«Это какой-то спрут»: в Казани грядет волна обманутых «дольщиков» новой формации
Жертвами недобросовестных дельцов могут стать покупатели лжеквартир в долгострое «ФОНа» и других домах города
С новой проблемой столкнулись жители многострадального ЖК «МЧС» на ул. Губкина в Казани. В десятиэтажных корпусах неожиданно возникли непредусмотренные проектом студии — их получили путем разделения трехкомнатных квартир. Жилплощади продают в долевую собственность, и поскольку это незаконно, в конечном счете пострадают покупатели «долевок», предупреждают эксперты. Как из трешки сделать четыре студии с санузлом и электроплитой в каждой, посадить на один стояк водоснабжения 16 квартир вместо четырех, и что о такой перепланировке думают в надзорных органах — подробности в материале «Реального времени».
«Делают четыре малосемейки из трешки»
Ряды обманутых дольщиков в 3-м и 4-м домах ЖК «МЧС» на улице Губкина в Казани могут пополнить другие казанцы, решившие приобрести здесь квартиры. Особенно, если погонятся за привлекательной ценой студий. Разумеется, квартир площадью в 23 кв. м или в 14,7 «квадрата» на момент проектирования и строительства домов здесь не было. Они появились уже после сдачи и заселения долгостроев, когда предприимчивые владельцы трехкомнатных квартир решили разделить свою жилплощадь на несколько смарт-квартир.
В результате даже бывшую кухню, переоборудованную под студию с санузлом, продают, как отдельную квартиру. И каждая бывшая трешка трансформировалась в четыре студии, и некоторые из них жильцы дома осмотрели.
— Я живу в соседнем подъезде, и мы задумались о поиске студии. С лета у нас их в доме продается очень много. А, оказывается, это большие трехкомнатные квартиры делят на комнаты и из них делают, как в общежитии, малосемейки. Меня такой расклад, конечно, не устроил, — рассказала «Реальному времени» одна из жительниц дома Мария Иванова.
Риелторы заверили женщину, что никаких нарушений в такой перепланировке нет. «Но меня стало напрягать, что там будет силовой кабель протянут в каждую комнату под варочную панель, что санузел с установкой унитаза и душем в каждой комнате, что это большая нагрузка на сети в доме». Такие переделки трешек произошли не только на первом, но и происходят на втором и третьем этажах.
«Мы покупали комфортное жилье, а не общежитие!»
— Вот тут меня это уже серьезно озадачило в плане того, что они ставят какой-то насос в комнату, которая предназначена для «мокрых зон». И я понимаю, что они так могут переделывать квартиры и подо мной, и надо мной, и еще выше пойти. А ведь дом на это не рассчитан, на такие коммуникации, которые они делают, — переживает Мария, — И в принципе этот дом, который хоть и оказался долгостроем, мы покупали как комфортное жилье, а не общежитие!
По ее словам, многие жильцы еще не в курсе происходящего. Оба дома — и без того большие — в каждом по 500 квартир, полностью пока не заселены. Но когда это случится, пострадают все: «Когда здесь будет жить табор, начнет отключаться электричество, либо кого-нибудь фекалиями затопит». Не устраивает такое соседство еще многих:
— Первый этаж они разделили — ладно, мы это проглотили. Но сейчас же они пошли выше, дошли до третьего, а у нас 10 этажей, в другом подъезде — 19. Люди покупают такие квартиры по долям. А нас беспокоит нагрузка на сети. Вот они семь квартир на трех этажах поделили каждую на четыре и теперь там 28 собственников! При этом один из банков дает ипотеку на эту неузаконенную перепланировку, — переживает еще одна жительница 3-го дома (5-й корпус) и активистка жилкомплекса Ирина.
После покупки лжеквартир владельцы пытаются легализовать такую перепланировку: «Они называют «мокрые зоны» (санузлы и кухни, помещения, где используется вода, — прим. ред.) кладовками. Узаконивают перенос стен таким образом, а то, что там стоят унитаз и душ — никто не приходит и не проверяет».
— У нас минус первый этаж — технический, минус второй — парковка и кладовки, и доступ туда запрещен всем. Но эти люди получили доступ на эти этажи, чтобы врезать свои коммуникации в общедомовые сети, чтобы в каждой комнате была канализация. На это согласие жильцы не давали, — отметила Ирина.
По ее мнению, перепланировку и врезку в сети в нарушение всех норм производят с ведома управляющей компании. Однако руководство УК это опровергло.
УК: врезки в сети согласование не проходили, поставим заглушки
— Квартиры покупают, собственник заключает договор. Вообще по закону они должны делать проект и согласовывать его с УК. Я тоже знаю, что там сейчас начали делать эти перепланировки, но с нами никаких согласований не было. К нам поступила жалоба из жилищной инспекции о том, что выявлены две квартиры, которые делают незаконную перепланировку. Мы оставили уведомление в дверях квартир. Вчера одна квартира отписалась, что технический паспорт скоро должен быть готов. Но доступ в квартиру нам не предоставляют, — сообщила директор ООО УК «Радужный» Регина Требко.
Что касается подключения сетей и доступа к общедомовым коммуникациям, по ее словам, перепланировщики проводили эти манипуляции также без согласования с УК:
— Через нас данные врезки в сети согласование не проходили, мы бы не дали. У нас был комиссионный обход с Фондом поддержки дольщиков РТ, и мы выявили несколько врезок. Так как фонд является собственником многих квартир, кладовок и парковок, мы попросили их написать нам письмо — мы поставим заглушки на эти врезки. Каким образом они попали в подвал — не знаю, наш слесарь для этого не требуется. По закону не запрещается сделать «мокрую точку» на первом этаже, но это должно быть согласовано с УК и утверждено общим собранием собственников жилья.
Изучив информацию на сайтах объявлений, в ФПД РТ выявили значительное количество реализуемых квартир-студий по адресам: г. Казань, ул. Зур Урам, 1к, корпусы 4 и 5 (3-й и 4-й дома ЖК «МЧС»). Специалисты фонда провели внешний осмотр многоквартирных жилых домов и выявили в подвальных помещениях случаи дополнительной врезки (подключения, отличного от проекта, прошедшего экспертизу) в существующую систему канализации. Всего несанкционированных врезок в сети порядка 7—8 квартир.
— Необходимо отметить, что при проектировании и строительстве данных многоэтажных жилых домов, канализация, вентиляция и водоснабжение не рассчитывались на несколько квартир в одном жилом помещении, поэтому добавление санузлов без новых вентканалов нарушает систему вентиляции и ведет к разрушению перекрытий под вновь образованным санузлом. Кроме того, бетонные перекрытия не рассчитаны на установку дополнительных бетонных перегородок и самовольное бурение новых канализационных проходов может привести к их разрушению, — указали специалисты ФПД РТ в письме директору УК «Радужный».
Кроме того, в фонде отметили, что общих собраний собственников жилья по вопросам предоставления доступа к общедомовым коммуникациям не проводилось, решения по ним не принимались. С учетом этого, потребовали от управляющей компании разъяснить:
- каким образом в доме провели дополнительную врезку в системы водоснабжения, канализации и электроснабжения без согласования с собственниками жилых помещений, как того требует Жилищный кодекс?
- кем из сотрудников УК обеспечивается доступ в помещение с общедомовыми
коммуникациями и как это помещение охраняется?
В связи с этим ФПД потребовал от УК демонтировать несанкционированные врезки в целях приведения общедомового имущества в первоначальное положение и усилить контроль доступа к общедомовым коммуникациям.
ФПД РТ: «Мы бы хотели предостеречь людей от приобретения таких помещений!»
Столкнувшись с этой проблемой, бывшие «фоновцы» обратились в Фонд поддержки дольщиков РТ. Жильцы попросили повлиять на незаконную деятельность по разделению квартир в комплексе. Обращение дольщиков будет направлено в Прокуратуру Татарстана и Госжилинспецию РТ, сообщили нашему изданию в организации.
Пока 3-й и 4-й дома ЖК «МЧС» частично пустуют, возросшую нагрузку на сети жильцы еще не ощутили. Но когда в оба корпуса въедут все жильцы, будут возникать проблемы.
— Мы бы хотели предостеречь людей от приобретения таких помещений, потому что в случае, если ГЖИ признает это все незаконным, они в судебном порядке потребуют привести все квартиры в надлежащее состояние, — предупредил Иван Новиков.
Под видом покупателя один из сотрудников фонда сумел осмотреть такую переделанную квартиру под студии.
— Вот трехкомнатная квартира, где три комнаты, одна кухня и два санузла. Что они делают? Переделывают все это в четыре студии. В каждой — место под стиралку, раковину, туалет, электроплиту. Я видела комнату, рядом с которой нет ничего в виде канализации, а унитаз стоит, то есть они собираются пробурить пол. Они сначала купили квартиру на первом этаже, распилили ее. Над ней купили вторую — распилили, сейчас на третьем тоже самое делают. Я была на всех этажах. То есть представляете, дом уже на 500 квартир, а тут еще из каждой квартиры делают четыре — это уже реально какой-то спрут получается! — поделилась она впечатлениями.
«Не знаю, как у других организаций, но по нашим объектам мы узакониваем перепланировки»
Корреспондент «Реального времени» также пообщался под видом клиента с риелтором, продающим переделанные студии в «МЧС». Нас интересовала, бывшая жилая комната в трешке, общей площадью в 23 «квадрата», оборудованная санузлом и другими удобствами, непредусмотренными проектом дома.
— Мы несколько лет выкупаем квартиры и переделываем их под комнаты. Непосредственно в собственность передаем ту студию, которую вы приобрели. Сделка проходит нотариально, потом она регистрируется в Росреестре. В выписке у вас будет указано, что вам принадлежит комната, общедолевая собственность — 23 «квадрата» в квартире по такому-то адресу. Юридически это не совсем коммунальная квартира, потому что в коммуналке у вас общие на всех санузлы. А здесь у вас индивидуальный санузел, на входе в студию будет стоять обособленная металлическая дверь и отдельные приборы учета. В стоимость студии входит евроремонт, как вы видели на фото в объявлении, — рассказал продавец.
На вопрос о том, насколько правильно размещать санузлы в каждой из жилых комнат и не возникнет ли проблем у покупателей квартиры, риелтор ответил: «У нас получается, что «мокрая зона» будет тоже над «мокрой зоной» непосредственно первого этажа».
— Хотите сказать, все законно, нас потом не заставят переделывать все обратно?
— Вы можете выбрать разные варианты студий: есть такие, где стоят насосы, и есть студии с санузлом от застройщика. Перепланировки мы узакониваем, а «мокрые точки» не можем узаконить. Если вас беспокоит этот вопрос — берите тот вариант, где санузел был изначально. Вы как собственник с нашим юристом идете и подаете заявление на то, чтобы узаконить перепланировку. Таких объектов очень много продано, не только на Зур Урам. Не знаю, как у других организаций, но по нашим объектам мы узакониваем перепланировки, — заверил он.
«Те, кто продал — завтра исчезнут»
Жители дома также побывали на приеме в Госжилинспекции РТ, где им сообщили, что взяли ситуацию на контроль.
— Проверку проведем и тогда сможем сказать, насколько это законно, — пояснил «Реальному времени» начальник ГЖИ РТ Сергей Крайнов, — А вообще это безобразие, если такие вещи делают — несколько студий из одной квартиры, это неправильно. Нельзя это делать, даже узаконить в том виде нельзя, потому что размещение «мокрых зон» над жилыми помещениями законом запрещено. Будет проведена проверка, и мне, честно говоря, уже самому хочется съездить и посмотреть, что это такое.
Руководитель инспекции также предостерег казанцев от покупки такого жилья. По его словам, впоследствии у таких «дольщиков» могут возникнуть серьезные сложности:
— Для них это будет большая проблема, если они поведутся и купят. Узаконить это они не смогут, БТИ на это тоже не пойдет — нереально. Если купят, потом в любом случае это все придется переделывать и приводить в первоначальный вид. Все это ляжет на покупателей жилья, а те, кто продал — завтра исчезнут. То есть придется их искать и через суд взыскивать убытки.