Ипотечное кредитование замерло в ожидании спроса и изменения ключевой ставки

Низкий спрос на ипотеку заставляет снижать ставки

Сбербанк уменьшил базовую ставку по ипотеке на 0,3—0,6 п.п. несмотря на то что Центробанк России о снижении ключевой ставки пока не заявлял. Этот шаг тут же породил надежду на то, что другие банки подхватят тренд, заданный крупнейшим игроком на рынке. В самом Сбербанке дали понять, что ипотечные ставки были снижены на фоне ожидания изменения ключевой ставки.

«В определении процентных ставок для кредитов мы следуем за динамикой ключевой ставки Банка России, составляющей на настоящий момент 7,75% годовых. Сейчас ставка стабилизировалась, и регулятор дает сигнал о возможном снижении, — говорится в ответе на запрос «Реального времени».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, также считает, что решение Сбербанка снизить ставку по ипотеке может быть связано с ожиданием пересмотра уровня ключевой ставки на фоне возможного падения инфляции.

А вот Юлия Федулаева, директор по цифровизации ГК «МИЭЛЬ», полагает, что ставки в линейке ипотечных продуктов другие банки менять вероятно не будут, однако в краткосрочной перспективе с их стороны возможны ответные ходы в виде маркетинговых акций, таких как, например, временное уменьшение ставок. Кроме того, эксперт считает, что действия Сбербанка могли быть связаны не только с ожиданием снижения ключевой ставки, но и уменьшением объемов ипотечного кредитования.

— Сбербанк мог пойти на снижение ставок, чтобы компенсировать долю в ипотечном портфеле, которую не добирает в течение последнего полугода. Новых ипотек было выдано в меньшем объеме, чем ранее показывал Сбербанк, — говорит эксперт. Это предположение отчасти подтверждается и ответом, полученным из Сбербанка.

«В l квартале текущего года на рынке жилья в Республике Татарстан в целом наблюдалось снижение спроса на ипотечные кредиты как на строящиеся объекты, так и на вторичное жилье», — сообщила пресс-служба банка, не предоставляя конкретных данных о динамике спроса на ипотечное кредитование в регионе.

Генеральный директор MACON Илья Володько считает, что решение Сбербанка никак не связано с переходом на эскроу-счета.

Банки не торопятся следовать примеру «Сбера»

«Реальное время» направило запросы в крупные банки, занимающиеся выдачей ипотеки в Татарстане, чтобы выяснить, намереваются ли они снижать или повышать ипотечные ставки в ближайшее время. Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Олег Исламов рассказал, что действия банка будут зависеть от движения ключевой ставки Банка России, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка.

Руководитель направления продаж и развития партнерского канала Ак Барс Банка Екатерина Макеева сообщила, что в банке обсуждается вопрос о пересмотре ставок по ипотечному кредиту.

В пресс-службе Сбербанка воздержались от ответа на вопрос о дальнейшем снижении ставки на ипотечные продукты.

Только два банка снизили ставку на ипотеку по «вторичке»

Данные аналитической службы «Реального времени» показывают, что в Татарстане с начала года сохранялся тренд на рост ипотечных ставок. При получении ипотечного кредита сроком на 15 лет при первоначальном взносе 30% средняя ставка при покупке вторичного жилья на конец мая составила порядка 11%. Для сравнения: на середину января ипотечная ставка на приобретение готового жилья составляла 10,8%. Подчеркнем, что в исследовании учитывалась базовая ставка по ипотеке без дисконтов.

По данным аналитической службы «Реального времени», больше всего — на 1 п.п. — в Татарстане в период с середины января подорожала ипотека в Ак Барс Банке (до 11,2%), в «Энергобанке» (до 10,9%), в филиале «Газпромбанка» в Казани (до 10,8%). На 0,5 п.п. увеличились ставки в «Промсвязьбанке» (до 11%), в «ДельтаКредит» (до 11%).

В Татарстане ставку по ипотеке на покупку вторичного жилья на сегодняшний день снизили только два банка. Сбербанк опустил ставку на «вторичку» с 11,4% до 10,8% годовых, то есть на 0,6 п.п. Второй кредитной организацией в Татарстане, решившейся на снижение ставки стал «Тимер банк». Здесь ипотеку на покупку готового жилья можно получить под 9,99% годовых, в то время как на середину января ставка составляла 11%.

Ставки на покупку «первички» и «вторички» сравнялись

По данным аналитической службы «Реального времени», средняя ставка по ипотеке на приобретение первичного жилья в Татарстане составила порядка 11%. В период с середины января на 1 п.п. подорожала ипотека на «первичку» в «Энергобанке» (до 10,9%), в филиале «Газпромбанка» в Казани (до 10,8%). На 0,9 п.п. (до 10,8%) выросла ипотечная ставка на покупку новостроек в Ак Барс Банке. На 0,5 п.п. подорожала ипотека в «Акибанке» (до 10,75%) и в «ДельтаКредите» (до 11%).

Сбербанк снизил ставку и на ипотеку на приобретение строящегося жилья, но в данном случае только на 0,3 п.п. — с 10,9 до 10,6%. Ровно настолько же, то есть на 3 п.п., в период с середины января опустилась ставка по ипотеке на покупку «первички» в «Промсвязьбанке» — с 10,1 до 9,8%.

При этом несложно заметить, что ставки на приобретение первичного и вторичного жилья на конце мая 2019 года практически сравнялись и в среднем составили 11% годовых.

Спрос на ипотеку растет вслед за ставками?

Привел ли рост ставок, продолжавшийся в первой половине 2019 года, к снижению спроса на ипотечный продукт? Представители банковского сообщества отвечают на этот вопрос по-разному. К примеру, в ВТБ в Татарстане в I квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выдачи ипотек на покупку вторичного жилья вырос вдвое, а на покупку «первички» — на 40%.

Директор филиала Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) в Татарстане Марат Хасиятуллин отмечает рост выдачи ипотек на покупку вторичного жилья в I квартале 2019 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года и снижение спроса на ипотеку на приобретение новостроек. При этом Марат Хасиятуллин говорит об увеличении среднего чека по ипотечным кредитам. По его словам, средний чек по ипотеке на «вторичку» составил 2,9 млн рублей, что оказалось на треть больше, чем в I квартале 2018 года. А средний чек по ипотеке на «первичку» по сравнению с прошлым годом вырос на 21% и составил 2 млн рублей.

Застройщики не досчитались ипотечников

Отметим, что ипотечное кредитование остается одним из основных драйверов, поддерживающих спрос на жилищном рынке. Татарстанские застройщики отмечают, что почувствовали некоторый отток ипотечников из-за роста ставок.

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова также отмечает снижение количества сделок по ипотеке.

«Ни о каком формировании ипотечного «пузыря» речи нет»

Впрочем, у медали две стороны: снижение ставок действительно может поддержать жилищный рынок, но вместе с тем возникает опасность надувания, так называемого ипотечного «пузыря», когда вместе с темпами ипотечного кредитования начинает расти просроченная задолженность, обесцениваются ипотечные ценные бумаги, снижаются цены на недвижимость. Об этом, к примеру, предупреждали аналитики Центробанка, подводя итоги прошлого года. Подробно они рассмотрели этот вопрос в аналитической записке под названием «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться».

Однако опрошенные нами эксперты настроены довольно оптимистично и считают, что угрозы образования «ипотечного пузыря» на российском рынке на сегодняшний день нет. Мария Литинецкая отмечает, что в большинстве случаев обслуживание ипотечного займа у российских покупателей жилья отнимает не больше 30% семейного дохода, что является нормальным уровнем нагрузки.

— К тому же два миллиона человек, поучаствовавших в ипотечном буме в 2017—2018 годах, не относятся к бедным слоям населения. Это относительно узкая прослойка сравнительно благополучных жителей крупных городов. Конечно, в условиях сокращения доходов населения рост кредитной нагрузки потенциально создает риски для экономики в целом, но в России этот риск невысок из-за того, что в целом объемы кредитования предельно низкие. Напомним, доля ипотеки в ВВП России составляет всего 7 процентов, тогда как в других развитых станах — от половины до полутора годовых объемом ВВП. Иными словами, ни о каком формировании ипотечного «пузыря» речи нет, — говорит Литинецкая.

Юлия Федулаева обращает внимание на то, что доля долгов по ипотеке у населения стремится к сокращению — раньше в среднем задолженность составляла 10% от ссуженного портфеля, сейчас она — не более 4%.