Чем грозит рынку отмена ипотеки с господдержкой?

В ожидании спроса

Российские аналитики продолжают размышлять — что же будет после отмены ипотеки с господдержкой. Напомним, что поводом для подобных разговоров стало заявление министра строительства РФ Михаила Меня о том, что в следующем году ключевая ставка может снизиться настолько, что необходимость в субсидировании отпадет сама собой. Масла в огонь подлили словесные интервенции президента РФ Владимира Путина и главы Сбербанка России Германа Грефа о том, что сейчас лучшее время для приобретения квартиры в ипотеку.

Тезис, с которым соглашаются практически все эксперты и участники рынка — слухи об отмене господдержки приведут к высокому спросу на ипотечные продукты в конце текущего года.

— Повышенный спрос на ипотечные кредиты в рамках госпрограммы в 4-м квартале 2016 года ожидаем, что объясняется как традиционным сезонным повышением спроса на квартиры в конце года, так и тем, что с 2017 года программа государственного субсидирования ипотеки может быть не продлена, — считает управляющий филиала банка ВТБ24 в Татарстане Михаил Марин.

С этим мнением сложно не согласиться. Стоит вспомнить февральский ажиотаж на первичном рынке, когда активно эксплуатировались слухи об отмене господдержки с 1 марта 2016 года. Тогда застройщики приложили немало усилий, чтобы на фоне этих разговоров склонить к покупке сомневающихся клиентов. Вероятно, совсем скоро девелоперы вновь прибегут к этой тактике и начнут размещать на своих сайтах объявления о грядущей отмене господдержки самыми незамысловатыми способами. К примеру, весной некоторые застройщики устанавливали таймеры, отсчитывающие, сколько осталось до 1 марта с точностью до секунды.

«Загадывать, что будет со ставками к 2017 году пока преждевременно»

Однако гораздо более интересный вопрос, что же будет в 2017 году, если на сей раз господдержку действительно отменят. А на него эксперты не торопятся давать категоричного ответа.

— Загадывать, что будет со ставками к 2017 году пока преждевременно. Важно понимать, что главным ориентиром для рынка по стоимости кредитов является ключевая ставка Банка России. Соответственно, изменение ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от выбранной регулятором политики и его шагов по изменению ключевой ставки, — говорит Марин.

Как мы уже отмечали, в российском Минстрое надеются на снижение ключевой ставки, при котором необходимость в субсидировании отпадет. Но здесь нужно иметь ввиду, что вряд ли ключевая ставка к 1 января 2017 года снизится настолько, что ставки на ипотеку не превысят 12%. Тем более что снижение ключевой ставки не приведет к мгновенному автоматическому снижению ипотечных ставок.

Напомним, что крупнейшие банки, такие как Сбербанк, «ВТБ24», «Банк Москвы», на сегодняшний день предлагают субсидированную ставку на покупку первичного жилья в размере 11,9%. По данным аналитической службы «Реального времени» на 29 сентября 2016 года, чуть больше оказалась ипотечная ставка в АО «КБ «ДельтаКредит» — 11,95% годовых. На отметке 11,8% держится ставка на ипотеку на первичное жилье в «Ак Барс» Банке. Остальные банки из списка к исследованию на 15 лет установили ставку с субсидированием в районе 11,5% и меньше: банк «Аверс» — 11,5%, «Акибанк» — 11,25%, «Банк Казани» — 11,25%, «Россельхозбанк» — 11,3%, филиал «Газпромбанка» в Казани — 11,5%.

Но представим, что правительство перестало субсидировать ипотеку на первичное жилье уже сегодня. Какие же ставки предлагают банки без господдержки? Ипотеку с самой большой ставкой предлагает «ИнтехБанк» — 22%. На протяжении последних месяцев на уровне 18% держится ставка в «АвтоКредитБанке». Брать ипотечный кредит на первичное жилье под 16,5% годовых предлагают в «Камском коммерческом банке». В «Автоградбанке» ставка будет чуть меньше — 16%.

Большинство остальных кредитных учреждений предоставляют ипотеку под 13,5–15% годовых: Сбербанк — 15%, «Татфондбанк» — 14,99%, «Аверс» — 14,6%, «Тимер банк» — 14,49%, «Ак Барс» Банк — 14,5%, «Россельхозбанк» — 14,4%, «Татсоцбанк» — 14,25%, «Банк Москвы» — 13,6%, «ВТБ24» — 13,6%, филиал «Газпромбанка» в Казани — 13,5%, «КБ ДельтаКредит», — 13,25%, «Анкор банк» — 13,25%.

Таким образом, разница между субсидируемой и несубсидируемой ставками остается весьма существенной. Ни в одном из опрошенных нами банков о краткосрочном изменении ипотечной ставки не сообщили.

Сложный январь 2017-го

По данным аналитического центра Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), к концу 2016 года снижение ключевой ставки может привести к тому, что ставка по ипотеке без господдержки составит примерно 13%. Конечно, этот показатель ниже, чем сейчас. Но в то же время он будет на 0,5–1 п.п. выше субсидируемой ставки.

Так что в случае отмены госпрограммы начало 2017 года обещает быть для застройщиков весьма сложным — многие потенциальных покупатели отложат покупку до лучших времен. К тому же, если учесть снижение цен и ипотечных ставок на вторичном рынке, многие покупатели могут обратить взоры на «вторичку», застраховав себя от участи пополнить ряды обманутых дольщиков.

Однако вероятно в следующие месяцы банки, теряющие клиентов, все же снизят ставки на ипотеку.

Правда, не так давно Михаил Мень уже пообещал, что государство все же будет поддерживать застройщиков. Однако теперь субсидирование будет иметь новую форму.

Сейчас на ипотеку с субсидируемой ставкой, по оценкам самих застройщиков, приходится до 50–70% сделок на первичном рынке. За первые 8 месяцев 2016 года банк «ВТБ24» в Татарстане выдал более 3,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 6,5 млрд рублей. Что касается другого крупного игрока, то за 1-е полугодие 2016 года Сбербанк в Татарстане выдал около 9,5 тыс. жилищных кредитов на сумму порядка 7 млрд. рублей.

В пресс-службе «Татфондбанка» подчеркнули, что ипотечное кредитование по востребованности занимает второе место после потребительского. За 9 месяцев 2016 года только в Республике Татарстан банк выдал 841 кредит на сумму 1,2 млрд рублей.

Довольно высоким является и объем кредитов, выданных в Татарстане банком ВТБ.

— На 29.09.2016 объем выданных ипотечных кредитов составил 609 млн рублей, это 369 заключенных сделок. На данный момент с некоторыми застройщиками действует акционное предложение для новостроек, по которому ставка снижена до 8,8%. Мы изучаем возможность снижения ставок по продуктам для физических лиц, — прокомментировала руководитель розничного филиала банка ВТБ по РТ Ильсия Гиниятуллина.

Ипотека на «вторичку» продолжает дешеветь?

Что касается ипотеки на вторичное жилье, ставки по ней продолжают снижаться.

По данным аналитической службы «Реального времени», за последние два месяца (с 25 июля по 29 сентября) ставку на вторичную ипотеку снизили 9 из 28 банков к исследованию за 15 лет. При этом многие из них решили уменьшить величину ставки на 1%. Так «Акибанк» снизил ставку с 14,6 до 13,6% годовых, «Татсоцбанк» — с 13,75 до 12,75%, «Анкор банк» — с 14,25 до 13,25%, «КБ ДельтаКредит» — с 14,25 до 13,25%.

Чуть меньше оказалось снижение в «Энергобанке» (с 14,25 до 14%), «Банке Казани» (с 13,5 до 12,75%), в «Татагпромбанке» (с 14,99 до 14,9%), филиале «Газпромбанка» в Казани (с 14 до 13,5%). Больше всего подешевела ипотека на приобретение вторичного жилья в «Татфондбанке»: здесь ставка снизилась с 15,49 до 13,99%, то есть почти на полтора процента.

Как мы уже писали в одном из предыдущих материалов снижение ставок на «вторичку» вместе с постепенным снижением цен стали приводить к тому, что «вторичка» начала возвращать свои позиции. И если в прошлом году на вторичное жилье приходилось только 30% всех сделок на татарстанском рынке недвижимости, то сейчас «вторичка» занимает уже до половины рынка.

Дополнительные субсидии от застройщиков

Впрочем, похоже, что для многих покупателей остается недоступной и ипотека с субсидированной ставкой. Иначе как объяснить, что сейчас практически все крупные застройщики сами дополнительно субсидируют ипотечную ставку. Что касается покупателей, то для них ощутимой и значимой кажется снижение суммы ежемесячного платежа нежели предоставление разовой крупной скидки.

Как видно из таблицы, в среднем такая ставка с дополнительным субсидированием составляет порядка 8,8–9% годовых.

Самую низкую ставку предлагает «Камастройинвест» совместно с «Банком Казани» — 6,6% годовых. Правда, получить такую ипотеку можно только при покупке квартиры в жилом комплексе Rotterdam, который отличается высокой стоимостью кв. м. А вот на «Красное яблоко», в котором «Камастройинвест» предлагает более доступное жилье категории «комфорт», такая акция не распространяется. Хотя в таком массовом сегменте ипотека является основным инструментом в отличие от элитного жилья, которое чаще приобретается в рассрочку нежели в ипотеку.

Один и тот же застройщик может сотрудничать сразу с несколькими банками. Пожалуй, девелопером, предлагающим наибольшее количество вариантов по субсидированной ставке, можно назвать компанию «Унистрой». Так, застройщик сотрудничает сразу с тремя банками. Совместно с ВТБ24 «Унистрой» предлагет ипотеку под 8,8% годовых, с «Абсолют банком» — под 8,95%, с «Ак Барс» банком — под 9,9%.

Сразу с двумя кредитными организациями сотрудничает и «Ак Таш-инвест». При этом размер ипотечной ставки будет зависеть не только от того, с каким банком сотрудничает девелопер, но и от того, в каком комплексе приобретается квартира. К примеру, при покупке жилья в строящемся ЖК «Садовое кольцо» «Ак Таш-инвест» вместе с «Абсолют банком» готов предоставить ипотеку под 7,7%. А вот в уже сданном доме на ул. Зур Урам, 7А дисконт будет чуть меньше — здесь ипотеку можно получить под 8,9% (совместно с банком «Аверс»). При этом есть ограничение — максимальный срок выдачи кредита составляет 15 лет.

Ограничен срок выдачи ипотечных кредитов с дополнительным субсидированием и при покупке в ЖК «Светлая долина» от «Ак Барс Девелопмент». Акция предоставляется совместно с ВТБ24. И с учетом дополнительной скидки от застройщика ипотеку можно получить под 9,9%. Но эти условия действуют только на протяжении 7 лет.

Добавим, что такие акции также проводятся в рамках программы «Ипотека с господдержкой», так что после отмены субсидирования застройщикам станет сложнее компенсировать разницу между акционной и банковской ставками.