Рынок новостроек Казани в ожидании стагнации цен и новых схем застройщиков
Рост стоимости «квадрата» жилья замедлился, эксперты фиксируют переход к новым инструментам стимулирования спроса
Российский рынок новостроек превысил 120 млн кв. м с объемом привлеченных средств свыше 8 трлн рублей и теперь стабилизируется: темпы удорожания «квадрата» снизились, как и цены в отдельных сегментах. В стране из этого объема распродано менее трети жилья, так что девелоперы, включая казанских, не полагаются на инерцию спроса, активно тестируя новые схемы продаж. В этих условиях ключевым фактором устойчивости отрасли становится не столько динамика цен, сколько финансовая дисциплина застройщиков и поведение покупателей. Подробнее — в обзоре «Реального времени».
Распродано около трети новостроек
В России возводят 120,6 млн кв. м жилья, из которых распродано менее трети (31%), сообщает наш.дом.рф. Но судить о неспособности населения приобрести недвижимость по этой цифре некорректно, предупреждают эксперты. Много непроданных квартир приходится на дома с отдаленными сроками сдачи, а в почти готовых — нередко возникает дефицит предложения. Для объективной оценки смотрят на соотношение распроданности к строительной готовности:
- значения ниже 60% означают риски затоваренности рынка,
- диапазон 70—80% указывает на его сбалансированность,
- свыше 80% — на вероятность дефицита предложения.
Сейчас общероссийский показатель хоть и упал с 73% в начале года до 68% по итогам августа, все еще остается в пределах нормы. Опасения специалистов он вызовет, если опустится ниже 60%, что будет свидетельствовать о профиците жилья на рынке.
Наиболее высокий уровень обеспеченности спроса строительной готовностью жилья наблюдается в Центральном федеральном округе — 80%, самый низкий — в Северо-Кавказском ФО — 35%. В Приволжском он составляет в среднем 70%, причем Татарстан по этому показателю уступает пальму первенства соседям по округу: Чувашии (101%), Нижегородской области (95%), Марий Эл и Оренбургской области (по 90%) и другим. Впрочем, по объему жилищного строительства наша республика по-прежнему в лидерах, хоть и не на первом месте — оно у башкирских коллег — 3,7 млн кв. м.
На рынке началась стагнация цен?
В целом Татарстан демонстрирует схожую с общероссийской динамику. В регионе строят 3,4 млн кв. м жилья, из которых продали 1,2 млн «квадратов», или 35%. Разве что соотношение распроданности к стройготовности домов сохранилось на уровне января — 72%. Объем привлеченных средств в новостройки республики превысил 253 млрд рублей. Средняя стоимость квадратного метра — 212,6 тыс. рублей.
В Казани в активной фазе строительства находится 136 многоквартирных дома. Львиную долю (69) возводят в классе «комфорт», около трети (46) — «бизнес» и 18 элитных. Продажи стартовали в 114 новостройках. Рост стоимости квадратного метра замедлился, на рынке прогнозируют стагнацию цен с учетом слабого спроса.
Активное строительство жилья в городе не окажет существенного влияния на этот тренд, считает эксперт: «Цены в Казани и так самые высокие среди миллионников — на 19% выше, чем в следующем за ней в рейтинге Нижнем Новгороде. Одна из причин этого — как раз недостаток объема предложения и относительно небольшой объем строительства: в 2—2,5 раза меньше, чем в лидирующих по этому параметру Краснодаре и Екатеринбурге».
Цены за «квадрат» жилья стабилизировались
Данные агрегаторов недвижимости хоть и различаются между собой, в целом демонстрируют общую тенденцию замедления активности на рынке новостроек.
Спикер отметила, что активность покупателей на первичном рынке Татарстана сохраняется: за январь — август текущего года было зарегистрировано около 11,6 тыс. сделок по ДДУ и ДКП — на 7% больше год к году: «В августе показатель составил около 1,5 тыс. сделок и остался на уровне августа прошлого года (+1%). По сравнению с июлем число сделок сократилось на 11%, что может быть связано с традиционным замедлением спроса в период отпусков перед началом делового сезона. По итогам сентября мы можем увидеть рост числа заключенных договоров, поскольку часть покупателей стремилась завершить сделки до изменения условий семейной ипотеки».
Одновременно, по ее словам, растет доля продаж по ДКП после ввода дома: за январь — август 2026 года она составила 20% против 15% годом ранее. Для покупателя этот сегмент дает возможность оценить готовую квартиру, окружение и инфраструктуру до оформления сделки, а также сократить срок ожидания переезда, указала эксперт.
— В сделках ценовая динамика остается положительной. В августе средняя цена квадратного метра в продажах по ДДУ в Татарстане составила 217 тыс. рублей — на 5% выше, чем годом ранее, и на 10% выше показателей за июль. По итогам января — августа показатель вырос на 3% относительно аналогичного периода 2025 года и на 14% — относительно 2024-го. Таким образом, рост сохраняется, но его темпы стали более умеренными, — подчеркнула Ольга Клещеева.
При этом, по данным платформы, Татарстан также привлекает покупателей из других регионов: «В II квартале 2026 года на них приходилось около одной пятой всех контактов по объявлениям о продаже новостроек региона. Наиболее заметный интерес проявляли жители Башкортостана: на них приходилось 24,9% межрегиональных контактов. Далее следовали Ульяновская область — 7,5%, Москва — 7,4%, ХМАО — 7,1%, и Самарская область — 5,6%».
По словам собеседницы издания, активное строительство в регионе поддерживает разнообразие предложения: Казань стабильно входит в топ-10 российских городов по объему жилищного строительства: «Это дает покупателям возможность выбирать среди разных проектов, сопоставляя их по цене, расположению, срокам сдачи, планировкам и инфраструктуре в зависимости от собственных потребностей и бюджета».
Спад неизбежен, но обвала стоимости не будет
Ценовая стагнация на рынке новостроек — закономерное следствие предыдущего роста, подтвердила прогноз руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова: «Всегда после подъема цен у нас есть откат. Это как после Олимпийских игр — никто не идет и не участвует в чемпионатах мира. Тут то же самое, поэтому стагнация будет однозначно».
По ее словам, универсальный сценарий может быть нарушен только внешними триггерами: «Если появится информация, что будет заморозка вкладов или еще что‑то такое, произойдет обратное — все сразу рванут в недвижимость». Эксперт обратила внимание на тактику застройщиков в Москве: девелоперы запустили новые программы для покупателей вместо семейной ипотеки, субсидируя первоначальные взносы и ставки, чтобы удержать объемы продаж. Одновременно в периоды ажиотажа намеренно повышали стоимость топовых проектов, «чтобы на волне спроса люди купили подороже», а позже фиксировали откаты в отдельных комплексах, подчеркнула спикер:
Ключевым фактором устойчивости рынка Гизатова считает поведение спроса и финансовую дисциплину застройщиков: «Себестоимость по строительству растет — это первый фактор. Второй — спрос падает. Если застройщик начнет продавать задешево — очень большой вопрос, сможет ли он достроить дом. Если будет использовать это в рамках привлечения, у него полетит вся финансовая модель».
Широкое распространение рассрочек искажает картину рынка, подчеркнула собеседница издания. На этот формат приходится около 30% сделок, и учитывать их в показателе распроданности некорректно. «Когда ты внес 10% от первоначального взноса и оплата будет через два года — считать это распроданностью, я считаю, нет смысла», — пояснила она. В целом ситуация на рынке сложнее, чем кажется по формальным показателям, резюмировала эксперт.