Одержит ли Эмиль Хуснутдинов «Победу» над банками, кризисом и Алексеем Семиным?

Иски на миллиард

Как стало известно «Реальному времени», АО КБ «РосинтерБанк» в судебном порядке требует с застройщика активно рекламирующегося ЖК «Острова» ООО «Казанские окна» почти 659 млн рублей. Кроме того, в своем заявлении банк просит о взыскании заложенного имущества. На определенные размышления наводит не только размер иска, но и то, в отношении кого он подается: ООО «Казанские окна» (100% — Хуснутдинова Диана Эмилевна) входит в группу компаний «Жилищная инвестиционная компания города Казани». Последняя является одним из крупнейших застройщиков в городе и занимается реализацией таких проектов, как ЖК «Острова», ЖК «Победа» и ЖК «Вербный» (в ранжире крупнейших девелоперов, по версии «Реального времени», на третьем месте).

В самом «РосинтерБанке» не раскрывают причин обращения в Арбитражный суд. «Позиция банка — не комментировать подобные иски», — таков официальный ответ, полученный в пресс-службе. Между тем «РосинтерБанк» подал еще один иск и в отношении материнской компании группы — ООО «ЖИК Казани» (100% — Блохин Александр Иванович). Сумма иска — 302,6 млн рублей. Таким образом, общий размер долга застройщика перед банком почти достигает 1 млрд рублей.

Ответа на официальный запрос, направленный в ГК «Жилищная инвестиционная компания Казани», получить не удалось. Однако на связь с корреспондентом «Реального времени» в соцсети вышел пользователь, представившийся сотрудником пресс-службы застройщика. «По вашему запросу могу сказать, что никаких исков уже нет, они отозваны. И никакого напряжения у дольщиков тоже нет и не должно быть. Кстати, в ближайшее время «Победа» сдает первый дом первой очереди», — рассказал он. Отметим, что на данный момент на сайте Арбитражного суда информации об отзыве исков нет.

Жизнь взаймы

Московский «РосинтерБанк», который финансировал завершение строительства первого казанского небоскреба «Лазурные небеса», с ЖИКом, похоже, связывают довольно давние отношения. На сайте можно обнаружить информацию о том, что казанский офис банка еще летом 2014 года переехал в бизнес-центр на улице Московской, 41, который возводила компания Хуснутдиновых. «Предок» ООО «ЖИК Казани» — ОАО «ЖИК г. Казани» — накануне своей ликвидации разместил в этом же банке 45 млн рублей на депозит.

Отчасти кредитную историю взаимоотношений ЖИК г. Казани и банков можно найти в открытых источниках.

Если проанализировать структуру финансирования объектов, становится понятно, что ЖИК довольно активно привлекает кредитные средства. В частности, обратимся к проектной декларации ЖК «Победа», опубликованной на сайте комплекса.

Данные из внесения в декларацию о 1-й очереди строительства ООО ЖК «Победа» от 15 ноября 2014 года

Нетрудно заметить, что размер кредитных средств, привлеченных для финансирования первой очереди, более чем в два раза превысил собственные средства застройщика и средства дольщиков вместе взятые — почти 3,7 млрд рублей из 5,3 млрд взяты в долг. В проектной декларации сам застройщик пишет, что «для завершения строительства привлекаются кредитные средства Отделения Банк Татарстан №8610 ОАО «Сбербанк России» на период с 5.08.2014 по 31.12.2015 г. В связи с этим право на земельный участок по проспекту Победы площадью 34 400 кв. м находится в залоге у Банка».

Из официального ответа Сбербанка, написанного эзоповым языком, стало понятно, что он не отрицает сам факт кредитования застройщика, но не раскрывает подробности договора, ссылаясь на банковскую тайну.

«Отделение «Банк Татарстан» №8610 ПАО «Сбербанк России» активно поддерживает строительство жилья на территории Республики Татарстан, финансируя как юридических лиц — застройщиков и инвесторов, так и физических лиц — покупателей строящегося жилья. При этом условия выдачи кредитных ресурсов зависят от финансового состояния заемщиков и предусматривают успешное завершение проектов. Условия кредитования в Сбербанке России для крупных заемщиков не подлежат публичному разглашению. Строящийся жилой комплекс «Победа» несомненно имеет высокую социальную привлекательность в силу своей концепции и географического местонахождения», — гласит официальный ответ, полученный в пресс-службе татарстанского отделения Сбербанка.

Из системы «Контур-Фокус» можно выяснить, что залогодержателем компании-застройщика ЖК «Победа» также является Сбербанк. Так, доли учредителей ООО ЖК «Победа» — ООО «Прайм Сити» (100% собственник — Мифтахова (Хуснутдинова) Диана Эмилевна) и Салахетдиновой Гульнары Абдулловны до 27 июля 2021 года находятся под обременением банка. Для понимания масштаба — уставный капитал застройщика составляет 785,9 млн рублей.

Источники на рынке и дольщики жилого комплекса, у которых есть группа «ВКонтакте», говорят, что Сбербанк уже одобрил ЖИКу новую кредитную линию, но якобы пока застройщик денежных средств не получил

Строитель со стажем

Девелоперскую группу «ЖИК г. Казани» контролирует семья и окружение депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова. Сейчас он официально представлен как председатель правления ООО «Группа компаний „ЖИК города Казани»» (ранее называлось ООО «УК „Корпоративные стратегии“», 100%-ный учредитель — Надеждина Ирина Константиновна).

Эмиль Наилевич на строительном рынке давно. Взлет его карьеры и бизнеса начался с работы в органах муниципальной власти. Стартовав с позиции генерального директора ОАО «Жилищная инвестиционная компания г. Казани» (февраль— ноябрь 2006 года) и начальника управления жилищной политики Исполнительного комитета г. Казани (ноябрь 2006-го — февраль 2008 года) он до 2010 года занимал должность первого заместителя руководителя исполнительного комитета г. Казани и курировал управление жилищной политикой, жилищные программы и работу комитета ЖКХ. Именно Хуснутдинову выпала нелегкая доля разруливать проблемы первой волны обманутых дольщиков.

С креслом в городской администрации Хуснутдинову пришлось распрощаться после того, как в 2010 году мэрия столицы получила жесткий разнос от президента Татарстана Рустама Минниханова за то, что не смогла ввести даже 100 тыс. кв. м соципотечного жилья из обещанных (и, разумеется, внесенных в годовой план) 400 тыс. «квадратов». По большому счету тогда исполком находился на испытательном сроке: после того как Госжилфонд провалил ввод соципотечного жилья в 2009 году, мэрия получила право самостоятельно заняться подбором подрядчиков и контролем работ, а ГЖФ ограничивался финансированием стройки. Оператором госпрограммы тогда выступило ОАО «Жилищная инвестиционная компания г. Казани».

Нужно отдать должное, даже менее 100 тыс. «квадратов», которые удалось тогда возвести, на тот момент являлось рекордом для столицы. Тем не менее Эмилю Хуснутдинову пришлось покинуть исполком с формулировкой «по собственному желанию». К слову, расстался с должностью тогда же и директор ОАО «ЖИК г. Казани» Камиль Хусаинов. После отставки Хуснутдинова сообщалось, что он занялся предпринимательской деятельностью, возглавив спустя пару лет перешедшую из муниципальной в частную собственность «ЖИК г. Казани».

Бизнес-успех пришел не сразу

Первым крупным проектом комплексной застройки ЖИКа стал ЖК «Вербный», строительство которого началось в 2013 году (партнером выступил «Татэлектромонтаж»). Практически сразу после этого стартовали еще два мегапроекта: ЖК «Победа» и ЖК «Острова».

На сайте говорится, что ООО «ЖИК г. Казани» было основано «на базе и в результате реорганизации ОАО «ЖИК г. Казани», созданного постановлением руководителя исполнительного комитета в целях реализации программы «Социальная ипотека в РТ» и улучшения жилищных условий населения города Казани». Правда, сам процесс превращения муниципальной компании в частную прошел как-то незаметно. Попытаемся исправить эту оплошность.

На 1 января 2010 года состав учредителей ЖИКа был следующий: 91,67% — у Комитета земельных и имущественных отношений, 5% — у ООО «Ак Барс Ипотека» и 3,33% — у ООО «Жилищная инвестиционная компания». К декабрю 2010 года состав совета директоров (его возглавлял Хуснутдинов) и участников меняется. У КЗИО оказывается 91,67%, а среди новых акционеров появляется ООО «КапиталДевелопмент». Согласно сервису «Контур-Фокус», с 2012 года 99% компании принадлежит Эмилью Хуснутдинову, а 1% — ООО «Группа компаний „ЖИК города Казани“». На декабрь 2011 года становится известно новое место работы Хуснутдинова (он сохраняет должность председателя СД) — ООО «УК „Корпоративные стратегии»». Состав участников сохраняется прежний. В апреле 2013 года появляется сообщение о том, что годовым общим собранием акционеров принято решение о ликвидации компании. К концу года она прекращает свое существование, а на свет рождается частное ООО «ЖИК г. Казани».

Американское СП

На этом фоне не менее интересна история еще одного когда-то подконтрольного мэрии предприятия, созданного еще в далеком 1995 году с участием… американцев — ОАО «Коламбия». Его учредителями выступила корпорация «Джой-Лад Дистрибьюторс Инт. Инк.» (США, Нью-Йорк) и акционерное общество открытого типа «Казжилгражданстрой». Американцам в СП принадлежало лишь 27,42%, а остальное было у «Казжилгражданстроя» и КЗИО. «Коламбия» была создана в 90-е, чтобы замостить тогда еще экзотической брусчаткой улицу Баумана. Первая продукция завода вышла в апреле 1997 года. Позже к номенклатуре добавился и товарный бетон.

Но в 2010 году контрольный пакет (а точнее 58,73%) предприятия получает уже известное ООО «КапиталДевелопмент». 31 декабря 2013 года долю КЗИО в 13,85% на торгах выкупило ООО «ИнтеллектСтрой» (100% у Махмутова Анвара Салиховича, гендиректора ООО «ЖИК г. Казани»), предложившее за данный пакет акций 13 734 000 рублей.

В скором времени ожидается появление еще одного детища Хуснутдинова — ООО «Камско-Устьинский завод строительного гипса», которое будет заниматься производством сухих строительных смесей. Об этом «Реальное время» писало подробно в январе. Как рассказал руководитель проектов компании Андрей Татьянчиков, завод откроется примерно 20 февраля. «У нас проблем нет. Группа компаний ЖИК — достаточно большая структура. И в каком-то смысле она многоотраслевая», — ответил Татьянчиков на вопрос «Реального времени» о финансовом состоянии компании и гипсового проекта.

«Крым» наш?

Согласно проектной декларации, застройщиком ЖК «Острова» является ООО «Казанские окна». В качестве единственного учредителя указана Хуснутдинова Диана Эмилевна (нынешняя фамилия Дианы Эмилевны — Мифтахова).

Отметим, что в 2015 году, когда строительство только начиналось, жилой комплекс назывался «Семь островов». Первоначально проект предполагал строительство семи домов, и название должно было отсылать казанцев к семи островам в Баренцевом море. Общая площадь застройки — 53 050 кв. м. Планировалось, что в каждом из домов будет 556 квартир, в общей сумме это 3 892 квартиры.

Один из домов комплекса решено было назвать «Крым». Правда, почему выбор пал именно на этот вариант, не совсем понятно: все-таки Крым не остров, а полуостров. Впрочем, возможно, застройщик имел в виду художественную реальность Василия Аксенова.

Но похоже, Хуснутдинов погорячился, обещая, что «Крым» будет сдан в мае 2016 года, а может, даже и в 2015-м. В проектной декларации указывалось, что дома №№1, 2, 3, 4 будут сдаваться в течение 2016 года, а дома №№5-7 — в первой половине 2017-го. В июне прошлого года застройщик внес в проектную декларацию изменения, по которым сдачу четвертого дома также перенесли на май 2017-го.

В сентябре окончательно стало понятно, что застройщик не рассчитал силы: на тот момент еще не начал строиться ни один дом, за исключением «Крыма». Тогда было принято решение сократить число домов с семи до пяти, а сам комплекс переименовать в «Острова». Интересно, что, несмотря на то, что архипелаг сократился сразу на два «острова», общее число квартир практически не изменилось — было 3 892 квартиры, стало 3 826. При этом их общая площадь даже увеличилась — с 166 362 до 168 005 кв. м. Как же это удалось застройщику? Понятно, что в дом, который уже начал строиться и в котором раскуплена значительная часть квартир, вносить изменения очень сложно, поэтому в первом доме под названием «Крым», как и планировалось, будет 556 квартир. А вот остальные «острова» выросли очень сильно — в домах №2-4 предполагается построить 790 квартир, а в пятом доме и вовсе 900 (!) квартир. При этом число парковочных мест сократилось с 3 865 до 3 630. Вероятно, таким образом застройщик решил сэкономить на возведении фундамента и других видах работ, которые приходится выполнять на ранних стадиях строительства.

Ниже приводим таблицу с переносом сроков сдачи домов в ЖК «Острова». В целом хочется верить, что это будет последний случай задержки. Ведь всего в комплексе запланировано строительство 3 892 квартир.

Перенос сроков строительства домов в ЖК «Острова»

«Рабочие собирают этаж за полдня»

Тем временем дольщики, купившие квартиры в «Островах», на форумах ведут бурные дискуссии на предмет того, успеет ли застройщик сдать дома в обещанный срок. Чтобы успокоить будущих «крымчан», на сайте компании и в группах в соцсетях менеджеры выкладывают еженедельные отчеты со стройплощадки. В настоящий момент в доме №1 (он же «Крым») началось возведение этажей, а дом №2 находится на стадии котлована.

Нужно сказать, что несмотря на то, что на момент прибытия корреспондента «Реального времени» рабочий день сотрудников отдела продаж только начинался, они были загружены работой: посещения клиентов чередовались звонками. «В данный момент наш комплекс самый продаваемый, потому что цены небольшие не за счет того, что это эконом-продукт, а за счет того, что квадратура небольшая», — пояснила менеджер «Островов».

Нужно сказать, что цены действительно демократичные. Например, однокомнатная квартира площадью 33,02 кв. м в доме №1 обойдется в 1 730 000 млн рублей. Площадь действительно небольшая, но и цена за «квадрат» невелика — 52 400 рублей. Если для аналогии взять комплексы, которые также должны сдаваться в ближайшие полгода в этом же районе Казани, в среднем цена достигает 55 тыс. рублей. А «однушка» во втором доме, который находится на стадии котлована, и вовсе стоит всего 1 495 000 рублей (площадь — 32,52 кв. м). Это значит, что здесь цена «квадрата» составляет всего 45 972 рубля. Добавим, что неутомимые маркетологи ЖИКа вообще отличаются богатым воображением и регулярно предлагают всевозможные акции и скидки. При этом в отдельных случаях размер скидки может достигать чуть ли не миллиона рублей. Впрочем, как считают эксперты, большие дисконты от застройщика нередко являются тревожным сигналом.

Однако менеджер отдела продаж уверила нас, что поводов для беспокойства нет: «Крым», как и обещано, сдадут в июне 2016 года. «Люди всегда переживают, но стройка у нас идет. Сейчас рабочие трудятся в три смены. Обычно все заливается на стройке строителями, а у нас конструкция сборная — все уже готовое привозится с завода и здесь все собирается, как пазл. Этаж, например, они собирают за полдня, потому что там в основном работает кран, а рабочие их просто совмещают и между собой скрепляют. У нас 12 подъездов, конечно, в каждом подъезде факт постройки разный. Самый долгий процесс — это забивка свай и строительство цокольного этажа. Поднять этажи — это самое быстрое, что может быть на нашей стройке», — убеждает она.

Но если верить тем же фотоотчетам застройщика, этажи возводятся далеко не за полдня. Поскольку отдел продаж «Островов» находится практически на самой стройплощадке, мы решили заглянуть и туда — работа действительно идет, краны двигаются, а рабочие стучат инструментами. Как уже отмечалось раннее, они успели собрать три этажа. Остается надеяться, что к июню застройщик успеет поднять и остальные этажи.

Письма в прокуратуру

На перенос сроков сдачи домов жалуются и дольщики ЖК «Победа». Еще в июле прошлого года они начали получать письменные уведомления о переносе сдачи объекта с сентября 2015 года на четвертый квартал 2016 года.

Памятуя о судьбе дольщиков «ФОНа» и «Свея», дольщики «Победы» не стали сидеть сложа руки и решили поторопить застройщика — в декабре 2015 года они обратились в прокуратуру и в стройнадзор с просьбой проверить его работу. «Нам ответили, что комплекс состоит из двух очередей строительства. Управлением в отношении «Победы» проведена выездная проверка, составлен акт и направлен в органы прокуратуры для принятия мер процессуального реагирования», — поделилась с нашим изданием одна из дольщиц.

Первоначально комплекс «Победа» состоял из пяти очередей, которые должны были сдаваться друг за другом. Впоследствии их объединили в две большие очереди, которые предполагалось сдать одновременно в четвертом квартале 2016 года. Первая очередь должна была объединить 23 блок-секции (№№17-39), вторая — 17 секций (№№1-16, 42). Однако сейчас застройщик принял решение сдать первый дом (секции №№17-23) уже в апреле. Дольщики уверены: подействовали их обращения в прокуратуру. При этом отметим, что по проектным декларациям планируемое финансирование проекта сократилось с 9,9 млрд до 8,2 млрд рублей.

В отделе продаж перенос сроков сдачи объясняют бюрократией. Как говорится, перед мэрией все равны, даже бывшие ее сотрудники… «Эта часть [секции №№17-23, — прим. ред.] должна была сдаваться в декабре 2015 года, его перенесли на первый квартал. Дом стоит, здесь и отопление, все работы выполнены, дом полностью готов к сдаче. Были проблемы с оформлением документов, потому что должны были объединить, весь дом вместе сдать. Потом надо было отъединить эту часть, чтобы снова ее сдать. Теперь документально этот дом от того отделили, соответственно, сегодня без всяких проблем этот дом сдаем. Дополнительные договоры их (дольщиков) просили подписать потому, что в договоре стоит декабрь 2015 года, а сдаваться дом будет в апреле 2016-го. Это относится только к первому дому — у других срок сдачи как был, так и остается — четвертый квартал 2016 года. Эту часть никто и не планировал сдавать заранее», — рассказала «Реальному времени» менеджер Татьяна.

Если говорить о ценах, то в «Победе» они выше, чем в «Островах». При стопроцентной оплате однокомнатная квартира площадью 39,44 кв. м обойдется здесь в 2 632 908 рублей. Это значит, что в среднем квадратный метр стоит 66,7 тыс. рублей. Почему цены выше, понять несложно: объект находится на гораздо более высокой стадии готовности, нежели те же «Острова». В доме №1, готовящемся к сдаче, уже выполнена большая часть работ, на нижних этажах даже проведены провода для подключения счетчиков. В остальных домах работа также идет, правда, уже не так активно. В то же время аналитики «Реального времени» отмечали, что стоимость объектов ЖИК на рынке в течение прошлого года снижалась.

В завершение добавим, что на сайте Арбитражного суда мы обнаружили еще один иск — ООО «УК „Капитал-Траст-Инвест»», которое контролирует Алексей Семин, обвинило ООО «Жилой комплекс „Победа»» в самовольном захвате участка с кадастровым номером 16:50:060102:255. Его площадь — 11 183 кв. м, кадастровая стоимость — более 104 млн рублей. По заявлениям истца, застройщик построил на спорной территории строительную бытовку и провел линии электропередачи. В результате суд обязал ООО «ЖК „Победа“» освободить участок и демонтировать кабельные линии электропередачи. Несмотря на то, что истец сумел доказать, что спорная земля принадлежит ему, застройщик подал апелляцию и будет добиваться правды в суде 8 февраля.