Азат Хамаев vs Алексей Семин: как чиновники Высокогорского района превратили в сельхозугодья «жилые» земли ASG

Попытки определить ответчика и «неудобные» вопросы судьи

Татарстанский минзем Азата Хамаева решил через суд изъять земельные участки у закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АС — фонд строительный» под управлением ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест». Как известно, и ЗПИФ, и управляющая компания относятся к вотчине миллиардера Алексея Семина.

К слову сказать, если ранее Семин часто попадал на страницы татарстанских СМИ благодаря в том числе земельным спорам, то после пожара в ТК «Адмирал», когда Алексей Владимирович стал фигурантом уголовного дела (сейчас оно прекращено), медиаактивность его и его бизнес-группы пошла на спад.

Итак, вернемся к судебным тяжбам. Речь идет о споре вокруг трех участков, расположенных в Чернышевском сельском поселении Высокогорского района, общая площадь которых составляет 106585 кв. м. Министерство планирует возместить ответчику средства за изымаемые земли в размере 192 тыс. рублей. То есть 1,8 рублей за метр… Понятно, что Алексей Владимирович, привыкший продавать сотку даже «сельхозки» за 80-100 тыс. рублей, на такой расклад пойти не мог.

«Скорректируйте предмет»

На прошедшем предварительном заседании судья Хасанов в первую очередь обратил внимание на формулировку требования истца. А именно на фразу «с выплатой ответчику возмещения за изымаемые земельные участки в размере 192009 руб. на условиях, предлагаемых истцом».

Пояснять позицию министерства пришлось в едущему консультанту отдела правового обеспечения земельных и имущественных отношений Анне Ханжиной. Между судьей и истцом состоялся следующий диалог:

— Что значит с выплатой ответчику? Это суд должен обязать вас выплатить?

— Нет, в соответствии с законодательством мы обязаны выплатить сумму возмещения за данные земельные участки. У нас есть отчет, в котором определена сумма выплаты…

— Нет, вы смотрите в корень вопроса. Если представить ситуацию, что требования ваши будут удовлетворены, суд должен прекратить право собственности, на ваш взгляд, с выплатой ответчику возмещения — это вот как вот исполняется вообще? Судья, наверное, должен соответствовать принципам исполнимости. Вот это вот выражение «с выплатой ответчику возмещения» — это что означает? Суд вас должен обязать? Что мешает вам сейчас выплатить?

— Соглашение о выкупе данных участков со стороны ответчика подписано не было…

— Тогда скорректируйте предмет!

ПИФ не в ответе

Во время заседания обнаружилась еще одна неясность — кого именно министерство должно определить как ответчика: паевой фонд или управляющую компанию? По мнению Ханжиной, нести ответ должен именно фонд, так как он является владельцем участков, однако представитель «Капитал-Траст-Инвест» Тимур Абдурахманов объяснил, что корректно было бы рассматривать в качестве ответчика УК.

— Дело в том, что паевой инвестиционный фонд не является ни юридическим, ни физическим лицом, соответственно, он не может нести права и обязанности. Права и обязанности возникнут у управляющей компании как у доверительного управляющего фондом, — высказался Абдурахманов.

Когда компенсация министерства в 100 раз меньше расходов

Как пояснил представитель «Капитал-Траст-Инвест», компания не возражает против изъятия земельных участков, однако УК абсолютно не согласна с суммой выплат, которую обозначило минземимущество РТ, а также с системой расчета компенсации.

— Дело в том, что оценщик в отчете неправильно оценил вид разрешенного использования земельных участков, исходя из которого он выбирал объекты-налоги и составлял отчет. Сейчас в кадастре содержится информация о том, что эти земельные участки имеют вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство» и категорию «земля сельхозназначения», — сообщил Абдурахманов. — «Капитал-Траст-Инвест» приобретал земельные участки с видом разрешенного использования для жилищного строительства — это подтверждается договорами и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 2014 года.

Для того, чтобы разобраться в ситуации, компания направила запрос в кадастровую палату и выяснила, что виды использования земли были заменены на основании решения главы Чернышевского поселения и исполкома Высокогорского района — участки просто исключили из границ села Каймары.

— Причем, в документе было указано, что земли исключаются из границ населенного пункта, то есть переводятся в земли сельхозназначения, в целях дальнейшего изъятия земель для государственных нужд под автодорогу «Главтатдортранс». Данное изменение не может использоваться для определения рыночной стоимости участка: если категория может изменяться без волеизъявления собственника, то вид разрешенного использования не может меняться без этого, — заключил Абдурахманов.

По словам ответчика, на три участка компании пришлось потратить 25 млн рублей, таким образом, предложенное минземимуществом возмещение более чем в сто раз меньше, чем расходы, понесенные компанией, и не является равноценным.

— По нашему заказу был составлен отчет на 12 апреля 2016 года, соответствующий всем требованиям. Соответственно ему цена участков составляет 63 млн рублей. Мы просим установить такую сумму, а также срок выплаты — не более 30 дней с момента вступления решения в законную силу, — подытожил представитель «Капитал-Траст-Инвест».

Комментариев от Ханжиной не последовало, и после короткой паузы судья объявил перерыв, назначив следующее заседание на 22 июня. «Реальное время» направило официальные запросы в ASG и минзем РТ. На момент публикации ответы не поступили.

• 

  Леонид Авилов генеральный директор агентства недвижимости «Аляска»

  Грубо говоря, там получается 11 Га примерно. Если это ИЖС, и компания просит 100 тысяч за сотку, то там получается 110 млн рублей примерно, но они, судя по всему, назначили правильную, адекватную цену в 50 тыс. за сотку — 63 млн рублей — нормальная цена. Если это «сельхозка», то здесь за сотку максимально 10 тысяч спросят, но это цена рыночная. А кадастровая цена может быть копеечной — тогда получается 200 тыс. рублей, как и говорит Минземимущество. Но здесь надо в суде решать вопрос с правомерностью перевода из одной категории в другую.

  Вообще, там очень близко находится выход на трассу М-7. С другой стороны можно выскочить на арскую трассу. Я проезжал через это место — хорошее оно. Земля интересная. Вообще, фирмы Семина очень хорошо умеют выбирать земельные участки и дальновидно вкладывать деньги — заранее чувствовать, что будет продано, а что нет.

• 

  Марат Камалов директор юридической компании «Татюринформ»

  Озвученные суммы — это абсолютно дело состязательности, и дело качества доказывания. То есть, у кого-то 63 млн рублей, у кого-то 200 тыс. рублей — это в данном случае просто вопрос качества документов, обоснования. Это самая легкая часть марлезонского балета. Суд, скорее всего, выслушает одну сторону, потом другую, и назначит судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.

  Если на сегодняшней стадии рассмотрения это земли сельхозназначения и компания не оспаривала это, то почему, если они сейчас числятся в кадастровом учете, как земли сельхозназначения, то будут изыскиваться по данным государственного кадастра. Компания может подать иск сейчас об оспаривании перевода из одной категории в другую, а это дело просить приостановить. У них куча умных юристов, поэтому, я думаю, что те очевидные вещи, что я говорю, они сделают.