Новости раздела

Вторичка в Казани переоценена, но риелторов винят в этом напрасно

Участники бизнес-бранча «Реального времени» обсудили тренды рынка недвижимости в минувшем году и поделились прогнозами на будущее

Вторичка в Казани переоценена, но риелторов винят в этом напрасно Фото: Ринат Назметдинов

За счет чего совокупный объем ипотечных кредитов вырос в 2018 году в полтора раза, как застройщики планируют поддерживать высокий уровень продаж и при каких условиях им, как и ранее, позволят заключать с клиентами ДДУ. Эти и другие вопросы были в центре внимания бизнес-бранча «Реального времени» с участием представителей рынка недвижимости.

Вырастет процент кабальных сделок

Рекордные объемы продаж 2018 года участники бранча объяснили привлекательными ипотечными ставками, сделавшими жилье доступным. Повторить этот успех в 2019 году вряд ли кто-то рассчитывает, тем не менее на развитие бизнеса, при выросших ставках и увеличении стоимости квадратного метра из-за роста НДС, большинство собеседников «Реального времени» все же смотрят с оптимизмом.

Так, Диана Петухова, ипотечный менеджер АН «Выбор+», рассказала, что в Зеленодольске цены с начала нового года повысились в среднем на 5%. Однако поток клиентов остается стабильным: покупают квартиры, дачи, дома. Из новостроек она отметила интерес покупателей к ЖК «Акварели».

Тему подхватил Владимир Галашев, представитель агентства недвижимости «Перспектива24», открывшего филиал по франшизе в Зеленодольске в конце прошлого года. «У нас высокие продажи жилья в Зеленодольске и в Казани. По ощущениям, предложение на рынке недвижимости Зеленодольска на 10—15% ниже, чем в Казани», — отметил Галашев. Он подчеркнул, что эта статистика относится к эконом-сегменту, так как жилья бизнес-класса в городе-спутнике Казани фактически нет и пока не планируется.

Руководитель офиса АН «Наша столица» Ляйсан Галямова уверена, что ипотечники как брали жилье, так и будут брать. «Да, они, скорее всего, будут брать жилье дешевле, меньшей площади, удаленное от центра. У застройщиков сейчас есть двухкомнатные квартиры как в 70, так и в 44—47 квадратов. При росте цен на квадратный метр спрос сместится в сторону малогабаритных квартир, люди предпочтут две маленькие комнаты вместо одной большой», — полагает Галямова.

Ляйсан Галямова уверена, что ипотечники как брали жилье, так и будут брать

Ей возразила представитель АН «Квадратный метр» Алсу Фарахшина: «Если увеличатся процентные ставки, то увеличится и количество кабальных сделок. Массово возникнут проблема просрочки платежей, риски расторжения сделок по причине невыплат. Есть такие клиенты, которые кидаются покупать все, на что банк одобрил кредит. Они переоценивают свою платежеспособность». Заканчивается эта история тем, что залоговая квартира перепродается. «Уже сейчас мы наблюдаем на рынке большое количество сделок по переуступке квартир — когда люди понимают, что не могут платить и перепродают недвижимость. Цены на такие квартиры ниже средних по рынку, ведь их пытаются продать побыстрее. И второй фактор — у покупателей залоговые квартиры вызывают опасения, но абсолютно безосновательно: такие квартиры уже проверены, юридически чисты, сделка по ним оформляется быстро, без проволочек», — отметила Фарахшина.

Коллеги по цеху согласились, что покупка залоговой недвижимости — вариант выгодный и по цене, и по срокам. Тем более что сейчас много банковских программ, когда с квартиры даже не надо снимать обременение, и она перепродается без лишних процедур.

Частный риелтор Татьяна Сафина предложила простой способ избежать кабалы: реально оценивать свои желания, подходить к приобретению недвижимости осознанно, рационально, соизмерять затраты со своим бюджетом. «Есть такие мечтатели, которые живут в иллюзиях и не до конца осознают ситуацию, когда подписывают сделку. Они хотят, например, апартаменты с видом на Кремль, окнами в пол, дорогим дизайном и на цену как будто не смотрят вовсе, — привела пример риелтор. — Понятно, что человек неминуемо столкнется с финансовой реальностью, если он может внести лишь минимальный первоначальный взнос за дорогую недвижимость».

Алсу Фарахшина считает, что если увеличатся процентные ставки, то увеличится и количество кабальных сделок

«Все хотят Ново-Савиновский, клад там зарыт, что ли?»

В отличие от «кремлевских мечтателей», есть и финансово подкованные покупатели, которые с помощью приобретения недвижимости заметно приумножают свой капитал.

Ляйсан Галямова подсчитала, что, вложившись в покупку однокомнатной квартиры на стадии закладки фундамента у проверенного застройщика, можно заработать 600—800 тысяч рублей всего за 8—12 месяцев.

Марат Галлямов, директор АН «Этажи-Казань», подтвердил, что в 2018 году вложения в недвижимость оказались выгодной инвестицией и принесли некоторым клиентам компании до 24% доходности за 9 месяцев.

Если же речь идет не об инвестировании, а об улучшении жилищных условий, то большинство казанцев присматривают для этих целей жилье в Ново-Савиновском районе. Спрос велик настолько, что цена за квадратный метр здесь на 15% выше, чем в среднем по городу.

«Большинство покупателей прямо жаждут жилье в Ново-Савиновском районе, даже удивительно, насколько он востребован. Клад там зарыт, что ли?», — отметила Лейсан Галямова.

«Секрет в территориальном расположении, развязках, инфраструктуре, — считает руководитель агентства «Вершина» Марат Хуснуллин. — Вот сейчас сдаю объект на пересечении улиц Чистопольской и Бондаренко. Там однокомнатную можно смело выставлять за 4 миллиона рублей, и сразу 10 желающих найдется. И можно уже аукцион проводить».

«Полностью согласна, — подтвердила Лейсан Галямова. — В Ново-Савиновском районе отлично действует метод продаж, которые я называю «быстрыми», или «аукционом». Выставляю наиболее интересную цену недвижимости на рынке, приглашаю порядка 20 потенциальных покупателей и продаю тому, кто предложит максимальную цену».

В то же время в Ново-Савиновском районе уже занята буквально каждая пядь земли, новым масштабным стройкам негде развернуться.

Анастасия Гизатова, генеральный директор АН «Счастливый дом» видит потенциал в Кировском районе и в программе реновации жилья в Советском районе. Она отметила, что строительные компании массово готовят документы, и в сентябре появится много рекламы о старте продаж в новых жилых объектах по всему городу.

По ее мнению, в Кировском районе сейчас оптимальна для застройки улица Адмиралтейская. Здесь раздолье и в плане территорий, и в архитектуре — нет, например, строгих ограничений по этажности объекта, которые действуют в центре Казани. А в Советском районе на месте отдельных хрущевок ранней постройки можно запланировать высотки с наземным или подземным паркингом. Но тут поджидают сложности. Обустройство наземных парковок достаточно проблематично по действующим нормам — нужна внушительная придомовая площадь. А вариант подземного паркинга, естественно, более финансово затратен: строительство одного парковочного места под землей на данный момент обходится примерно в 800 тысяч рублей.

По мнению экспертов, продавцы будут акцентировать внимание клиентов на «квартире дня» — самом выгодном предложении в конкретный отрезок времени

Скидки, купоны и «квартиры дня»

Повышение ипотечных ставок неизбежно скажется на стоимости квадратного метра, что в свою очередь притормозит спрос на недвижимость. В этой связи модератор предложил обсудить, как застройщики и агентства недвижимости должны реагировать, чтобы не потерять покупателей.

По мнению экспертов, продавцы будут акцентировать внимание клиентов на «квартире дня» — самом выгодном предложении в конкретный отрезок времени. Или делать скидку в 10 тысяч рублей тем, кто посетил шоу-рум застройщика. Кто-то будет выдавать покупателям сертификаты, купоны и прочие приятные бонусы.

Участники бранча припомнили, как в конце года отдельные строительные компании практиковали «ценопады» до 400 тысяч рублей. Настолько крупные скидки кого-то привлекли, а кого-то, напротив, отпугнули. Увидев предложение намного «ниже рынка», некоторые клиенты заподозрили, что у компании пошатнулось финансовое положение. На самом же деле так компания распродавала жилье не самой ходовой планировки, угловые квартиры и прочие неликвидные варианты.

Альфия Саляхова, представитель компании «Брокерс» посетовала, что некоторые продавцы квартир настаивают на повышении цен из-за роста повышения НДС и не слышат доводов, что такие квартиры намного сложнее вывести на сделку

Диляра Янмурзина из АН «Юр Риелтор» спрогнозировала, что в мае 2019 года цены на «вторичку» упадут.

Марат Галлямов, в свою очередь, сделал сходный прогноз по новостройкам. Он предположил, что первое полугодие 2019 года застройщики будут активно формировать «кубышки», то есть привлекать клиентские деньги. А значит, клиенты вполне могут рассчитывать на специальные предложения и скидки вплоть до полумиллиона рублей.

«Сейчас средняя цена за квадратный метр составляет около 78 тысяч рублей. Но с марта — апреля жилье должно стать несколько доступнее за счет скидок от продавцов и специальных кредитных предложений от банков», — прогнозирует Галлямов. — Кроме того, с апреля должно вступить в силу дополнение к ФЗ-214, разрешающее достройку жилья по старым правилам финансирования, если строительная готовность объекта не менее 30%. Это условие позволит завершить многие стройки с продажей квартир по договорам ДДУ по демократичным ценам».

А по мнению Анастасии Гизатовой, уровень торга на новостройки в 2019 году не снизится. Часть жилья, которое ранее было недооценено, сейчас либо растет в цене, либо как минимум сохраняется на прежнем уровне. В то же время на вторичном рынке часть квартир будет терять в стоимости, так как во время всплеска продаж во второй половине 2018 года ценники на них стали неоправданно высокими. В то же время Гизатова подтвердила, что далеко не все застройщики в 2019 году начнут работать по эскроу-счетам. Действительно, чтобы продолжать заключать договоры «долевки», достаточно обеспечить 30%-ную готовность объекта. Фактически это подготовка земли и возведение двух этажей. Определенные послабления для застройщиков дает и использование первых этажей под нежилую коммерческую недвижимость. Продать такую площадь проще, к ней предъявляются не такие жесткие требования, как к имуществу дольщиков — физических лиц.

Считая ввод эскроу-счетов фактором, тормозящим строительный рынок, наши эксперты все же сошлись во мнении, что в первой десятке казанских застройщиков изменений не произойдет. С рынка могут уйти лишь малые компании, которые построили один-два объекта, что на общей картине никак не скажется.

Марат Хуснуллин даже нашел в этом повод для оптимизма: «По моим оценкам, сейчас вводится около 50 новых объектов. Некоторые клиенты сами не знают, чего хотят — у какого застройщика, в каком районе, какой площади. Пять и больше домов показываешь, а они в ответ — «а что можно еще посмотреть?». Это просто страшный сон риелтора! Бывает, показываешь клиенту столько квартир, что уже каблуки стерлись! С этой позиции — чем меньше новых объектов, тем проще продавать имеющиеся. И для клиентов уже не такой сложный выбор, и решение будет приниматься быстрее, чтобы тебя не опередили».

«Риелторы — не просто посредники»

Участники бранча несколько раз за встречу повторили, что в существующих сегодня перекосах цен и переоцененности некоторых объектов на вторичном рынке напрасно винят риелторов. Агентства недвижимости, по их словам, не взвинчивают цены, наоборот, именно риелторы могут подыскать варианты дешевле рынка, например, в виде тех же залоговых квартир.

«Наша столица» работает в Казани, Зеленодольске и Сочи. В Казани у нас средняя комиссия порядка 50 000 рублей со сделки. Это невысокие ставки, они не пересматривались фактически лет десять. А среди покупателей элитной недвижимости в Сочи встречаются те, кто готов заплатить и 500 000 рублей за наши услуги», — призналась Лейсан Галямова.

«Есть частные риелторы, которые оценивают свой труд по сделке в 30 и даже 20 тысяч рублей. Но надо понимать, что за низкой ценой может стоять такая же низкая профессиональная квалификация, а это риски отмены сделки и потери денег», — добавил Марат Хуснуллин и предложил вернуть то время, когда для получения риелторской лицензии надо было сдавать сложный экзамен.

«Наша комиссия — это сэкономленное клиентское время, это наши знания, позволяющие не попасть в ловушку нечистых продавцов. Мы за покупателя зрение за монитором сажаем, ног своих не жалеем. К тому же это и затраты на рекламу, аренду офиса», — продолжил отстаивать тарифы на риелторские услуги Хуснуллин.

Его поддержал Максим Егоров, начальник отдела ипотеки ПАО «Тимер Банк» — партнер бранча. Специально для риелторов, являющихся драйверами развития рынка недвижимости, и их клиентов «Тимер Банк разработал ипотечные сервисы и выгодные кредиты со ставкой от 9,99%. В непростой для отрасли год под кредитование недвижимости банк готов выделить 1,5 миллиарда рублей. Кроме того, с начала марта начнет действовать специальное предложение на приобретение частных домов и земельных участков под ИЖС с первоначальным взносом до 15%. По этой программе можно приобрести участок в любой точке Татарстана и ряда других регионов.

Партнёр мероприятия:

Ильгиза Насибуллина, фото Рината Назметдинова, видео Камиля Исмаилова
МероприятияБизнес-бранчи
комментарии 10

комментарии

  • Анонимно 25 февр
    Что за профессия такая риэлтор ? договора,как правило,оформляются напрямую между покупателем и продавцом, нет договорв об ответсвенности с агенством....они и рады.это позволяет ложить в карман сумму за посредничество.....
    Ответить
    Анонимно 25 февр
    Ну они как минимум за Вас ищут квартиры и предлагают вам их для просмотра. Значительно сокращают время поиска и подбора жилья!
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    цены космические в казани. вторичка убитая в гамно продаётся дороже новостроя.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Про стоимость одного парковочного места 800 тысяч, это кому обходится, застройщику?
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    в казани дикие цены, обсолютно неадекват учитывая что зарплаты ниже чем в ульяновске или самаре, а цены выше в 2 раза. при этом жилье что вторичка плохое, что новострой
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Забавно...Гатаулин ведет бранч для банка, где раньше он работал
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    В районе Ново савиновском дорого
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    А почему это вторичка переоценена? Вторичка насколько помню всегда была дорогой и дороже первички
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Собираемся покупать квартиру. Интересно прочитать было.
    Ответить
    Анонимно 25 февр
    Подождите полгодика...
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров