Под «Китом» плывет земля: УФАС бьется с исполкомом за возвращение участка в казну Казани

Права собственности — отнять, объект — снести, договор аренды — расторгнуть

В татарстанском арбитраже сейчас рассматриваются сразу два иска к инициатору ряда премиальных жилых проектов в Казани — «КамаСтройИнвест». В портфеле компании — комплексы в Вахитовском районе, которые декларируются как элитные или бизнес-класса, и ценник на них в районе 80-100 тыс. рублей за «квадрат». На сайте можно найти такие ЖК, как Rotterdam, Kalinina house, Legato и Кит/Whale House. Впрочем, судьба последнего дома под именем обитателя морей сейчас оказалась под вопросом. У татарстанского антимонопольного ведомства возникли вопросы, как застройщику удалось у городских властей получить участок под этот проект в центре Казани — в прекрасном месте, на ул. Зои Космодемьянской.

Как выяснила газета «Реальное время», участок земли по адресу ул. Зои Космодемьянской, 7 площадью 1,9 тыс. кв. м был передан в аренду ООО «КамаСтройИнвест» постановлением Исполнительного комитета города Казани от 24.01.2013 №794. По нему, на данном участке должен был возводиться гостиничный комплекс.

В действительности под гостиницей подразумеваются апартаменты Whale House (Дом Кит) — роскошный дом премиум-класса. Статус гостиницы позволяет строить там, где есть сложности или ограничения по строительству классического жилья. Единственное неудобство апартаментов в том, что они имеют статус нежилых помещений. Так что прописаться здесь не удастся.

Вот как описывается объект будущего строительства на официальном сайте компании «КамаСтройИнвест»:

«Whale House (Дом Кит) — роскошный дом премиум-класса, всего 18 апартаментов, 6 этажей. Престижное расположение в историческом центре Казани на ул. Зои Космодемьянской, где рядом белокаменный Кремль и изумительная набережная реки Казанки. Whale House — дом для избранных, где современные технологии и дизайн создают эксклюзивное пространство для первоклассной жизни. В Whale House, Доме Кит, учтено все, что ценят его жители».

Там же значится срок ввода в эксплуатацию «Кита» — 4-й квартал 2016 года. Однако, как стало известно «Реальному времени» из источников в компании, этот срок сдвинется минимум на 2 года. Пока в компании ожидают, что работы по объекту удастся возобновить только в 3-м квартале 2016-го. И это при том, что срок аренды участка истекает 1 апреля 2016 года. Впрочем, даже если договор каким-то чудом будет продлен, застройщику еще предстоит преодолеть принципиальное сопротивление УФАС (усилиями которого, похоже, и были сорваны сроки строительства), а также присоединившегося к антимонопольщикам Комитета по земельным и имущественным отношениям. Впрочем, обо все по порядку.

В отделе продаж в ответ на вопрос «Реального времени» рассказали, что сейчас реализация квартир не ведется, однако можно оставить бронь. Цена квадратного метра в 2-комнатной квартире (при строительстве на уровне фундамента) составит 95 тыс. рублей за квадратный метр, в 4-комнатной — 85 тыс. рублей.

В декларации можно найти и площадь квартир:

• 1-комнатные — от 45,1 кв. м до 49,5 кв. м;
• 2-комнатные — от 62,9 кв. м до 70,85 кв. м;
• 3-комнатные — от 106,05 кв. м до 117,85 кв. м;
• 6-комнатные — от 237,7 кв. м, до 255,6 кв. м.

На 2014 год стоимость всего объекта должна была составить 147 млн рублей.

Что интересно, проект «Кита» был представлен Рустаму Минниханову летом 2013 года. Тогда он его в целом одобрил, но в качестве социальной нагрузки застройщик получил предложение заняться также восстановлением деревянного дома по улице Космодемьянской, 10, расположенного прямо напротив будущей новостройки. «По мнению президента республики, дом хотя и не относится к памятникам архитектуры, но отличается красотой резной отделки и нуждается в восстановлении», — сообщал портал правительства Татарстана.

Вернуть участок в городскую казну

Спустя два года после предоставления участка городскими властями «КамаСтройИнвест», в январе 2015 года татарстанское управление федеральной антимонопольной службы возбуждает дело в отношении исполкома Казани по признакам нарушения антимонопольного законодательства… «выразившегося в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010324:320 в порядке предварительного согласования ООО «КамаСтройИнвест» без предварительного извещения о возможности предоставления такого земельного участка, что привело или могло привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции», — говорится в постановлении УФАС.

Рассмотрение этого дела заняло меньше месяца, уже 6 февраля УФАС постановило отменить постановление о передаче участка в аренду и вернуть его в муниципальную собственность. Кроме этого, антимонопольщики потребовали отменить и постановление исполкома, которое позволило отдать участок в залог. Аргументы УФАС оказались более чем просты и понятны.

«При предоставлении Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта публичное информирование о предстоящем предоставлении земельного участка не производилось ни в одном печатном издании, в том числе в официальных печатных изданиях «Казанские ведомости» и «Шахри Казан», — говорится в решении УФАС.

Ответный иск исполкома провалился, но чиновники не сдаются

Однако исполком решение антимонопольщиков выполнять не стал и в тот же день подал иск к УФАС с требованием признать данное решение недействительным. В мае казанские чиновники проиграли суд первой инстанции, в августе — апелляцию, а в декабре 2015 года — и кассацию. Таким образом, все судебные инстанции подтвердили верность выводов УФАС.

Интересной деталью судебных разбирательств является то, что в рамках спора за данный земельный участок сама компания «КамаСтройИнвест» не инициировала ни одного иска ни против исполкома Казани, ни против УФАС.

Что касается роли исполнительного комитета во всей этой истории, в ходе одного из судебных заседаний, где побывал корреспондент «Реального времени», представитель УФАС прямо обвинил городские власти в нежелании исполнять предписания антимонопольной службы.

— Предписания исполнительному комитету выдавались, мы здесь сталкиваемся с проблемой, что исполком не намерен выполнять наши требования, а если выполняет их, то формально, — заявил представитель УФАС.

Как сваи элитного особняка чуть не признали стройматериалами

Впрочем, не все козыри в этой истории оказались в руках УФАС. Поданный в августе 2015 года к «КамаСтройИнвест» иск с требованием признать возведенный на участке фундамент незаконной постройкой и снести его был отклонен судами трех инстанций. Также УФАС проиграло два суда с требованием признания недействительным договора аренды; правда, в январе 2016 года эти постановления были отменены кассационной инстанцией, а дело возвращено на новое рассмотрение.

С признанием фундамента будущего здания самовольной постройкой сложности возникли в связи с тем, что «КамаСтройИнвест» располагает разрешением на строительство и зарегистрированными правами собственности. При этом ФАС в суде настаивает, что вбитые на строительной площадке 70 свай являются строительными материалами.

— Спорный объект, ввиду отсутствия неразрывной связи с землей, является совокупностью строительных материалов, а никак не объектом недвижимости, что не исключает возможности их разборки, и не может быть признанным объектом незавершенного строительства, — заявил в ходе судебного разбирательства представитель антимонопольной службы.

Оценку данной позиции суд пока не дал, однако показательным является еще один иск в отношении «КамаСтройИнвест», поданный КЗИО, который также требует признать недействительными права аренды и привести участок в первоначальное положение. При этом в решении УФАС по данному делу отмечается, что срок действия договора аренды на данный земельный участок истекает 1 апреля этого года. Какова будет его дальнейшая судьба, на момент публикации материала в исполнительном комитете не пояснили.

Таинственный арендатор

Как рассказал гендиректор «КамаСтройИнвест» Дилюс Серазетдинов «Реальному времени», суть претензии УФАС к исполкому Казани состоит в том, что муниципалитет не опубликовал в сборнике документов информацию о торгах, на которых было реализовано право на аренду имущества предыдущего арендатора, который распоряжался участком до «КамаСтройИнвест».

При этом в самом «КамаСтройИнвест» о том, что было нарушение, согласно версии Серазетдинова, не подозревали: тот уверяет, что сами торги проходили с соблюдением норм. «Вся разрешительная документация была получена в соответствии с законодательством, в том числе и на аренду участка», — говорит Серазетдинов. Теперь, по его словам, работы по строительству приостановлены до окончания судебных разбирательств.

«Исполком совершенно не на нашей стороне, потому что УФАС, предъявляя иск к исполкому, доказало, что участок передан с нарушением. Сейчас исполком с нами, скорее всего, будет судиться, чтобы мы освободили этот участок [то есть расторгли договор аренды — прим. ред.]. Но дело в том, что когда мы получали, то получали его в соответствии с законодательством, и нашей вины здесь нет», — уверяет он.

Пока что договор аренды не признан недействительным, а «КамаСтройИнвест» намерено бороться за права на участок. «Мы считаем, что мы добросовестный приобретатель, заключили договор аренды согласно нормам. И вложили туда достаточно большое количество денег, чтобы отказываться от участка», — говорит глава компании. По его словам, стройка стартовала в прошлом году, и часть работ была уже завершена, были даже заключены три договора долевого участия. «К сожалению, нам пришлось их расторгнуть и выплатить компенсацию дольщикам. Порядка 30 млн рублей выплатили компенсации», — сообщил он.

«Я думаю, разберемся и с УФАСом, и с исполкомом города», — резюмировал он.

Однако что это за таинственный арендатор, не совсем понятно, поскольку во всех документах фигурирует только компания «КамаСтройИнвест», нет никаких намеков на других хозяев участка и в справках Росреестра.

В свою очередь, заместитель руководителя УФАС по РТ Рузалин Хабибуллин в беседе с корреспондентом «Реального времени» отметил, что ведомство планирует довести дело до конца и вернуть землю в муниципальную собственность. При этом он высоко оценил шансы на победу в судах.

«Каждый год платит 8,5 млн рублей процентов нашему банку»

На рынке считается, что компания дружественна структурам «Лизинг-трейда» и «Банка Казани», который контролирует бывший первый вице-мэр Казани Оскар Прокопьев. В частности, помимо совместных банковских продуктов, на «камастройинвестовские» проекты «Банк Казани» был залогодержателем блок-офиса на Московской, который принадлежал акционеру КСИ — кипрскому оффшору «Апплена Инвестментс Лимитед», и являлся одним из агентов по продаже офисного здания на улице Петербургской, в итоге проданного минзему за 125 млн рублей.

Похоже, Прокопьев в курсе ситуации вокруг «Кита», и похоже, именно ее он привел в качестве примера на заседании Казгордумы:

«Вот реальный пример из опыта: одна компания-заемщик в сентябре 2013 года [в декларации «Кита» — эта же дата, — прим. ред.] приобрела участок. С тех пор прошло 2,5 года, но предприятие до сих пор не может начать строить, при этом каждый год платит 8,5 млн рублей процентов нашему банку. С одной стороны, это нас радует, но в конечном итоге увеличит стоимость построенного жилья и, что еще хуже, отобьет желание вкладывать в стройку», — рассказал Прокопьев.

В целом «КамаСтройИнвест» являлось продавцом или владельцем ряда объектов в центре Казани.