «Реагентства» Юрий Чикиров. Исходя из этого, он допускает, что активы могут быть «переупакованы» в паевые фонды. Владельцы ЗПИФ освобождаются от уплаты налога на имущество, а также от уплаты налогов при продаже, добавила глава «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова.

Согласно законодательству, обязанность по уплате имущественного и земельного налогов у учредителя после передачи имущества в ЗПИФ не возникает, а также ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Доходы инструмента от продажи имущества, сдачи его в аренду, дивиденды, проценты, любые иные доходы не облагаются налогом. Впрочем, информации о том, что активы будут переводиться в ЗПИФ, нет.

Между тем налоговые обязательства — чувствительный момент для девелоперов. Российский совет торговых центров (РСТЦ) обратился к раису Татарстана Рустаму Минниханову с просьбой перенести внедрение повышенной ставки налога на имущество для торговых центров на 2027 год. Сообщение об этом сегодня опубликовал РСТЦ на своем сайте.

— В Татарстане с 2026 года налоговый коэффициент для торговых центров и комплексов кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей составит 2,5% (сейчас 2%). Под такую меру подпадают большинство качественных торговых центров региона, — пояснил «Реальному времени» основатель и управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.

Это и без того утяжелит возрастающую налоговую нагрузку.

— На федеральном уровне с января 2026 года планируется снижение порога доходов для уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) с 60 млн до 10 млн рублей. Нас поставят в патовую ситуацию. Сейчас мы готовим предложение федеральным властям о возможных мерах, способных сгладить такой резкий переход, — рассказал он.

Не исключено, что УК «Велес Менеджмент» нашла решение этой проблемы.