«Нас ждет падение, но...»: инвесторы навсегда уходят с рынка недвижимости

Квадратный метр в новостройках Казани в прошлом месяце в среднем стоил 153 тысячи рублей: за месяц его цена снизилась на 0,6%. Подешевел квадратный метр в однокомнатных (на 0,6%, до 181,4 тысячи рублей), двухкомнатных (на 1,8%, до 156,4 тысячи рублей) и трехкомнатных (на 2,2%, до 142,4 тысячи рублей) квартирах, рассказал «Реальному времени» коммерческий директор компании «Авито Недвижимость» Николай Попов. В студиях, которые являются популярным форматом «инвестиционных» квартир, «квадрат», напротив, стал дороже на 1,7%, достигнув уровня в 182 тысячи рублей.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Казани в сентябре 2022 года

Средняя цена квадратного метра на рынке «вторички», по данным компании, составила в Казани 126 тысяч рублей. По сравнению с августом 2022 года она не изменилась. Однако цены на вторичном рынке снизились на однокомнатные квартиры на 0,7%, до 140,7 тысячи рублей. Также подешевели квартиры-студии (- 2,7%, до 130,4 тысячи рублей) и квартиры с числом комнат от четырех и больше (- 0,7%, до 104,3 тысячи рублей).

Топ подешевевших квартир на вторичном рынке Казани в сентябре 2022 года

— Зачастую продавцы снижают цену, чтобы ускорить продажу объекта, потому что сейчас рынок покупателя, — объясняет Николай Попов. — Тот, кто готов и может платить деньги, стал дольше и придирчивее выбирать квартиру.

Вопреки кризису выросло число ипотечных сделок

— Несмотря на непростую ситуацию, турбулентность, после июня мы вновь наблюдаем на рынке недвижимости постепенный рост активности, — отметила замруководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.

В Казани количество ипотечных сделок на рынке недвижимости в сентябре, по сравнению с провалом в июне, выросло на 85,6%. В июне в столице Татарстана было зарегистрировано 1,2 тысячи сделок с ипотекой, в сентябре — 2,1 тысячи.

В целом татарстанцы в сентябре взяли на 37,6% больше ипотечных кредитов, чем в июне. Первый месяц лета показал минимальное количество ипотечных сделок на фоне резкого роста процентных ставок. В июне в РТ было зарегистрировано 3,8 тысячи ипотек, в июле — 4,3 тысячи, в августе — 4,5 тысячи, в сентябре — 5,2 тысячи. Кроме того, на 26% выросло число сделок на вторичном рынке: с 6 тысяч по РТ в июне до 7,7 тысячи в сентябре.

Сегодня основная доля квартир в Татарстане приобретается в кредит по господдержке и по программе семейной ипотеки, отметила заместитель генерального директора #Cуварстроит по продажам и маркетингу Эльвира Галяутдинова. По итогам 8 месяцев 2022 года Татарстан, по ее словам, занял первое место в ПФО по количеству ипотечных кредитов. «Продление семейной ипотеки еще практически на год стало эффективным механизмом государственной поддержки как покупателей, так застройщиков», — говорит она.

Застройщики: «Жизнь продолжается»

«Первая половина сентября оправдала наши ожидания — был заметен явный рост, и мы почти достигли планового, довольно высокого, объема продаж. Сегодня же по понятным причинам людей заботит не покупка квартиры, а другие вещи, — говорит директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. — Все элементарно встревожены, а это не способствует принятию таких серьезных решений, как выбор нового жилья. И дело не в том, что люди не могут позволить покупку квартиры, им просто сейчас не до того».

Оснований для снижения цен нет, уверен Галеев: «Нам просто некуда их снижать». Себестоимость строительства серьезно выросла за последние несколько лет. На это повлияли и полный переход на эскроу, и пандемийные ограничения, и серьезный рост цен на стройматериалы, и санкционное давление, перечисляет директор «СМУ-88».

«В октябре рынок продолжит плавное снижение, а к ноябрю стабилизируется — такие шоковые колебания как раз длятся месяц-два, не больше, — прогнозирует он. — К тому же принимаются меры поддержки для семей мобилизованных — это также должно повлиять на настроение покупателей».

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает, что с конца сентября рынок недвижимости заметно просел. «Если говорить предметно, то количество продаж на данный момент сократилось примерно на 50% в сравнении с первыми двадцатью днями сентября, — рассказал он «Реальному времени». — Причины тоже очевидны: неопределенность и общий уровень тревоги в обществе».

Однако, по его словам, были случаи, когда клиенты, наоборот, торопились сделать покупку. Были даже те, кто получил повестку и выходил на сделку чуть ли не в день отъезда. «Продажи сократились, но не исчезли вовсе. Есть новые ипотечные брони, работает trade-in, субсидированная ипотека… То есть жизнь продолжается», — прокомментировал Юсупов ситуацию.

По его прогнозам, рынок восстановится, причем это может произойти в довольно сжатые сроки. «На самом деле, сегодняшнее снижение продаж — ничто в сравнении с апрельским обвалом», — вспоминает собеседник. Предпосылок к снижению квадратного метра Искандер Юсупов также не видит, по крайней мере, на рынке Казани. В периоды нестабильности и краткосрочного падения спроса на рынке будут появляться акции, стимулирующие покупки.

Продажи по итогам сентября по ряду жилых комплексов #Суварстроит были в 4 раза больше, чем в августе, говорит Эльвира Галяутдинова. Но в целом мобилизация повлияла на общее настроение: покупатели находятся в ожидании. «После 21 сентября мы наблюдали небольшое падение по заявкам, но период, когда некоторые сделки были поставлены на паузу, продлился недолго», — говорит она.

Она рассчитывает, что экономика стабилизуется и четвертый квартал по объему продаж будет чуть выше. «Традиционно к новому году наблюдается повышенный спрос на жилье», — ожидает Галяутдинова.

В #Суварстроит также уверены, что падения цен не случится. «Ситуация с ценами и спросом во многом зависит от общей политико-экономической позиции, но падения цен на новостройки не ожидается, так как банки не дадут возможности продавать в убыток. Цены по всем жилым комплексам #Суварстроит устанавливаются в соответствии с бизнес-планами, принятыми банками, — объясняет Эльвира Галяутдинова. — На вторичном рынке в связи с мобилизацией встречаются ситуации, когда собственники продают жилье с дисконтом, но это временная ситуация».

«Никакого инвестиционного потенциала на рынке недвижимости нет»

• 

  Андрей Савельев вице-президент Гильдии риелторов РТ, директор «НЛБ-Недвижимость»

  Начиная с апреля на рынке недвижимости наблюдается крайне низкий спрос. Текущий спрос не выметает с рынка то количество предложений, которое поступает. То есть если, грубо говоря, раньше у нас в Казани порядка 15 тысяч в месяц объектов предлагалось, и из них ежемесячно 5—6 тысяч покупалось, и эта цифра держалась, то сейчас эта цифра увеличилась до более чем 20 тысяч объектов. Предложение квартир на продажу выросло за счет накопительного эффекта. С апреля цены на квартиры в Казани упали где-то порядка на 15 процентов.

  Больше предложения сегодня, безусловно, на вторичном рынке, цены там ниже. Первичный рынок сейчас чувствует себя очень плохо. В последние недели мы заметили, что рынок замер, он на паузе. Мобилизация закончится — и рынок пойдет дальше.

  Я не заметил такого, чтобы в период мобилизации люди срочно бросали квартиры и сливали недвижимость. Есть случай, когда срываются сделки по покупке из-за мобилизации. Например, в моем агентстве три клиента отказались покупать за 2—3 дня до сделки, потому что получили повестки.

• 

  Анастасия Гизатова руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом»

  Рынок не замер. Многие продолжают совершать начатые сделки: кто-то, например, уже продал свою квартиру и хотел приобрести новую. Также сделки продолжаются потому, что люди приняли решение об отъезде или избавлении от ненужных активов и приобретении недвижимости за рубежом.

  Больше всего пострадал рынок «первички». Особенно «первички», которая на старте продаж как от застройщиков, так и по переуступке прав от инвесторов, вложившихся в нее на начальных сроках. Никакого инвестиционного потенциала в недвижимости со сроком сдачи более чем через полгода сейчас нет.

  Предложение сегодня превышает спрос. Но сказать сегодня, что все повально отправились продавать недвижимость, нельзя. Многие отложили продажу, потому что не уверены в продаже по заявленной стоимости, и откладывают сделку до лучших времен.

  Рынок сегодня полностью зависит от геополитической ситуации, и я вижу два сценария развития. Первый — нас ждет падение, но не такое катастрофическое, как в Китае или в свое время в Эмиратах. Я вижу снижение стоимости за квадратный метр, но оно будет не повсеместным. Скидки будут давать те, кто вынужден или у кого «горит». Это невыплаченные ипотеки, инвестиционные вложения с целью дальнейшей перепродажи на растущем рынке, продажи в связи с отъездом.

  Второй сценарий — если начнутся выплаты мобилизованным в том объеме, который озвучивался, в том числе компенсационные выплаты для семей мобилизованных в случае потери. Эти деньги в любом случае окажутся на рынке недвижимости. Окажутся они не сразу, и это, конечно, может спровоцировать инфляцию. Но это станет фактором, который удержит цены на квартиры от сильного падения, но ни в коем случае не спровоцирует рост стоимости квадратного метра.

• 

  Юрий Чикиров генеральный директор компании «Реагентство»

  По моему мнению, цены на рынке недвижимости начали падать потому, что многие приняли решение уехать и начали продавать квартиры с дисконтом. Эта дисконтная масса и стала давить на рынок.

  Что касается застройщиков, то уверен, что они не будут снижать цены. Они, наоборот, заявляют, что планируют их поднимать, потому что они связаны договоренностями с банками по эскроу-счетам, у них свои финансовые показатели, которые им необходимо выполнять. Да, возможно, картина мира застройщиков оторвана от текущей реальности. Время покажет.

• 

  Юлия Прохорова управляющий партнер компании Perfect RED

  В начале сентября, как и ожидалось, началось оживление на рынке недвижимости. До 21 сентября казалось, что кризис страшен только в новостной ленте. Также покупателей подстегнула новость об ужесточении контроля ЦБ по льготным и субсидируемым застройщикам ипотечным ставкам и первоначальным взносам с 1 декабря 2022 года. Но после объявления частичной мобилизации рынок снова замер.

  В то же время, сравнивая темпы продаж текущего года, нужно сравнивать одинаковые условия. Объем реализации недвижимости несопоставим с 2020 и 2021 годами. Эти периоды для рынка Казани были аномальными. В 2020—2021 годах действовали самые низкие ипотечные ставки в истории рынка. Поэтому на данный момент объем продаж — это скорее возврат к реалиям объемов 2019 года. При этом фактор частичной мобилизации и отъезд части населения к началу следующего года скорректируется. Люди будут постепенно возвращаться.
  
  Прогноз о ценах на недвижимость, как и о состоянии всей экономики, сделать сейчас практически невозможно из-за огромного количества неизвестных. Если не рассматривать наиболее негативные сценарии развития событий и текущую ситуацию принять как исходную точку, без новых вводных, то стоит ожидать самый долгий по продолжительности кризис. Нас ждет снижение инвестиционного спроса до нуля и коррекция цен до 15%. Но фактическое снижение на «первичке» мы, скорее всего, увидим лишь в январе 2023 года, и в качестве завуалированных акций и предложений по компенсации ремонта или меблировке квартир.