Фаик Гараев, «Стройком»: «На стройрынке Татарстана все давно поделено. Есть предприятия-акулы»

«Если бы у меня было 372 млн, я бы к банку вообще не подходил»

— Расскажите о своем участии в программе «Жилье для российской семьи»?

— Мы первыми в Татарстане начали строить дома по программе «Жилье для российской семьи». Работаем с четырьмя банками, у которых прошли аккредитацию. Очень быстро реагирует Сбербанк — они за короткое время приехали в отдел продаж, обучили персонал, установили свою программу. «Россельхозбанк» на сегодняшний день опустил ставку по ипотеке. Наверняка будет дальнейшее снижение, потому что чем ставка ниже, тем легче людям. Человек берет кредит надолго, поэтому риск тоже большой. Народ напуган, потому что много обманутых. Мы очень стараемся, чтобы такого не было. Я на стройке уже больше 30 лет.

— Когда начали строительство?

— В марте мы уже начали заниматься вопросами, связанными с землей. У нас уже было разрешение, мы занимались вертикальной планировкой. Получив техусловие и аккредитацию, открыли продажи.

— Когда планируете сдать первые четыре дома?

— Будем сдавать в марте. Надеемся, что волокиты будет меньше и приемная комиссия среагирует быстро.

— Сколько «квадратов» будете сдавать в первую очередь?

— 6,5 тыс. кв. м. Если все будет, как запланировано, к концу месяца выйдет проект и мы получим экспертизу.

Строительство микрорайона «Яшьлек». Декабрь 2015 года. Фото программа-жрс.рф

— Когда начались продажи?

— Если не ошибаюсь, с лета. У нас ведь есть еще коммерческие дома, это более 30 тыс. «квадратов». Сейчас мы стараемся менять на квадратные метры материалы, потому что оплачивать все материалы сразу у нас нет возможности. Пока кредит никто не может получить. Большие подрядчики раскидывают нам работу, а мы уже, как гастарбайтеры, нанимаемся и поднимаем их проекты. Но нас к крупным объектам они не подпускают. Сейчас так же: отбор прошли, вроде и опыт имеем, но из-за кризиса собственных средств недостаточно, а банк требует, чтобы мы вложили собственные средства в размере 372 млн рублей. Если бы у меня было 372 млн, я бы к банку вообще не подходил, ведь это же долг. Если мы берем деньги, мы их четко рассчитываем, ведь за нами народ.

«В городе себестоимость варьируется в районе 30-35 тыс. рублей»

— Многие застройщики отмечали, что цена выкупа квартир по программе очень низкая. Вас это не отпугнуло...

— Бояться нечего. Мне уже сейчас 61-й год, много сделано. Наверное, это будет последний проект, в котором я буду участвовать. Более того, мы будем еще и сами обслуживать жилой комплекс, создадим управляющую компанию. Главное — не бояться и иметь опыт. Тот, кто неустойчив и несмел, долго не задерживается в кризисные времена: кто-то разоряется, кто-то разводится, кто-то вешается.

Сейчас остро чувствуется нехватка кадров. Часто приходят люди, которые не знают ни что такое технология, ни что такое техника безопасности. Очень мало хороших каменщиков, монтажников, сварщиков, притом что это востребованные и хорошо оплачиваемые специальности.

— Какая часть жилья будет коммерческой?

— 100 тыс. «квадратов» будем строить по программе, 30 тыс. – коммерческое жилье. Было заявлено 44 тыс. кв. м. Но, когда мы начинали, было 37 га, потом 50 га поделили между нами и Новыми Куюками, у каждого осталось по 25 га, только поэтому нам пришлось сократить объем коммерческого жилья.

— По цене есть разница?

— Коммерческая цена – 42 тыс. рублей за кв. м. После сдачи объекта цена уже будет другой. Понятно, что конкурентом городу мы не можем быть, где кв. м стоит 75-76 тыс. рублей.

— Говорят, что сейчас себестоимость жилья снизилась, что стройматериалы и рабочая сила стали дешевле. Как вы считаете, это действительно так?

— Нет, я так не думаю. Возможно, рабочая сила и стала дешевле, но стоимость материалов не снизилась, она, наоборот, повышается практически каждый месяц.

— А какова сейчас себестоимость?

— Себестоимость сейчас в районе 28-29 тыс. рублей за кв. м.

— А в городе?

— В городе этажность высокая. Первые 4-5 этажей обходятся застройщику дорого, дальше тратится только 60-70% себестоимости. Полы одной квартиры – это потолок другой. В городе себестоимость варьируется в районе 30-35 тыс. рублей. Это зависит еще и от того, есть ли собственная база по изготовлению материалов. У многих сейчас есть ЖБИ, мы тоже покупаем РБУ [растворно-бетонные узлы – прим. ред.] – фирма «Кип-Сервис» изготовила их. Таким образом мы удешевим раствор, у нас будет свой бетон.

«У многих сейчас есть ЖБИ, мы тоже покупаем растворно-бетонные узлы – фирма «Кип-Сервис» изготовила их». Фото kazan.neobroker.ru

«ГЖФ это ГЖФ, у них свои миллиарды»

— Расскажите о себе. Как пришли в эту сферу? Где и как начинали?

— Еще учась в КИСИ, я работал на стройке бригадиром, в моей бригаде было 64 человека. В 1985 году меня отправили строить Елабужский тракторный завод. Затем вернулся в Казань и работал в «Казэнергострое». После перестройки работал в частных фирмах. И тогда решил открыть свое строительное предприятие. Сейчас мы работаем не только по этой программе. Мы сотрудничаем с УСК «Ак Барс» — в птицеводческом комплексе в Пестрецах проводим газ, в Каргалях тоже большой объем выполнили, то есть мы занимаемся еще и спецработами.

В июле 2017 года мы должны сдать 100 тыс. кв. м жилья. Медведев [председатель Правительства РФ — прим. ред.] подписал постановление №404 5 мая, а сразу после майских праздников мы написали письмо Халикову [премьер-министр РТ — прим. ред.] и министру строительства РТ [Ирек Файзуллин — прим. ред.], что хотим участвовать, и нас сразу пригласили. На сегодняшний день без кредитов, конечно, не обойтись. Хотя и собственных средств было вложено немало – мы выкупили 25 га земли. Но с кредитами очень сложно, кризис же.

Мы уже многое сделали: выполнили вертикальную планировку на этих 25 га, где-то подсыпали планировки. Три ленточных фундамента уже готовы, четвертый сейчас в разработке. Кирпичную кладку начнут сегодня-завтра, уже завезли кирпич. У нас ведь полностью кирпичное строение, классический вариант — облицовка, внутри бетонные газоблоки и перекрытые пустотелые плиты. Мы не делаем каркасный вариант. На сайте минстроя есть наш ролик. Думаю, в последующем откроем сайт, где будет онлайн-освещение строительного процесса. Сейчас уже начнем делать временное электроснабжение, тянуть СИПы (cамонесущий изолированный провод), выставлять опоры. Очень сложно было получить техусловие. На сегодняшний день, согласно нашим требованиям, необходимо 1 950 кВт. Соответственно, на это нужен 21 млн рублей. На газ тоже есть техусловие, но для этого нужно тянуть девять с лишним километров. А это еще 30-35 млн рублей. По газу АИЖК возвращает средства, как бы выкупает себе, а по электросетевым компаниям очень сложно, ситуация непонятная.

«В марте мы уже начали заниматься вопросами, связанными с землей. У нас уже было разрешение, мы занимались вертикальной планировкой». Фото программа-жрс.рф

1 000 рублей с «квадрата» нам возвращают, АИЖК выкупает коммуникации — сети внутренние на площадке, сети наружные. Для этого нужно сначала заключить договоры, предоставить расчетные сметы. На сегодняшний день, если мы сдадим четыре дома и продадим 50% квартир, они обещают вернуть 24 млн.

Семь предприятий прошли отбор, из них только мы работаем. На четыре дома мы получили разрешение. Надеюсь, к тому времени, как закончится проектирование других домов, решим вопрос с кредитом – без него не обойтись. ГЖФ это ГЖФ, у них свои миллиарды.

Если сроки по сдаче отодвинут, это будет неплохо, потому что шесть предприятий из семи еще не начали работу. Кто-то получит разрешения только в следующем году, а 2017 год не за горами.

— Расскажите подробнее о своем опыте работы.

— Долгое время мы работали на капремонтах в Москве. На протяжении семи с половиной лет участвовали в капремонте и сносе ветхого жилья в Казани. Кроме того, мы работали на крупных стройках Универсиады, на строительстве стадиона в Нурлатах. Могу сказать, что я принимал участие в строительстве коттеджных поселков в Царицыно, Вознесении, Новой Туре, в Лаишевском районе, в Москве (Рублевское шоссе). Были и приглашения за границу. Но зачем искать что-то вдалеке, если при желании можно прекрасно работать здесь? Были предложения из Арабских Эмиратов, из других субъектов РФ.

«У нас все давно поделено, и есть предприятия-акулы»

— В исполкоме города говорят, что сейчас в Казани нет площадок. Так ли это?

— Это действительно так. В свое время многие воспользовались ситуацией и выкупили эти земли за бесценок. К тому же в городе гораздо легче провести коммуникации, и та земля, которая стоила 10 рублей, начинала стоить 1 000 рублей. Сейчас даже социальное жилье строить негде, поэтому его строят в окрестностях Казани.

«В птицеводческом комплексе в Пестрецах проводим газ, в Каргалях тоже большой объем выполнили, то есть мы занимаемся еще и спецработами». Фото torosltd.ru

— Также есть мнение, что из-за расширения Казани могут возникнуть некоторые проблемы и что в дальнейшем на окраине могут появиться так называемые районы для бедных...

— Определение «эконом» подразумевает только отделку. Если смотреть по квадратуре, у нас площадь однокомнатных квартир – 44 кв. м, двухкомнатных – 74-84 кв. м, трехкомнатных — 84 кв. м, а четырехкомнатных – 99 «квадратов». Получается, что площади не сужаются. Это не клетки, не комнатушки. Мы сначала пытались сделать студийные варианты, но люди, которые покупают ипотечное жилье, пришли с шумом и стучали по столу с вопросом: «Почему нет четырехкомнатных квартир?» Хорошо, что мы только начинали проектирование, тут же внесли изменения. И надо сказать, покупают четырехкомнатные.

Застройка вокруг Казани все равно идет согласно генеральному плану. Возможно, раньше это было как-то хаотично, но сейчас к этому подходят более продуманно. Казань будет расти. Наша площадка в Пестречинском районе в последующем все равно станет городом, Габишево, Салмачи целиком перейдут в город. В этом нет ничего страшного, ведь необходимая инфраструктура создается. У нас тоже есть торговый комплекс, детский сад на 260 мест, спортивный комплекс, три паркинга. Остается надеяться на адекватность людей. К тому же это экологически чистый район, там нет промышленности.

— Кто ваши конкуренты?

— Соседей я не считаю конкурентами, они работают не по программе, это кооператив, я имею в виду Новые Куюки. А ЖК «Светлый» тоже не может быть нашим конкурентом, потому что это каркасное строительство, эта технология уступает капитальному строительству. Каркасное строение не простоит 100 лет, а силикатный кирпич служит минимум 50 лет, красный кирпич — еще дольше.

Вопрос с дорогой, я думаю, городское управление решит. У нас сейчас много застройщиков. И мы можем даже «скинуться» и решить вопрос — 50% вкладывает город, это бюджетные деньги, они выделяются ежегодно, а если оставшиеся 50% раскидать на всех остальных, получится-то по 3-5 млн рублей, а может и меньше. Город должен делать это по программе, уже отремонтирована дорога через Салмачи, но она узкая. Надо либо расширить существующую, либо построить обходную дорогу, хотя бы четырехполосную, с барьерами. В Генплане дорога предусмотрена. Но дело в том, что кризис отразился не только на нас, а на всех.

«ЖК «Светлый» не может быть нашим конкурентом, потому что это каркасное строительство, эта технология уступает капитальному строительству». Фото kazned.ru

Полностью застроится наш микрорайон, «Светлую долину» застроят, проданы «антеевские» земли, семинские земли примыкают к нам, там тоже продаются участки. Если застроят и их, появится огромный город. Думаю, вопрос с дорогой решится в течение 3 лет.

— Нет чувства, что рынок монополизируется?

— У нас все давно поделено, и есть предприятия-акулы, которые участвуют в тендерах и выигрывают их поочередно. Это заранее обговаривается. Но, конечно, это не так просто: у них мощности, у них заводы по изготовлению строительных материалов, у них техника новая, доступ к кредитным линиям. Монополизация произошла уже давно. И это не только в Казани, но и во всей России.

— Как складывается ситуация на рынке недвижимости?

— Конечно, продажи уменьшились. Непонятно, дошли мы до дна или нет. Думаю, это станет понятно в I квартале 2016 года. Сегодня будем надеяться, что улучшение все равно будет, ведь не можем же мы все время двигаться вниз. Россия видела многое, всегда выживали – выживем и в этот раз.