«Ожидаем падения спроса на 40%»: что будет с рынком новостроек без льготной ипотеки?
С июля на строительном рынке России начнется новая эпоха
До завершения госпрограммы льготной ипотеки, стартовавшей в России четыре года назад в целях поддержки граждан и рынка первичной недвижимости, остались считаные дни. По факту банки, ограниченные лимитами из бюджета, уже практически перестали одобрять заявки и существенно увеличили требования к первоначальным взносам. Сама программа давно перестала отвечать цели, ради которой она запускалась, — доступности жилья. Цены на новостройки в последние три года, по подсчетам Росстата, выросли на 96%. С завершением программы баланс на рынке, по ожиданиям чиновников, должен восстановиться, а жилье — наконец стать доступным населению. Не приведет ли отмена льготной программы к коллапсу в стройотрасли — разбиралась аналитическая служба «Реального времени».
Недоступное станет доступным?
В Госдуме ждут повышения доступности жилья после отмены льготной ипотеки. Спрос придет к нормальным показателям, а цены больше не будут взвинченными, считает глава думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его оценкам, массовая льготная ипотека вызвала значительный рост цен на жилье. В результате разрыв между стоимостью квартир на первичном рынке и на вторичном составил почти 50%.
— Я считаю, что жилье будет продаваться по разумным ценам, а не по взвинченным, завышенным от спроса. Оно станет более доступным, конечно. Не надо будет льготной ипотечной программы, достаточно будет обычной, — заявил председатель Комитета ГД по финансовому рынку.
О снижении доступности жилья на фоне программы также говорил председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. По его словам, сама льготная ипотека работала в большей степени на инвестора. «Давайте честно скажем, что ипотека в последнее время не делала жилье доступным даже при нулевой ставке», — сказал Сергей Пахомов. В ближайшее время будут сформированы условия по льготным ипотечным программам на следующие пять лет, а сами они станут адресными. «Но в целом эта дверь под названием «льготная ипотека» прикрывается», — отметил депутат.
Из льготных программ во второй половине 2024 года продолжат действовать «ИТ-ипотека» и «Семейная ипотека». Представители Минцифры РФ заявляли, что общий лимит средств для «ИТ-ипотеки» может быть увеличен уже в 2024 году до 1 трлн рублей (сейчас 700 млрд рублей). А программу «Семейной ипотеки», продленную до 2030 года, сделают более адресной, и рассчитана она будет на поддержку рынка жилья в малых городах.
Ждать падения цен не стоит
«Мы в корне не согласны с позицией господина Аксакова. В условиях высокой ключевой ставки и адресных льготных программ безадресная льготная ипотека для массового покупателя — если брать масштабы всей страны — остается практически единственным способом покупки квартиры. В этой связи не понимаю, как уменьшение возможностей для приобретения жилья может повысить его доступность для широкой аудитории, — дал комментарий Наиль Галеев, генеральный директор группы компаний СМУ-88. — Отмена льготной ипотеки не приведет к падению цен на рынке».
«Стоит напомнить, что ценообразование на первичном рынке — это сложный процесс, который формируется исходя из множества факторов: ключевая ставка ЦБ, особенности работы по эскроу-счетам, расходы на стройматериалы, землю и рабочую силу. Сегодня наибольшее влияние оказывает стоимость банковского финансирования. Напомню, все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов, — объясняет Наиль Галеев. — Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%», где ставка плавающая и может меняться. Чтобы компенсировать увеличение ставки, застройщики вынуждены повышать стоимость квадратного метра. Далее надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает таким образом, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. Поэтому застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра и эти потери».
Кроме того, с начала года наблюдается рост цен на основные стройматериалы и производство работ, подчеркивает он. Так, только в первом квартале текущего года цены на основные строительные материалы — бетон, кирпич, арматуру, утеплитель — выросли на 10—20%. Вместе с материалами выросла и стоимость производства работ — по отдельным видам она достигает 80—90%. В результате себестоимость строительства за год увеличилась примерно на 30%. Учитывая все вышеперечисленное, рассчитывать на снижение цен в ближайшее время не стоит, поясняют в СМУ-88.
Холодный душ для перегретого рынка
Сейчас на рынке новостроек наблюдается ажиотаж, многие клиенты ускорили принятие решения о покупке, чтобы успеть воспользоваться преимуществами льготных программ, прокомментировала ситуацию коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.
«Дискуссия об отмене или как минимум сокращении льготных ипотечных программ ведется фактически с момента их запуска, поэтому рынок готов к любым изменениям, — полагает управляющий партнер «БМП Брендс Груп» Максим Николаев. — Обеспеченность жильем граждан в России еще не высока, указы президента страны в силе, поэтому правительство наверняка найдет альтернативные решения».
Благодаря массовой льготной ипотеке многие смогли улучшить жилищные условия, но также «улучшилась» и жизнь застройщиков, отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Я не всегда понимаю «нападки» на застройщиков, ведь они такие же налогоплательщики и работодатели, — признается она. — Но эта программа из-за отсутствия адресности и ограничений привела к росту стоимости квадратного метра и инвестиционному спросу. Жилье в результате стало менее доступным, хотя было «вбухано» много бюджетных средств. Но сейчас, убирая льготную ставку для тех, кто еще не поучаствовал в этой госпрограмме, правительство полностью перекрывает им шанс на доступное жилье».
Цены у застройщиков в ближайшее время не понизятся, потому что планы продаж на этот год они, скорее всего, выполнили за последние три месяца. «В апреле, мае и июне были взрывы продаж, мы видим это по статистике. Поэтому годовой план продаж у застройщиков выполнен, и резервы для того, чтобы не снижать стоимость, есть», — уверена Гизатова.
В то же время эксперт не верит, что льготную ипотеку уберут полностью. «Во-первых, «ИТ-ипотека» продолжается до конца этого года, «Семейная ипотека» — до 2030 года, но будет видоизменена. Возможно, для каких-то групп «Семейная ипотека» станет даже лучше. В любом случае для пригорода Казани она сохраняется. Вероятно, если за три месяца продажи сильно упадут, то ипотеку с господдержкой вернут в другом виде», — не исключает она.
Лимиты на льготную ипотеку уже исчерпаны
«Официально льготная ипотека заканчивается 1 июля, но во многих банках она уже закончилась, лимиты исчерпаны, — рассказал учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов. — Невозможно взять ипотеку, даже если захочешь. Тот, кто выжидал и откладывал покупку на потом, сейчас старается запрыгнуть в последний вагон. Многие застройщики подняли цены из-за повышенного спроса».
Отмена массовой льготной программы, по его мнению, это правильно. «Так или иначе, господдержка останется, и для многодетных семей, и в малых городах, там, где необходимо поддержать стройку. Но рост цен на рынке с июля замедлится, сделки процентов на сорок сократятся в моменте, до тех пор, пока люди не привыкнут к существующим реалиям», — считает он.
Спрос при этом переместится в сторону вторичного рынка. На данный момент «вторичка» занимает в продажах 40%, а новостройки — 60%. «Мне кажется, они поменяются местами, и на авансцену выйдет новая «вторичка» — от инвесторов, — считает он. — Интересные проекты от застройщиков продолжат рост, а неинтересные будут выживать. Все будут бороться за покупателя».
Строительное лобби продолжит борьбу за льготы
«Мы все ждем окончания июня. По крайней мере, я сейчас вижу две основные противоборствующие стороны — это ЦБ, который пытается снизить инфляцию в стране, и строительная отрасль вместе с банками. ЦБ выгодно все, что снижает инфляцию, и он сейчас стоит на пороге того, чтобы еще выше поднять ключевую ставку. С другой стороны стоит целая отрасль строительства, и, конечно, застройщикам выгодно, чтобы льготные программы и субсидии сохранялись — для того чтобы их жилье пользовалось повышенным спросом по сравнению со вторичным жильем», — прокомментировал ситуацию директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
«Что будет дальше, непонятно, — признается он. — С одной стороны, господдержку убирают, с другой стороны, по «Семейной ипотеке» расширяют границы — теперь главное, чтобы только один из детей был несовершеннолетним. Поживем — увидим, но в любом случае, чтобы цены на рынке новостроек упали, должно пройти какое-то время. Застройщики должны столкнуться с резким снижением спроса. Интересная ситуация возникает на рынке новостроек. Давление на правительство со стороны отрасли будет очень серьезное».