Госсубсидирование спасает ипотеку
На первичном рынке жилья Татарстана наметилось небольшое оживление, где драйвером стала ипотека с государственным субсидированием
После роста ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года ипотечный рынок практически застыл. Многие банки вовсе прекратили ипотечное кредитование, а некоторые подняли ставку по ней до 20% годовых. Ситуацию изменил запуск программы ипотеки с господдержкой. Основная ее цель — субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам и ее снижение для граждан до 12% годовых. При этом за счет средств федерального бюджета банкам возмещаются недополученные прибыли в виде субсидий. Сегодня в России каждый четвертый ипотечный кредит выдается по субсидированной ставке. По ней уже выдано 100 тыс. кредитов на сумму в 176 млрд рублей, сообщил «Интерфакс» со ссылкой на эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко. В качестве компенсации минфин РФ перевел банкам 829 млн рублей. О том, какие факторы влияют на рынок ипотеки и ждать ли снижения цен на рынке жилья, «Реальному времени» рассказали эксперты.
Рост налицо
По данным Росреестра по РТ, в сентябре на первичном рынке Татарстана наблюдался заметный подъем. В Казани число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло почти в 2 раза — с 410 в августе до 777 в сентябре.
Поскольку довольно значительная часть жилья на первичном рынке приобретается по ипотеке, вместе с ростом продаж «первички» в сентябре увеличилось и число ипотечных сделок. В сентябре в Казани было зафиксировано 853 ипотеки на жилые помещения, что почти на 22% больше, чем в предыдущем месяце. В Татарстане количество сделок выросло на 20,8% (3 145).
Некоторые участники рынка связывают рост продаж жилья с сезонностью: к концу года спрос традиционно будет увеличиваться, многие покупатели будут стараться приобрести жилье до нового года. Но по некоторым оценкам, с использованием ипотеки сейчас совершается около 70% всех сделок по продаже первичной недвижимости.
Заместитель председателя правления ООО Банк «Аверс» Ренат Шакиров подтверждает, что количество ипотечных кредитов после начала действия программы с госсубсидированием в портфеле банка увеличилось, но незначительно. Этот рост скорее компенсирует отток ипотечного кредитования, который все банки ощутили ранее.
Эконом в приоритете
Наиболее востребованным жильем по ипотеке сейчас является недвижимость эконом-класса, отмечает Ренат Шакиров. Цены на «первичку» снижаться не собираются: средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в сентябре составила 62,88 тыс. рублей, что на 2,1% больше, чем в августе. По словам помощника директора по развитию группы компаний «Сити Строй» Анны Трифоновой, о снижении цен на жилье говорить нельзя, пока отмечается только рост.
Поэтому наиболее востребованным остается эконом-жилье, тогда как спрос на остальные сегменты растет не так значительно. Субсидированная ипотека также способствует этому, ведь ее сумма ограничена 3 млн рублей.
По словам зампреда банка «Аверс», средний размер выданного банком ипотечного кредита составляет 1,5 млн рублей, срок —15 лет, первоначальный взнос — около 30%. Типичный заемщик — в возрасте 30-35 лет, в семье как минимум 1 ребенок, оба родителя работают.
Как сообщает Avito, по результатам 3 квартала 2015 года около половины потенциальных покупателей на первичном рынке интересуются квартирами стоимостью 50 000 — 75 000 рублей за кв. м, 35% запрошенных контактов приходится на квартиры стоимостью менее 50 тыс. рублей за кв. м. А вот элитным жильем стоимостью выше 100 тыс. рублей за кв. м заинтересовался всего 1% покупателей.
Для поддержания спроса застройщики идут на различные акции, в которых предусматриваются скидки в 3-5% от стоимости квартиры, рассрочка. Также предлагается в рамках ипотеки от банка-партнера включить в сумму расчета не только стоимость квартиры, но и ремонта. В жилых комплексах стали строить больше студий, которые пользуются большим спросом.
Банки чаще стали снижать процентные ставки по ипотечным продуктам. Так, недавно банк «Аверс» снизил ставку по своему ипотечному кредиту для приобретения недвижимости на первичном рынке. «Мы с 1 ноября 2015 года вновь понизим ставки, чтобы наша программа была еще более интересной и привлекательной для клиентов», — говорит Ренат Шакиров. Почему банки идут на снижение ставок? В любых экономических условиях операции с физическими лицами обеспечивают стабильный и достаточно высокий уровень доходов для банков. А розничный бизнес является одним из основных факторов роста банковского сектора и ключевым сегментом деятельности большинства банков.
Живет и действует
Можно констатировать, что, несмотря на кризис и снижение доходов, ипотека продолжает действовать. Конечно, возобновления глобального спроса в ближайшее время не будет. Но и обвал рынку не грозит, поскольку сегодня просто не существует лучшего инструмента решения жилищного вопроса.
Многое зависит от госпрограммы поддержки ипотеки. Если она будет продлена, это значительно укрепит общее положение рынка, если же нет — оно станет хуже. Нынешняя программа рассчитана до апреля 2016 года, но в минстрое РФ рассматривают вопрос о ее продлении. «По имеющейся внутренней информации, срок действия программы будет продлен до августа 2016 года включительно, — считает Ренат Шакиров. — В ближайшее время будут внесены изменения в 220 постановление в части принятия материнского сертификата в качестве первоначального взноса по программе с госсубсидированием, что также расширит круг участников программы».
Застройщики и банки также ждут распространения госпрограммы субсидирования на вторичный рынок. Тогда условия субсидирования ставок будут распространяться на связанные сделки, то есть если человек продает объект недвижимости на вторичном рынке и приобретает на «первичке». Анна Трифонова отмечает, что покупатели довольно часто откладывают покупку новостройки из-за трудностей с продажей своего собственного жилья, и не желая связываться с большими суммами ипотечных кредитов. «Этот проект — желание рынка. Мы ждем его реализации также в ближайшей перспективе», — говорит заместитель председателя правления банка «Аверс».
В целом, участники рынка недвижимости в прогнозе на 2016 год сходятся во мнении, что больших изменений на рынке ипотеки не предвидится, ситуация резко не ухудшится.