Что будет с посуточной арендой и ее новые форматы: как инвестировать в недвижимость в 2025 году
На бизнес-бранче «Реального времени» эксперты обсудили, где искать доходность в эпоху перемен
На рынке аренды недвижимости очевидно наблюдается перекос в сторону посуточной аренды, однако взыскательность клиента сейчас так высока, что только арендодатели с высококлассным сервисом выдержат конкуренцию. Такой прогноз дали эксперты на тематическом бизнес-бранче «Реального времени». На этом фоне актуальность приобретает новый формат — апарт-отели как инструмент с более высокой доходностью и прозрачным управлением. В Казани скоро откроется один из первых подобных объектов. Подробнее — в материале нашего издания.
«Купить и забыть, но при этом получать дивиденды»
Сегодня на рынке аренды недвижимости наблюдается перекос в сторону посуточной аренды, сообщила, открывая дискуссию, коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. Считается, что только этот сегмент приносит существенную доходность, в то время как среднесрочная и долгосрочная аренда вообще не дают окупаемости и используются, скорее, как возможность сохранения средств от инфляции. Это и привлекло в Казань такой альтернативный формат инвестиций в недвижимость, как апарт-отели, и совсем скоро откроется один из первых подобных объектов — «Вертикаль Бутик», расположенный в историческом центре города.
— Видя спрос на пассивный доход от краткосрочной аренды и высокую инвестиционную привлекательность в данном направлении, мы решили предложить рынку такой формат, как апартаменты. Поэтому сейчас мы строим на улице Шахиди совместно с федеральной управляющей компанией, которую выбрали не просто так. Компания давно занимается этим бизнесом в Москве, Санкт-Петербурге, других городах и за пределами РФ, — сообщила Антонина Дарчинова.
Согласно статистике, Татарстан входит в топ-5 регионов по распределению апарт-отелей в экспозиции, заметила эксперт рынка недвижимости Регина Пашагина.
— Когда мы говорим про готовые решения, в том числе аренду офисов, стрит-ретейла, бизнес-центров, которые я воспринимаю как пассивный доход, — это готовый арендный бизнес. У инвестора нет проблем с уборкой, сервисом, заполнением данных. Апартаменты в большом отельном комплексе — это точно такой же бизнес, который можно приобрести, расширить свой инвест-портфель. При этом инвестор разделяет свои риски, у него абсолютно нет проблем с управлением, потому что он выбирает управляющую компанию, которая доказала свои фактические результаты долгим сроком работы. Таким образом, апартаменты привлекательней, чем квартиры, и в принципе становятся на уровень того же стрит-ретейла. При этом доходность интереснее, — заверяет Регина.
В ближайшем будущем апарт-отелей в Казани станет больше, убежден руководитель АН «Квартет» Рустем Сафин.
— На сегодняшний день, главная проблема — это отсутствие готовых реализованных кейсов в Казани. Вы будете первыми, прорвете рынок. После вас будет много догоняющих. Наконец-то инвесторы увидят, что такое апартаменты, каково это — купить и забыть, но при этом получать дивиденды, — указал он.
«Для меня больше привлекательности имел бы формат апартаментов»
По словам эксперта, коммерческого директора АН «Ракурс» Эльвиры Хаметовой, в будущем возможно усиление контроля за краткосрочной арендой со стороны государства. Тогда апарт-отели и вовсе выйдут на первый план.
— Помните, раньше у нас висели безобразные вывески? В один момент государство взяло это под контроль, и каждую вывеску стали согласовывать. Город привели в порядок, стали развивать туризм. Я думаю, рано или поздно наша республика также возьмет под контроль и посуточную аренду. Сейчас наш рынок перенасыщен предложениями по суточной аренде. Не все предоставляют услуги качественно, туристы уезжают недовольными, а городу это, естественно, не нравится, потому что «без булдырабыз», мы должны быть лидерами во всем. Таким образом, останутся игроки, отвечающие всем требованиям государства, и это будут апарт-отели. Конечно, на сегодняшний день таких предложений мало, и не каждый инвестор осознает, что сейчас самый лучший момент. Но когда их будет больше, рынок апартаментов заполнится, конкуренция в краткосрочной аренде выйдет на новый уровень, — отметила она.
Я думаю, рано или поздно наша республика возьмет под контроль и посуточную аренду.
Полное исчезновение посуточных квартир маловероятно, возразил Рустем Сафин. По его мнению, владельцев скорее обяжут зарегистрироваться как ИП или оформить самозанятость. Однако и это может привести к существенному сокращению предложения, добавили участники дискуссии. Многим собственникам в этом случае может быть проще переключиться на долгосрочную сдачу жилья. Что, как мы уже отметили, не про доходность.
Некоторые инвесторы уже сегодня отказываются от посуточной аренды, потому что она требует постоянной вовлеченности. Для таких игроков апарт-отели будут привлекательным вариантом, убеждена агент в сфере недвижимости, инвестор Айгуль Закирова.
— Посуточная аренда, несомненно, сейчас на пике. Многие вложились в трех-, четырехкомнатные квартиры, поделили их на маленькие студии и успешно сдают. Но, например, я как инвестор не хотела бы этим заниматься, потому что не хочу ходить убираться за кем-то, следить за рейтингом на рекламных площадках, собирать отзывы, чтобы я была на первых строчках. Для меня, будь я заинтересована в краткосрочной аренде, больше привлекательности имел бы формат апартаментов, — поделилась Айгуль Закирова.
Также любопытно было узнать, что даже топ-агент компании «Альтера» Люция Хасанова перестала заниматься посуточной арендой уже в прошлом году.
— Я бывший «суперхозяин». Вышла, потому что ценник за сутки гораздо меньше, чем был три года назад. В этом сезоне в Казани было 17 тыс. предложений, — объяснила эксперт. — Чтобы наши клиенты покупали коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты, нам (агентам, — прим. авт.) нужно транслировать и свою позицию в том числе, потому что они смотрят на нас, копируют наш путь инвестора. Тренды в сфере недвижимости постоянно меняются. Если раньше достаточно было приобрести объект на стадии котлована, чтобы получить прибыль, то позже фокус сместился на посуточную аренду и флиппинг. Чтобы максимизировать доход от инвестиций, важно оставаться в курсе актуальных тенденций. Апартаменты подобного формата — как раз один из ключевых трендов сегодняшнего дня.
Эксперт рынка недвижимости Ксения Бабичева поделилась, что и сама стала обладателем апартаментов от ГК «Новастрой».
— Я считаю, что это просто шикарная возможность. Как представитель риелторского сообщества хочу сказать, что клиенту просто не хватает информированности, а это, коллеги, наша с вами работа. Нужно больше рассказывать инвестору о доходности такого бизнеса, условиях входа и инструментах управления, — заявила она.
Дефицит экспертов в коммерческой недвижимости и особенности менталитета
Как считает Регина Пашагина, «Вертикаль Бутик» перспективен в том числе благодаря развитию в столице Татарстана бизнес-туризма.
— Наша республика очень интенсивно развивается, есть множество проектов, благодаря которым деловые мероприятия будут концентрироваться именно в Казани. Это подтверждали и саммит БРИКС, и «Игры будущего», — напомнила она и подчеркнула: клиентам такого уровня будет интересен отель в центре города, номера которого подведены под международные стандарты уровня «четыре звезды».
На данный момент в Казани наблюдается дефицит риелторов, которые специализируются на коммерческой недвижимости, так считает соучредитель АН «Артель» Лейсан Зилаева. При этом сама ниша вызывает интерес благодаря своей новизне, у многих специалистов есть пул клиентов, готовых диверсифицировать портфель. «Но не хватает информации, образовательных мероприятий, знаний. Это своего рода зона роста для коллаборации застройщиков и риелторов», — констатировал она.
Эксперт рынка недвижимости Тимур Павленков добавил, что в Казани свою роль в востребованности коммерческих площадей играет и менталитет:
— Все мы выросли в не очень простое время, поэтому в нас «заложена» программа сохранения и приумножения на годы. Нам так спокойнее. И сейчас, какой бы крупный игрок на рынке ни был, если это, так скажем, «взрослый» инвестор, капитализируясь, он уже не продает, только сдает в аренду. Такому инвестору идеально подойдет предложение в «Вертикаль Бутик»: надежно, стабильно, под управлением профессионалов.
Руководитель направления новостроек АН «Полезные люди» Анжела Сорокина присоединилась к этому мнению и поддержала важность работы с профессионалами рынка недвижимости при выборе апартаментов. Она подчеркнула, что в условиях особенностей ментальности российский рынок особенно нуждается в качественном сопровождении брокерами и именно апарт-отели максимально соответствуют потребностям инвесторов сегодня. Этот ликвидный бизнес подходит каждому, кто ценит стабильный доход, и прекрасная возможность передать будущим поколениям в качестве готового доходного инструмента для начального старта во взрослую жизнь. «Это игра вдолгую», — резюмировала Анжела Сорокина
При поддержке ГК «Новастрой»
Реклама. ООО «СЗ «Кронос»