Рынок жилья Казани: затаившиеся дольщики и падающий спрос

Затаившийся покупатель

По итогам октября Росреестр зафиксировал небывалое за последнее время сокращение регистрации договоров долевого участия. В сентябре в Казани было зарегистрировано 777 ДДУ. Но уже спустя месяц количество сделок сократилось до 581, то есть примерно на четверть.

Еще более значительным оказалось падение по Татарстану (без учета Казани): в октябре число договоров сократилась с 712 до 295. Холодные цифры безжалостно указывают на то, что спрос на первичном рынке упал более чем в 2 раза. Что могло вызвать такой резкий обвал?

— Спрос в октябре сохранился на прежнем уровне. Снижение количества зарегистрированных договоров долевого участия можно объяснить вступлением в силу закона о страховании застройщиков. Физически невозможно было зарегистрировать договоры в Регистрационной палате, пока компании не нашли новых страховщиков. Это все проходило довольно болезненно для многих, — поясняет директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Напомним, что с 1 октября вступила в силу поправка, ужесточающая требования к компаниям, занимающимся страхованием гражданской ответственности застройщиков. К примеру, размер собственных средств страховщика теперь должен составлять не менее 1 млрд рублей. Понятно, что таких компаний оказалось немного, а именно 20. «Реальное время» писало, что многие татарстанские застройщики в результате остались без страховщиков и, соответственно, не могли заключать договоры долевого участия. Поиски новых партнеров затруднялись еще и тем, что многие компании, попавшие в список, не хотели страховать девелоперов. Хотя на момент вступления в силу поправки Росреестр РТ отрицал приостановку регистрации ДДУ, застройщики, похоже, сами приостановили подачу договоров, понимая, что натолкнутся на отказ.

Однако изменения в законодательстве не единственная причина снижения активности на первичном рынке. Сами участники рынка сетуют на то, что сезонного оживления они практически не заметили. О таких причинах уменьшения спроса, как высокие процентные ставки и общий экономический спад, говорили неоднократно. Однако, по мнению экспертов, сейчас на первичном рынке ситуация складывается вполне благоприятная для покупателя: многие застройщики готовы предоставить скидки и акции (подробный обзор маркетинговых акций на стройрынке в нашем материале). Тем не менее многие продолжают занимать выжидательную позицию: одни уповают на падение цен, другие — на снижение процентных ставок.

«По российскому менталитету люди спешат воспользоваться предновогодними предложениями и купить квартиру в 2015 году», — говорит директор по продажам компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Между тем застройщикам приходится ориентироваться в первую очередь именно на дольщиков, потому как после ажиотажа в конце прошлого года казанцы стали реже вкладывать средства в инвестиционное жилье. «Несомненно, общее число сделок снизилось, если смотреть в качественной характеристике — ушли инвесторы», — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Тишь да гладь

Ситуация на вторичном рынке осталась практически неизменной. Согласно данным, предоставленным Росреестром РТ, после некоторого оживления в августе и в сентябре спрос на «вторичку» вновь начал сокращаться. Правда, спад остался почти незамеченным. Так, если в Казани в прошлом месяце было зарегистрировано 9 689 прав на жилые помещения, в октябре цифра сократилась до 8 992, то есть примерно на 6%.

Аналогичная ситуация наблюдается и по Татарстану: по сравнению с предыдущим месяцем количество зарегистрированных прав на жилые помещения в октябре сократилось с 28 672 до 26 979, то есть в среднем на 7%.

Как отмечают участники рынка, часть клиентов, которая первоначально ориентировалась на покупку первичного жилья, стала интересоваться «вторичкой». Толчком для оживления стало снижение цен, продолжавшееся в течение долгого времени после взлета в начале года, связанного с декабрьской девальвацией. К тому же зачастую на вторичном рынке можно приобрести квартиру с ремонтом, а иногда даже с мебелью. «Цены на вторичное жилье пока снижаются. Спрос устойчивый на одно-двухкомнатные квартиры с объективной стоимостью и хорошим месторасположением. Постепенно банки стали снижать процентную ставку и на приобретение вторичного жилья, что не могло не сказаться на рынке», — считает Гизатова.

Ставка, субсидируемая… застройщиком

Сами застройщики не устают повторять, что госпрограмма по субсидированной ипотеке является драйвером для первичного рынка. Действительно, по оценкам экспертов, около 30-50% всех сделок по «первичке» приходятся на ипотечный продукт. Тем не менее для многих покупателей даже субсидированная ставка остается неподъемной, поэтому застройщики стали снижать ее за собственный счет.

По данным Росреестра РТ, по сравнению с предыдущим месяцем в Татарстане количество сделок по ипотеке сократилось в среднем на 13% (с 3 145 до 2 729). Примечательно, что при этом в Казани снижение не превысило 1%. С чем же связан неугасающий интерес казанцев к ипотечному продукту?

— В сентябре-октябре чувствуется рост сделок по ипотеке, потому что многие застройщики сейчас начали проводить акции для клиентов. Если взять в качестве примера «Унистрой», он предлагает ипотеку под 7% годовых на объекты, которые клиент приобретает у них. У компании «Камастройинвест» тоже акция: они заключили договор с «Банком Казани» и в жилом комплексе Rotterdam предлагают ипотеку под 6,5% годовых. Строительная компания «Сувар» продает объекты по ставке 9,5% годовых. Получается, что разницу покрывает сам застройщик, но за счет этого у них растет оборачиваемость, — считает руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев.

Чтобы понять, почему застройщики решились поддержать спрос в убыток себе, достаточно вспомнить, сколько сделок по ипотеке совершалось за аналогичный период в прошлом году. К примеру, в октябре 2014 года в Казани было зафиксировано 1 248 сделок, что на 32% больше, чем в прошлом месяце. По подсчетам самого Росреестра РТ, спрос на ипотечный продукт по сравнению с 2014 годом по РТ снизился на 38%, по Казани —на 34%.

Почем квадратный метр?

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в октябре составила 62 873 рубля, что чуть более чем на 1% выше, чем в предыдущем месяце. При этом существенно снизилась стоимость жилья в самом дорогом Вахитовском районе Казани — с 78 до 74 тысяч рублей за «квадрат», то есть сразу на 5%.

Если в сентябре первичное жилье в Московском районе оценивалось почти в 65 тысяч рублей за кв. м, то в октябре цена сократилась до 63 тысяч рублей. Теперь в ценовые лидеры выбился Ново-Савиновский район, где стоимость выросла на 9% с 58 до 64 тысяч рублей за «квадрат».

Одновременно подорожала и «первичка» в наиболее доступном Советском районе. Если в сентябре квадратный метр оценивался в 53 384 рубля, спустя месяц средняя цена выросла до 57 171 рубля.

Из интересных наблюдений — именно в октябре на рынке появились недорогие предложения в Приволжском районе в поселке Салмачи с ценой квадрата в 35 тыс. рублей и малыми метражами — от 27 кв. м (впрочем, уменьшение площадей казанских квартир — еще один тренд рынка, о чем мы подробно писали).

Средняя стоимость вторичного жилья в Казани осталась практически неизменной — 66 681 рубль за кв. м (для сравнения — в сентябре «квадрат» оценивался в 66 606 рублей). В отличие от «первички» «вторичка» в Вахитовском районе подорожала — цена выросла с 78 938 до 80 930 рублей за кв. м. Кроме того, повышение цен наметилось в Ново-Савиновском, Авиастроительном, Советском районах. При этом «вторичка» в Авиастроительном районе осталась самой дешевой. Скорее всего, это связано с тем, что большая часть такого жилья представляет собой так называемые «сталинки» и «хрущевки», которые не пользуются большим спросом у покупателей, учитывая, что находятся достаточно далеко от центра Казани.

В других частях города, напротив, происходило небольшое снижение стоимости жилья. Наиболее ощутимым оказался спад в Приволжском районе, где цена «квадрата» опустилась почти на 4%, с 65,5 до 63 тысяч рублей.

«Подешевел» и Московский район, где цена снизилась с 63 до 61,5 тысячи рублей. К слову, «вторичка» здесь также остается одной из самых недорогих в городе.

• 

  Руслан Хабибрахманов Руководитель АН «Флэт»

  По сравнению с сентябрем существенно ничего не поменялось. Спрос на «первичку» сохранился на прежнем уровне. Снижение количества зарегистрированных договоров долевого участия можно объяснить вступлением в силу закона о страховании застройщиков. Строительным компаниям пришлось искать других страховщиков, у которых другие тарифы. Физически невозможно было зарегистрировать договоры, пока не были найдены страховщики. Это все проходило довольно болезненно для многих. Цены остались примерно такими же. То же самое могу сказать и о ситуации на вторичном рынке – никаких резких взлетов и падений не было. Думаю, на долю ипотечных сделок приходится около 30%. По сравнению с прошлым годом процентные ставки стали выше, к тому же сама экономическая ситуация стала более нестабильной: кого-то сокращают, кто-то понимает, что цены растут. Это общее настроение, которое влияет и на ипотечное кредитование. Оживление есть, если сравнивать с прошлыми месяцами, но в прошлом году оживление было в 2 раза активней. Чуть-чуть есть положительная динамика, связанная с сезонностью, есть. В ноябре существенных отличий не было. В прошлом году оживление в конце года было аномальным и связанным и с изменением курса рубля.

• 

  Анна Трифонова Помощник директора по развитию компании «Сити строй»

  На мой взгляд, для осени активизация спроса должна быть больше. Наверное, на это есть несколько причин. По моему мнению, клиенты заняли выжидательную позицию и надеются, что цены будут снижаться. Многие застройщики, как и мы, дают хорошие скидки. Условия покупки жилья сейчас очень привлекательны, к тому же предоставляется ипотека для покупки первичного жилья по выгодным условиям. Цены на первичном рынке временно остаются на том же уровне. Временно — потому что инфляцию никто не отменял. Вероятно, после Нового года цены вновь пойдут вверх. На долю ипотеки приходится около 50% сделок, что выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Банки значительно активизировались по привлечению клиентов и партнеров-застройщиков и предлагают максимально выгодные условия ипотечного кредитования. Кроме того, хочется отметить, что объекты нашей компании прошли аккредитацию в 15 банках и соответствуют требованиям ФЗ-214. Мы в ближайшем будущем будем сдавать в эксплуатацию 2 жилых комплекса. В I квартале дольщики ЖК «Ласточкино гнездо» и 3-я очередь ЖК «Профессора Камая» уже смогут сделать ремонт. Наш новый проект – жилой комплекс «Гранд парк» по улице Гвардейской. Строительство 1 этапа набрало высокие темпы, опережая график, и в настоящее время этажность уже составила 15 этажей. Продажи в данном жилом комплексе открыты, аккредитация в банках также имеется. Традиционно ожидаем в декабре повышенный спрос на покупку квартир. Как я уже сказала, на сегодняшний день благоприятные условия покупки недвижимости. А в нашей компании до конца года скидки до 150 000 рублей на покупку готового жилья. Поэтому можно сделать лучший подарок к Новому году — новую квартиру от компании «Сити строй», успеть сделать ремонт и отпраздновать новоселье уже в этом году.

• 

  Фарид Шабаев Руководитель компании «Брокер Альянс»

  В сентябре-октябре чувствуется рост сделок по ипотеке, потому что многие застройщики сейчас начали проводить акции для клиентов. Если взять в качестве примера «Унистрой», он предлагает ипотеку под 7% годовых на объекты, которые клиент приобретает у них. За счет этого у «Унистроя» количество клиентов увеличилось. У компании «Камастройинвест» тоже акция: они заключили договор с «Банком Казани» и в жилом комплексе Rotterdam предлагают ипотеку под 6,5% годовых. Строительная компания «Сувар» продает объекты по ставке 9,5% годовых. Застройщики видят, что госпрограммы недостаточно, и чтобы не было застоя на рынке, они вынуждены прибегать к таким акциям. Получается, что разницу покрывает сам застройщик, но за счет этого у них растет оборачиваемость. Количество сделок выросло не потому, что у людей появился интерес к ипотеке, а именно потому, что застройщики начали проводить свои акции. Если бы всего этого не было, думаю, ситуация осталась бы такой же, какой она была летом. Я занимаюсь этим 6 лет и никогда не видел, чтобы процентная ставка была 6% или 7,5%. Застройщики идут навстречу клиентам. Где-то они начали меньше зарабатывать. Но они понимают, что, если сейчас такие акции не проводить, спрос упадет. Условия для покупки сейчас действительно хорошие. Единственное, что люди боятся экономической нестабильности и сокращения доходов. Вторичный рынок тоже начал потихоньку оживать. Конечно, с прошлым годом сравнивать нельзя, но из-за снижения цен процентов на 20% упали цены на «вторичку», поэтому спрос начал расти.

• 

  Искандер Юсупов Директор по продажам компании «Унистрой»

  Ситуация на рынке недвижимости в октябре не сильно отличалась от сентября. Безусловно, чувствуется осеннее оживление. По российскому менталитету люди спешат воспользоваться предновогодними предложениями и купить квартиру в 2015 году. В последние годы заметно сильное смещение акцентов в пользу новостроек. Что же касаемо повышения цен, то застройщики повышают цены с учетом степени готовности домов, готовность новостройки полностью отражает волну повышения цен. Во второй половине 2015 года компанией «Унистрой» было введено 6 домов в ЖК «Царево Village», 2 дома в ЖК «Сокольники», а также готовятся к вводу 2 дома в ЖК «Журавли» и жилой дом по ул. Отрадной. Действительно, ипотека пользуется спросом, в 2015 году доля ипотеки скорректировалась: если ранее ипотека составляла треть от общего объема, то сейчас занимает половину. Говоря об ипотеке, не могу не отметить наше беспрецедентное предложение, аналогов которому нет даже по России — это ипотека под 7% годовых на весь срок кредита! И все большей популярностью пользуется наше предложение на приобретение квартир через жилищный накопительный кооператив «Жилищные возможности», что позволяет купить квартиру без первоначального взноса с рассрочкой на 10 лет. Как и говорил ранее, сезонное оживление есть… но мы не ждем ажиотажа, который наблюдался в прошлом году из-за валютных колебаний.

• Марсель Хисматуллин Директор ООО «Татнур»

  В октябре наблюдался небольшой спад, если сравнивать с июлем, августом или сентябрем. Обычно подъем бывает в декабре. Октябрьский спад – обычное явление, так происходит каждый год независимо от состояния экономики: люди обычно сначала думают в конце ноября, а в начале декабря уже начинают принимать решения. Цены на рынке держатся примерно на одном уровне, ощутимого подъема или падения нет. Я думаю, что роста цен не будет, потому что все-таки такое положение экономики сохранится еще надолго, так будет еще года два. В существующих условиях никто не сможет поднимать цены. Сегодня только ипотека пользуется спросом – другие механизмы не работают. Остальной рынок стоит.

• 

  Анастасия Гизатова Директор АН «Счастливый дом»

  Октябрь продолжил тон, заданный в августе, когда активизировался как первичный, так и вторичный рынок, что отразилось на количестве сделок, но не вызвало каких-либо колебаний в ценовом диапазоне. Банки соревновались друг с другом за заемщиков, максимально понижая процентную ставку, застройщики устраивают различные акции для пополнения рядов своих дольщиков. Несомненно, общее число сделок снизилось, если смотреть в качественной характеристике — ушли инвесторы. Цены остались в том же диапазоне, просто появилась масса предложений от застройщиков, которые в силу разных причин не могут реализовать своевременно свои проекты — они пошли на разные акции по привлечению дольщиков. Это и отмена первоначальных взносов, и подарок 5 кв. м парковки или беспроцентной рассрочки. Если проводить сравнительный анализ, то активность первичного рынка выше, чем вторичного. Причина — множество предложений, интересные условия по ипотечному кредитованию (программа поддержки новостроек со сниженной ставкой) и наличие предложений от застройщиков в домах с высокой степенью готовности. Цены на вторичное жилье пока снижаются. Спрос устойчивый на одно- двухкомнатные квартиры с объективной стоимостью и хорошим месторасположением. Постепенно банки стали снижать процентную ставку и на приобретение вторичного жилья, что не могло не сказаться на рынке. Традиционно период сентябрь-декабрь является «высоким», эта тенденция повторилась и в этом году. Застройщики увеличили радиус удаленности от города, снижают издержки и стараются строить бюджетные варианты квартир и домов. Этот тренд 2015 года будет продолжен и в 2016 году. Наша компания продолжает реализовывать проект коттеджного поселка «Голубое озеро» с предложением готовых коттеджей от 4500 000 рублей в качестве альтернативы городским квартирам. Работаем над запуском двух новых жилых комплексов, занимаемся разрешительной документацией. Ипотека — по-прежнему драйвер рынка недвижимости, доля ипотечных сделок составляет более 60%, но заметно, что суммы займов, как правило, не превышают 1 500 000 рублей. Пока говорить о предновогоднем ажиотаже рано, октябрь 2014 был более богат на сделки, и думаю, что рекордов октября-декабря 2014 г. мы не побьем. Причиной тому — множество факторов: и плачевное экономическое состояние в стране, и реализация уже отложенного спроса, и падение уровня жизни населения РФ.