Рынок жилья Казани: банки поддержали вторичный рынок снижением ставки

Рынок «первички» — падение на 20%

Похоже, что после февральско-мартовского ажиотажа на первичном рынке недвижимости Казани наступил штиль. В апреле число сделок сократилось почти на 20% — такие данные представил на своем сайте Росреестр РТ. Что не характерно — падение наблюдается как в Казани, так и в целом по республике. Например, если в марте в столице было заключено 803 договора долевого участия, то в апреле это количество сократилось до 661. К тому же реальная цифра может оказаться еще ниже: как отмечает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, в общем количестве зарегистрированных договоров есть и договоры компании «ФОН», дольщики которой регистрируют сделки только сейчас, несмотря на то, что фактически квартиры могли быть куплены несколько лет назад.

Добавим, что по сравнению с прошлогодним апрелем количество ДДУ, зарегистрированных в Казани, также оказалась меньше — почти на 6%. В Татарстане в прошлом месяце было зарегистрировано 419 договоров, что немногим больше, чем в апреле 2015 года (404 договора). По словам застройщиков, снижение спроса в апреле можно считать нетипичным явлением.

— В принципе, апрель всегда был довольно активным, обычно спад всегда наступал в конце мая, и летом продажи шли вяло, потому что это время отпусков. Видимо, рынок очень сузился — и предложение падает, и покупателей не так много, — считает директор строительной компании «Фарус» Рустам Юнусов. По его неутешительному прогнозу, в течение следующих полутора лет с рынка могут уйти практически все мелкие застройщики.

Однако здесь важно отметить, что в 2015 году апрель оказался чуть ли не рекордным благодаря тому, что в марте была введена госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, которая и вдохнула жизнь в замерший рынок. А вот в нынешнем году сложилась противоположная ситуация: поняв, что все «устаканилось» и программа будет действовать еще как минимум до конца 2016 года, покупатель вновь затаился в ожидании выгодных предложений. Но, как справедливо подчеркивают эксперты, чересчур низкие цены должны насторожить покупателя.

— Уже сейчас, наблюдая за некоторыми предложениями, понимаешь, что цены ниже себестоимости и окончание строительства будет возможным или с привлечением дополнительных инвестиций, или при растущем рынке, — считает Анастасия Гизатова.

Вторичный рынок спасают банки?

Что касается вторичного рынка, здесь все не так однозначно. По Татарстану количество сделок купли-продажи жилой недвижимости увеличилось: если в марте Росреестр зарегистрировал 6 909 договоров, в апреле это число выросло до 7 214, то есть на 4,2%. А вот в Казани, напротив, наблюдается небольшой спад. Так, по сравнению с предыдущим месяцем количество сделок сократилось на 7,4% (2 632 сделки против 2 841).

Если сравнить эти данные с прошлогодними, окажется, что в нынешнем году ситуация на рынке «вторички» складывается куда более благоприятно. Например, в апреле 2015 года по Казани количество сделок было меньше на 31%, по РТ — на 18,3%. Понятно, что на небольшое оживление вторичного рынка повлияло снижение цен, которые весной прошлого года достигли неестественно высокого уровня.

— Цены на «вторичку» сейчас не меняются, спросом в первую очередь пользуются «интересные» предложения, то есть те, что ниже по стоимости. Например, покупатель отдаст предпочтение квартире, которая ниже по цене по сравнению с квартирой в аналогичном доме, — рассуждает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Еще одним фактором, благотворно повлиявшим на рынок «вторички», стало снижение ставок по вторичной ипотеке рядом крупных банков. По оценкам руководителя агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, в апреле число сделок по ипотеке в среднем выросло в полтора раза, в том числе и по вторичной ипотеке.

Кто снижает ставки?

По данным аналитической службы «Реального времени», на 6 мая 2016 года уменьшили размер ставки 3 из 23 крупных банков, работающих на территории Татарстана. Анализ проводился из расчета, что первоначальный взнос составляет 30%, срок кредитования — 15 лет. Сделаем примечание: в случаях, когда первоначальный взнос превышает 50%, ставка может быть ниже.

Больше всего по сравнению с февралем этого года ставку на вторичную ипотеку снизил «Акибанк» — сразу на 0,5%. Нужно отметить, что «Акибанк» за последние несколько месяцев делает это уже не в первый раз; в марте ставка снизилась с 14,25 до 13,99%, в мае — уже до 13,75% годовых. Добавим, что на сегодняшний день это самая низкая ставка по ипотеке на «вторичку» в Татарстане.

На 1% снизил ставку «Автоградбанк» — с 17% до 16% годовых. Нельзя не отметить, что даже эта цифра остается выше средней. Любопытно, что банк начал снижать ставку после того, как неожиданно поднял ее в начале года — на конец октября вторичную ипотеку здесь можно было взять всего под 13,25%.

С 14,75 до 14,25%, то есть на полпроцента, снизил ставку «Дельта кредит».

Кроме того, многие банки предлагают акции, за счет которых они готовы снизить ипотечную ставку дополнительно. Например, «Татфондбанк» снижает на 1% ставку для всех клиентов в период с 1 сентября 2015 года по 5 июня 2016 года.

По специальной программе приобретения вторичного жилья «Акибанк» кредитует своих клиентов под 14%. Но если приобретаемое жилье находится в собственности АИЖК, банк готов вычесть 2%.

Большинство акций по снижению ипотечной ставки на «вторичку» адресные: банки готовы поддержать клиентов, которые уже обращались к ним ранее, и держателей их кредитных карт. К примеру, «Спурт Банк», «Россельхозбанк», ВТБ24 могут «скинуть» таким заемщикам 0,5%, а «Анкор банк» и «Банк Казани» — 0,25%.

Впрочем, некоторые банки, напротив, подняли ставки. Среди них оказалась одна из крупнейших кредитных организации в России — Сбербанк. В начале года он поднял ставку с 13,95 до 15%. Уже в марте банк снизил ее до 14%. Однако в мае он решил вернуть ее на прежний уровень. Еще одна организация, которая пошла на повышение, — филиал «Газпромбанка» в Казани. Правда, в этом случае рост оказался не столь масштабным — ставка увеличилась на четверть процента с 14% до 14,25% годовых.

«Спрос на ипотеку на вторичном рынке недвижимости будет выше»

Сами банкиры объясняют снижение ставок тем, что их клиенты стали чаще отдавать предпочтение вторичному жилью. К примеру, в «Промсвязьбанке» даже заявляют о том, что на «вторичку» приходится более половины всех кредитов.

— Конечно, к докризисным показателям мы еще не выходим, но тем не менее есть определенный рост. На данный момент у нас для вторичного жилья вне зависимости от суммы первоначального взноса действует фиксированная ставка — 13,35%. В последнее время ставка не снижалась, в предыдущий раз снижение произошло осенью 2015 года, — рассказывает региональный директор операционного офиса «Казанский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Елена Сабурова.

Примерно такого же мнения придерживаются и в одной из крупнейших кредитных организаций России — ВТБ24.

— На наш взгляд, в текущем году спрос на ипотеку на вторичном рынке недвижимости будет выше, чем в прошлом году. Во многом это связано с эффектом низкой базы: в прошлом году мы видели спад интереса ко всем видам кредитования, — комментирует пресс-служба банка.

Впрочем, следует признать, что несмотря на оптимистичные прогнозы, вторичная ипотека на фоне субсидируемой первичной кажется менее привлекательной даже с учетом снижения ставок. К тому же, как известно, предложения правительства РТ по субсидированию ставок на «вторичку» были отвергнуты.

— В связи с запуском программы ипотечного кредитования с госсубсидированием части процентной ставки основной спрос на недвижимость сместился в сторону первичного жилья: население отдает предпочтение льготным процентным ставкам на строящееся жилье, нежели стандартным — на «вторичку». В этом году действие программы продлили, поэтому предполагается, что каких-либо резких изменений не произойдет и объемы выдач ипотечных кредитов на вторичном рынке недвижимости останутся на уровне 2015 года, — считает директор департамента розничного бизнеса «АК БАРС» Банка Владимир Орбов.

Субсидии не помогают?

Рынок новостроек все же получил спасительную пилюлю в виде продления субсидирования. Тем не менее, как выяснила газета «Реальное время», в марте этого года ряд банков подняли ставки в связи с новыми условиями участия в программе. В среднем ставки поднялись на 1% годовых.

В то же время уже в мае, согласно наблюдениям аналитической службы «Реального времени», 6 из 21 банка снизили ставку на первичное ипотечное кредитование (жилищный кредит на 15 лет). В их числе оказались Банк «Аверс» (минус 0,2%), АКБ «Спурт» (минус 1,5%), «Татсоцбанк» (минус 1%), «Автоградбанк» (минус 1%), КБ «ДельтаКредит» (минус 0,5%), филиал АО «Газпромбанк» в Казани (минус 0,25%).

Вместе с тем даже субсидирование ипотечной ставки не может поддержать первичный рынок в полной мере — застройщикам приходится субсидировать ставки дополнительно. К слову, тревожная ситуация и ввиду того, что в апреле цены на новостройки в Казани перестали расти.

К примеру, «Сувар холдинг» уже долгое время работает в партнерстве с «Абсолют банком», который в настоящее время кредитует клиентов застройщика под 8,95% годовых. На своем сайте «Сувар» предлагает эту акцию покупателям квартир в жилых комплексах «Южный парк» и «Залесный сити» (эконом-класс). Заметим, что это вполне логичный маркетинговый ход, поскольку комплексы «Столичный» или «Барселона» — достаточно ликвидные объекты. Отметим, что «Сувар» проводит подобную акцию уже с прошлого года. Правда, раньше субсидируемая застройщиком ставка превышала 10%.

Еще один застройщик, который практически полностью отказался от единовременных акций в пользу субсидирования ипотеки, — «Унистрой», который совместно с «Энергобанком» и «Татфондбанком» кредитует клиентов под 9,9% годовых. При этом в предыдущие месяцы ставка с учетом дисконта была еще ниже — 7% годовых.

Самую низкую ставку в 6% совместно с «Банком Казани» предлагает «КамаСтройИнвест». Правда, нужно сделать одну оговорку: квартира в элитном ЖК «Rotterdam» обойдется почти в 10 млн рублей.

Ипотека растет, уровень жизни падает

В целом практически единственным сегментом, в котором Росреестром фиксируется безоговорочный рост на протяжении последних месяцев, остается ипотека.

По данным за апрель, в Татарстане число ипотечных договоров увеличилось почти на 6% (1 084 сделки против 1 153). Что касается столицы, то здесь рост оказался еще более значительным — почти на 13% (4 399 сделок против 3 382).

Любопытно, что данные за апрель практически несопоставимы с прошлогодними. Так, в 2015 году договоров по ипотеке заключалось почти вдвое меньше: в Татарстане было зарегистрировано 2 787 ипотечных сделок, в Казани — 599. С одной стороны, увеличение числа ипотек можно считать положительным явлением — все-таки благодаря субсидированию ставок и другим механизмам рынок не стоит на месте. Однако есть и обратная сторона медали: по мнению экспертов, увеличение доли ипотечных кредитов свидетельствует об общем снижении уровня жизни населения.

• 

  Анастасия Гизатова директор агентства недвижимости «Счастливый дом»

  Апрель не отличался по интенсивности продаж на вторичном рынке от первого квартала года. Действительно, реализация идет, но на объекты по объективной стоимости. Разница между ценой в экспозиции и продаже может составлять 10%. С учетом традиционного летнего затишья можно обнаружить интересные предложения. Конечно, наименее подвержены колебаниям однокомнатные ленинградки и хрущевки в удачно расположенных домах.

  Что касается первичного рынка, апрель достаточно активен (не побил рекордов февраля-мая), но это оживление пришлось поддерживать различными стимулирующими акциями застройщиков, направленными как на субсидирование низкой процентной ставки, так и на различные скидки и варианты оплаты. Ряд застройщиков предлагают иные формы расчета, минуя популярную ипотеку, например, участие в кооперативе и рассрочку до 5-10 лет. Также апрельскую активность можно объяснить и реализацией комплексов сегмента «эконом» с недорогими квартирами в пределах 2 млн рублей. Также в общем количестве зарегистрированных в апреле договоров долевого участия мы можем обнаружить договоры компании «ФОН», дольщики которой сейчас оформляют свои права в соответствии с 214-м ФЗ.

  Цены в первичном секторе меняются традиционно с увеличением степени готовности. Если говорить о средней стоимости, то она не изменилась. Более того, за исключением некоторых комплексов, она имеет тенденцию к снижению, если учитывать средства, направляемые застройщиками в банки для субсидирования ипотечных ставок. Можно встретить предложение от 7% годовых и варианты ипотеки без первоначального взноса (его оплату застройщик берет на себя). Таким образом, банк увеличивает кредитный портфель, застройщик привлекает денежные средства для строительства. Хотя уже сейчас, наблюдая за некоторыми предложениями, понимаешь, что цены ниже себестоимости и окончание строительства будет возможным или с привлечением дополнительных инвестиций, или при растущем рынке.

• 

  Рустем Юнусов директор строительной компании «Фарус»

  Апрель был не очень активным, сейчас наблюдается небольшое оживление, хотя, казалось бы, ипотека по-прежнему работает. В принципе, апрель всегда был довольно активным, обычно спад всегда наступал в конце мая, и летом продажи шли вяло, потому что это время отпусков.

  Видимо, рынок очень сузился – я имею в виду рынок покупателя, то есть и предложение падает, и покупателей не так много. Пока покупатель может выбирать. В последние 5-10 лет появлялось и исчезало много компаний. Крупные компании остались, а мелкие постепенно умирают – я думаю, до конца года довольно много компаний уйдет.

  Предложение сжимается, на этот год получено практически три или четыре разрешения на строительство, к тому же неизвестно, начнут ли они строить. Предложение сильно упадет в следующие полтора года, поэтому цены в любом случае вырастут.

• 

  Руслан Хабибрахманов руководитель агентства недвижимости «Флэт»

  В среднем количество сделок по ипотеке увеличилось в полтора раза. Небольшое оживление на вторичном рынке есть, конечно, на это влияет и снижение ипотечной ставки. Цены на «вторичку» не меняются, спросом в первую очередь пользуются «интересные» предложения, то есть те, что ниже по стоимости. Например, если цена квартиры ниже, чем за квартиру в аналогичном другом доме.

• 

  Елена Сабурова региональный директор операционного офиса «Казанский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк»

  Действует фиксированная ставка — 13,35%. В последнее время ставка не снижалась, в предыдущий раз снижение произошло осенью 2015 года.

  Сейчас уже населению хорошо знакомы условия программы ипотеки с государственной поддержкой, люди знают, какие банки и жилые комплексы в ней участвуют, прошлогоднего ажиотажа практически нет. В нашем банке клиенты также могут оформить ипотеку по льготной ставке — 11,7%. Клиенты, обращающиеся к нам при приобретении первичного жилья, конечно, стараются оформить именно данный вид кредита.

  В целом в текущем году в сравнении с 2015 годом рынок вторичного ипотечного кредитования показывает лучшую динамику. Конечно, сейчас впереди лето — сезон, когда, как правило, активность приобретения недвижимости снижается. Думаю, что большее оживление рынка мы увидим ближе к новогодним праздникам.

• 

  Владимир Орбов директор департамента розничного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»

  На сегодняшний день ставки по ипотечным программам на вторичном рынке недвижимости в «АК БАРС» Банке остались без изменений. Объемы выдачи кредитов для приобретения вторичного жилья зависят от специфики региона. ПАО «АК БАРС» Банк» представлено как в регионах с высокой концентрацией строительства новых объектов недвижимости, так и в регионах, специализирующихся на реализации готовых объектов недвижимости на вторичном рынке жилья. В связи с запуском программы ипотечного кредитования с госсубсидированием части процентной ставки основной спрос на недвижимость сместился в сторону первичного жилья: население отдает предпочтение льготным процентным ставкам на строящееся жилье, нежели стандартным — на «вторичку». В этом году действие программы продлили, поэтому предполагается, что каких-либо резких изменений не произойдет и объемы выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке недвижимости останутся на уровне 2015 года.

• 

  Эльвира Хабибуллина начальник отдела ипотечного кредитования и рефинансирования АО «ТАТСОЦБАНК»

  В нашем банке в октябре прошлого года была введена ипотечная программа «Ключевой процент» на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости. Все это время ставка по программе остается неизменной, и повышать ее мы пока не планируем, так как программа востребована нашими клиентами. Ввиду того, что условия по указанной программе сегодня одни из лучших в своем сегменте, мы отмечаем постоянный рост заявок на кредиты для приобретения недвижимости на вторичном рынке. В целом прогнозировать какой-либо серьезный рост продаж на вторичном рынке недвижимости не представляется возможным, однако потребность в дешевых кредитах на покупку квартир, бывших в употреблении, у жителей нашего города есть, а мы, в свою очередь, готовы им предоставить эту возможность на выгодных условиях.