Казанские торговые центры застыли в середине нулевых

Казанский ритейл постарел на 10 лет

Международная консалтинговая компания Knight Frank Research специально для газеты «Реальное время» подготовила выжимки из исследования рынка торговых центров в российских городах-миллионниках о Казани.

Как отмечается в исследовании, Татарстан — один из самых развитых регионов России. По итогам 2013 года национальное рейтинговое агентство отнесло Татарстан к группе регионов с высокой инвестиционной привлекательностью. Кроме того, Татарстан занимает третью позицию в рейтинге инновационной активности регионов России.

При этом Казань была одним из первых городов России, где началось само становление рынка торговой недвижимости. Бум строительства торговых центров пришелся на 2004 — 2006 годы, когда было построено около 60% из ныне действующих качественных торговых объектов. Между прочим, именно в 2014 — 2016 годах у многих казанских ТЦ завершается десятилетний цикл объектов, и они могут нуждаться в ремонте, а как максимум и вовсе в реновации комплекса. Составители отчета Knight Frank Research отмечают, что «такое бурное развитие на рынке торговых площадей привело к переизбытку в городе устаревших торговых объектов, которые в настоящее время нуждаются в редевелопменте».

Были в пятерке — оказались на 9-м месте

Тем не менее текущий объем предложения площадей в профессиональных ТЦ Казани достаточно высок и составляет 592,3 тыс. кв. м (GLA — общая арендная площадь — 376,6 тыс. кв. м). Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 316 кв. м/тыс. человек. По данному показателю Казань занимает девятое место среди городов России с населением более миллиона человек, обогнав Уфу, Новосибирск, Челябинск, Волгоград, Красноярск, Пермь.

Однако при этом столица РТ уступает не только Москве (391 кв. м) и Петербургу (514), но и Екатеринбургу (528 кв. м) с Самарой (612,7), Воронежу (388,8) и ряду других миллионников. Впрочем, цифры рынка во многом зависят, по-видимому, от методики подсчета и от того, какие площади считать качественными, а какие нет. Так, на Рождественском саммите-2014, посвященном рынку недвижимости в Казани, прозвучали несколько иные цифры: 380 кв. м на тысячу жителей и 6-е место среди городов-миллионников (при 21 действующем ТЦ общей торговой площадью в 452 тыс. кв. м).

А еще в начале года Казань и вовсе находилась, по данным отдельных исследований, в пятерке городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями (называлась цифра в 400 кв. м на 1 000 человек). Не получится ли так, что с течением времени — а кризисный год вряд ли добавит казанскому рынку оптимизма и энергии — рынок торговой недвижимости начнет стареть? А качество площадей построенных 10 лет назад ТЦ рано или поздно будет оставлять желать лучшего?

Темпы стали замедляться задолго до санкций

В исследовании Knight Frank Research также отмечают, что многие федеральные и международные операторы выбирают Казань для открытия первых точек, другие же — сразу после открытия первых торговых точек в Москве — видят столицу Татарстана перспективной для своего дальнейшего развития в России. Так, в 2014 году в Казани открылся первый в России спортивный ресторан американской сети Twin Peaks, а ТРЦ «МЕГА Казань» был выбран первой в России площадкой для открытия магазина новой линии испанского бренда Mango — Vio­leta by Mango.

Исследователи рынка, впрочем, далеко не оптимистично смотрят в будущее рынка торговой недвижимости. Причем связывают свою осторожность вовсе не с кризисом из-за санкций и падением цен на нефть и курса рубля. По мнению экспертов компании Knight Frank Research, начиная с 2012 г. наблюдается замедление темпов развития рынка торговой недвижимости: «в городе не было введено в эксплуатацию ни одного значимого торгового объекта». Данная тенденция, считают авторы исследования, «учитывая непростую экономическую ситуацию, может сохраниться в ближайшие несколько лет». Так, на данный момент анонсированы планы по строительству только одного крупного торгового центра на Горьковском шоссе (общая площадь — более 53 тыс. кв. м), ввод в эксплуатацию которого запланирован не раньше 2016 года.

На «разморозку» уйдет не меньше года

Это особенно печально, учитывая, что Татарстан относится к регионам с наибольшим нереализованным потенциалом и, как следствие, перспективным для строительства торговых центров. Республике необходимо 920 тыс. кв. м торговых площадей, и Татарстан должен выглядеть перспективным для строительства торговых центров. Однако, как полагают на рынке, несмотря ни на какую перспективность и учитывая сложность экономической обстановки, большая часть строящихся и планируемых проектов будут замораживаться уже начиная со второго квартала 2015 года. При улучшении рыночной ситуации «разморозка» займет от 12 до 24 месяцев: для этого будет необходимо не только перезаключить контракт со строительной компанией, но и разработать новый бизнес-план, возможно, скорректировать концепцию, найти проектное финансирование, провести переговоры с арендаторами.

Интересно, что подобная заморозка, по-видимому, может коснуться и планов участников и экспертов рынка недвижимости Рождественского саммита (там было, впрочем, заявлено и об ожиданиях падения рынка на 10 — 15%). Надо учесть, что на 2015 — 2016 годы в Казани было заявлено немало объектов. Всего должно быть введено 150 тыс. кв. м торговых площадей и даже появиться крупный ТЦ, который мог бы составить конкуренцию казанской «большой пятерке» («Меге», «Кольцу», «Парк Хаусу», «Южному» и «Тандему»). При этом третий, предпраздничный квартал 2014 года в части посещаемости оказался самым неудачным в казанском ритейле за последние 4 года.

Татарстан среди перспективных рынков

На данный момент субъектом с наибольшей эффективной емкостью рынка является Москва совместно с Подмосковьем. Отметим, что под «эффективной емкостью» подразумевается объем площадей, который позволяет всем торговым центрам работать как минимум безубыточно, но без эффекта «каннибализма». Расчеты по эффективной емкости проводились на основе потенциального торгового оборота региона, его уровня развития, численности и структуры населения, доходов жителей и т. д. Так, столице и Подмосковью совокупно требуется более 5 млн кв. м торговых площадей. При этом в Москве уже построены и проектируются торговые центры общей площадью примерно 7,5 млн кв. м. Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге, где требуется чуть более 2 млн кв. м, но существующие площади (около 2,6 млн кв. м) уже превышают эту потребность.

Республика Татарстан, которой необходимо 920 тыс. кв. м торговых площадей против 530 тыс. кв. м функционирующих и заявленных, наряду с Красноярским краем, Башкирией и Дагестаном относится к регионам с наибольшим нереализованным потенциалом и, как следствие, перспективным для строительства торговых центров.

«В данный момент торговые сети приостановили свой заход в Казань»

Эксперты, опрошенные «Реальным временем», согласились с большинством выводов.

Марат Габдуллин — генеральный директор «Аренда сервис Казань»:

— Торговые центры можно условно разделить на две категории — качественные и некачественные. К качественным можно отнести топ-5 торговых центров, куда хотят зайти арендаторы: ТРК «Тандем», ТЦ «Мега», ТРК «Парк Хаус», ТЦ «Кольцо», ТРЦ «Южный». До кризиса новым торговым сетям было проблематично зайти в Казань — не хватало качественных торговых площадей.

Вторая категория — некачественные торговые центры. Здесь ситуация другая: туда не хотят идти арендаторы. Любой собственник хочет видеть в числе арендаторов топовых, не желает сползать в сегмент «дешевых».

Особо сказалась нехватка торговых комплексов, когда у нас все открытые рынки перешли в «закрытые помещения». В этой связи были переоборудованы производственные площади под торговые центры. К ним можно отнести ТД «Адмирал», ТЦ «Бик зур» и т. д.

В данный момент торговые сети приостановили свой заход в Казань, поэтому пока необходимости в строительстве торговых центров я не вижу. Но учитывая, что открытие торгового центра — это длительный процесс, то хороший, продуманный торговый центр в Казани был бы не лишним.

Наиболее актуальной территорией для строительства торговых центров, на мой взгляд, было бы Большое Казанское кольцо, а также обделенные торговыми центрами районы — Авиастроительный и Кировский. В первую очередь необходима транспортная доступность, привязка к метро, к большому транспортному кольцу.

Я согласен с тем утверждением, что нынешние торговые центры Казани морально и физически устарели. На мой взгляд, в настоящее время торговые центры должны открываться с некой «фишкой». Такой «фишкой» можно было бы назвать каток в ТЦ «Мега», который в скором времени переоборудуют. В открывающемся торговом центре должна быть изюминка. Зачастую покупатели идут в торговые центры прогуляться, развлечься и отдохнуть.

Леонид Рахимов — директор «Грин Хилл Реалти»:

— На мой взгляд, в Казани не хватает качественных торговых центров, таких как «Мега», «Тандем», — это лидеры рынка. На мой взгляд, реконструкцию следует проводить раз в 10 лет, при условии что реконструкция не коснется концепции торгового центра.

Строить ТЦ в центре города, мне кажется, не лучшая идея. Это спорный вопрос. С одной стороны, да, здорово, с другой — это торможение транспортных потоков, размещение на огромных площадях там, где могли бы строиться жилые дома.

Торговым центрам на сегодняшний день не хватает платежеспособных покупателей. Нужно стремиться к тому, чтобы у каждого посетителя торгового центра было при себе 500 — 700 долларов. А нынешний уровень дохода населения оставляет желать лучшего.

Фото: tatarstan.vsedomarossii.ru, rumap.net, www.rapart.ru, yapotrebitel.ru