Девять вопросов о лизинге недвижимости

Что такое лизинг?

Лизинг — это финансовая аренда имущества. Лизингодатель покупает имущество у продавца и отдает в долгосрочную аренду лизингополучателю, который, в свою очередь, осуществляет ежемесячные платежи. Когда срок договора заканчивается, а полная стоимость имущества выплачена, предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателю.

Какие задачи решает лизинг недвижимости?

Организации используют лизинг недвижимости, чтобы оптимизировать расходы организации. Возьмем пример: предприятие пользуется офисным помещением. Предприниматель может каждый месяц платить за аренду по 100 тысяч рублей. А может — взять этот офис в лизинг, выплачивать каждый месяц по 150 тысяч рублей, но по окончании срока договора помещение перейдет к нему в собственность. Дополнительно компания может пользоваться налоговыми преференциями по этому имуществу.

Генеральный директор ООО «Лизинг-Трейд» Алексей Долгих объясняет:

— Лизинг недвижимости помогает диверсифицировать активы бизнеса, чтобы снизить риски. Большинство предпринимателей стремятся вложить полученную прибыль в активы, чтобы сохранить денежные средства. Недвижимость постоянно растет в цене и не теряет ликвидность на вторичном рынке. Как предмет лизинга она меньше подвержена рискам, чем движимое имущество — ее нельзя ни спрятать, ни переместить. Поэтому лизинг недвижимости — привлекательный инструмент для инвестиций.

Можно ли, пользуясь лизингом недвижимости, получить налоговые льготы?

• Лизингополучатели, работающие на общей системе налогообложения (ОСН), покупая имущество с НДС, получают возможность зачета этого налога с лизинговых платежей. Таким образом, экономия по НДС составляет 20%.
• Ускоренная амортизация предмета лизинга снижает налогооблагаемую базу.
• Лизинговые платежи в полном объеме относятся к расходам. Как следствие, увеличивается расходная часть, и компании, которые платят налог на прибыль по системе «доходы — расход», экономят при уплате налога.

Подытожим: наибольшую выгоду при покупке имущества в лизинг компании получают, если находятся на ОСН или УСН 15%. Те компании, которые находятся на УСН 6%, не получают от лизинга прямой выгоды на налогах, но могут воспользоваться другими преимуществами.

Какую недвижимость можно взять в лизинг? Есть ли ограничения?

Можно выделить три большие группы объектов недвижимости, которые могут выступать предметом лизинга.

• Коммерческая недвижимость — офисные помещения, склады, помещения в ТЦ, первые этажи зданий и тому подобные объекты.
• Жилое помещение — это могут быть квартиры, апартаменты, таунхаусы и другие варианты.
• Отдельно стоящие здания.

Какие требования выдвигаются к предмету лизинга?

Прежде всего, предметом лизинга могут выступать только готовые к использованию объекты (документально оформленные). Если это помещение внутри здания, то оно должно быть зарегистрировано отдельно от него — на предмет лизинга должны быть оформлены отдельные документы.

Предмет лизинга должен быть четко идентифицирован, это не может быть доля в объекте.

Помещение должно быть пригодно для пользования и находиться в здании, не подлежащем сносу.

Алексей Долгих обращает особое внимание на передачу в лизинг отдельно стоящих зданий — эта процедура требует пристального рассмотрения:

— Поскольку здание неразрывно связано с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно. Но при этом, согласно действующему законодательству РФ, в лизинг запрещено передавать земельные участки. Соответственно, лизингополучатель берет в лизинг здание, а земельный участок, на котором расположено это здание, предается ему в аренду. Кроме того, если здание находится на земле, которая находится в собственности у государства и в долгосрочной аренде у продавца, то срок договора аренды должен превышать срок договора лизинга на 2-3 года.

Также важно проверить наличие иных построек на участке, незарегистрированные перепланировки, изменения в здании. Все эти аспекты должны быть законодательно оформлены, чтобы впоследствии не возникло разногласий по поводу законности строений.

Есть ли требования к продавцу?

Надо, чтобы продавец работал с НДС — это может быть, например, застройщик или другое юридическое лицо. Иначе к стоимости имущества прибавляется размер НДС, и покупка становится невыгодной.

Кроме того, продавец должен подтвердить право собственности на имущество.

А к лизингополучателю требования есть?

Юридическое лицо, которое хочет стать лизингополучателем, должно существовать уже не менее 1 года.

Требования к оборотным средствам зависят от условий, выдвигаемых лизинговой компанией. Кроме того, каждая лизинговая компания может предъявить дополнительные требования к лизингополучателю.

Чем лизинг принципиально отличается от кредита?

• Лизинговые платежи полностью относятся к затратам, что позволяет экономить на налоге на прибыль.
• Возмещение НДС в составе лизинговых платежей.
• Ускоренная амортизация.
• При лизинге не требуется дополнительное гарантийное обеспечение — предмет лизинга сам по себе является залогом.
• Как правило, лизинговая компания более щепетильно относится к проверке имущества, чем банки, поскольку имущество переходит к ней в собственность.
• Лизинговые компании более гибко, чем банки, формируют графики, у них больше возможностей подстроиться под клиента — например, под сезонность его бизнеса.

Как выглядит процесс оформления сделки, какова процедура?

1. Юридическое лицо подает заявку в лизинговую компанию. Клиент может прийти уже с готовым предложением по имуществу или запросить помощь в подборе. Лизинговые компании сотрудничают с агентами по недвижимости и помогают с поиском нужного помещения.
2. Лизинговая компания анализирует финансовое состояние потенциального заемщика и проверяет документы на выбранный объект. Как правило, на этом этапе она проводит независимую оценку имущества.
3. Стороны согласовывают условия сделки — графики, сроки, размер первоначального платежа и иные условия. При лизинге имущество обязательно надо застраховать. Страховая премия может быть включена в график платежей или оплачена отдельно.
4. Заключаются договоры купли-продажи между продавцом и лизингодателем и лизинга между лизингодателем и лизингополучателем.
5. Следующий шаг — оплата авансового взноса лизингополучателем.
6. Регистрация лизинговой сделки в государственных органах: регистрация перехода права собственности на имущество к лизинговой компании, а также регистрация самого договора лизинга.

На первый взгляд процедура кажется достаточно сложной. Но при работе с грамотным специалистом по лизингу большинство нюансов будет решено в кратчайшие сроки.