Девелоперские эксперименты в Казани могут стоить группе «Росгосстрах» 1,7 миллиарда

Откроют ли чехи второй фронт в Москве

Чешский «Комерчни Банка», который кредитовал строительство в Казани знакового 26-этажного жилого комплекса Clover House и теперь досрочно требует погашения девелопером проекта «Кловер Групп» 22 млн евро из-за проблем с выплатами, атаковал структуру «Росгосстраха» — «Росгосстрах Недвижимость». Чехи 29 сентября подали иск в арбитражный суд Москвы к ООО «РГСН» с требованиями в 1,7 млрд рублей, открыв таким образом второй фронт в российской столице (в Казани стороны судятся уже с лета).

Прежде чем разбираться во всех юридических перипетиях конфликта, нужно ввести в историю самого проекта архитектурного шедевра — треугольной трапеции на месте кондитерской фабрики «Заря».

Как рассказывали нашему корреспонденту участники рынка, еще в 2008 году между ЗАО «Кондитерская фабрика «Заря» и московским ООО «РГС Недвижимость» был заключен договор о продаже земельного участка площадью 1,4 гектара. По данным собственника «Зари», земля была реализована за $4 млн. Стройка началась летом 2008 года, и к началу кризиса московскому девелоперу удалось заказать проект, возвести подпорную стенку и снести большую часть старых построек. Проектантами в какой-то период были архитектурное бюро «Рождественка» и отчасти британцы из ARUP. Но в период кризиса все замерло.

Спасением стало появление чехов весной 2011 года, когда в торжественной обстановке в рамках Татарстано-чешского делового форума ООО «ХК «Кловер групп», выступившее заказчиком проекта, АО «Комерчни Банка» и АО «ПСЙ» (Чехия, генподрядчик) подписали трехстороннее соглашение. Жилой комплекс был введен в эксплуатацию в ноябре 2014 года, тогда же начались и некоторые сложности у застройщика, которые заставили кредиторов изрядно понервничать. Именно начатая чехами судебная война помогла газете «Реальное время» выяснить, что поручителем по кредиту выступили структуры «Росгосстраха» — «РГСН».

Очевидные уши РГС

ООО «РГСН» расшифровывается как «Россгосстрах Недвижимость» и связано с известной страховой компанией через своего учредителя «РГС Холдингс Лимитед», зарегистрированного на Кипре и аффилированного с «Российской государственной страховой компанией». Юридический адрес «РГСН» такой же, как и у «Росгосстраха — Москва», Большая Ордынка д. 40.

Источник «Реального времени», близкий к страховому рынку, подтвердил связь «Росгосстраха» с компаниями «РГСН» и «РГС Недвижимость», а также с «Кловер Групп» в целом.

Что касается строительства здания в целом, он отметил, что перед «разморозкой» проекта в 2011 году в Казань приезжал президент ООО «Росгосстрах» Данил Хачатуров, который лично осмотрел здание. Комментируя проект «Кловер хаус», собеседник «Реального времени» отметил, что это проект «Росгосстраха».

Лето зимы мудреней

Занятная деталь — при подаче иска к «РГСН» у чехов возникли сложности с оплатой госпошлины, в связи с чем на неделю заявление было оставлено без движения. После того, как представители «Комерчни Банка» смогли оплатить пошлину, суд назначил дело к рассмотрению.

При этом кроме Арбитражно-процессуального кодекса в определении суда фигурируют ссылки на такие экзотические документы, как договор между Союзом Советских Социалистических Республик и Чехословацкой Социалистической Республикой о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (г. Москва, 12 августа 1982 года) и конвенция о вручении за границей судебных документов и внесудебных актов по гражданским или торговым делам (подписана в Гааге 15 ноября 1965 года).

В итоге дело будет рассматриваться в июне следующего года.

Крайне удачная сделка ДДУ

Параллельно с предстоящими судами в Москве в казанском арбитраже рассматривались два иска чехов к застройщику ЖК Clover House ООО «Мегаполис» и ООО «Щербаковский парк», которые затем были объединены в один. В этот раз чехи попытались признать недействительными два договора участия в долевом строительстве, которые прошли 14 ноября и 19 ноября 2014 года. Как следует из решений суда, тогда застройщиком была совершена крупная сделка по продаже квартир, стояночных мест и нежилых помещений.

По договорам долевого участия между ООО «Мегаполис» и ООО «Щербаковский парк» за несколько дней до сдачи ЖК в эксплуатацию было реализовано 111 квартир, 132 стояночных места, 95 нежилых помещений и два офиса в новом здании. Прождав полгода и столкнувшись с перебоями по платежам по кредиту, 22 июня «Комерчни Банка» подал иск с требованием признать данную сделку незаконной, увидев в этом попытку вывести активы.

В сентябре чехами была одержана первая победа — квартиры были арестованы после вмешательства апелляционной инстанции, через несколько недель арест с 14 квартир, двух офисов и одного стояночного места был снят кассационной инстанцией.

А была ли «долевка»

19 ноября в татарстанском арбитраже состоялось вынесение решения по данному иску. Корреспондент «Реального времени», побывавший на заседании, стал свидетелем активной полемики между сторонами.

В процессе участвовали трое адвокатов, и это была уже не первая встреча трех юристов, поэтому судья сразу установил регламент выступлений в 15 минут (однако соблюдать его удалось с трудом), после часа выступлений заседание прерывалось на небольшой перерыв.

Началось разбирательство с того, что чехи поставили под сомнение факт сделки долевого участия.

— Застройщик сначала построил, ввел в эксплуатацию в ноябре 2014 года дом и только потом, в декабре и в марте, заключил договоры долевого участия. Причем заключил такие договоры только со вторым ответчиком, со всеми «физиками» заключены нормальные договоры: до введения в эксплуатацию это были договоры ДДУ, после — договоры купли-продажи. Заключение этих договоров противоречит самому существу федерального закона о долевом участии, что является самостоятельным основанием для признания сделки ничтожной, — отметил в своем выступлении представитель истца.

Где-то главбух, а где-то гендиректор

Ответчики, однако, парировали тем, что все-таки ДДУ были заключены до того, как дом сдан. Истец продолжил наступление на позиции ответчика с другой стороны.

— Нужно обратить внимание на фактические обстоятельства аффилированности, удивительным образом генеральный директор второго ответчика, покупателя (ООО «Щербаковский парк»), одновременно является и главным бухгалтером первого ответчика — продавца (ООО «Мегаполис»). Мы говорим о том, что мотив этой сделки в том, чтобы вывести активы из-под возможного обращения кредитора.

Однако ответчики отмечали, что даже если бы стороны и были аффилированы, это не значит, что сделки, совершаемые между ними — мнимые, то, что оспариваемая сделка не мнимая, по мнению ответчиков, подтверждается реализацией квартир третьим лицам, а также частичными расчетами между покупателем и продавцом. Судья на этот аргумент поинтересовался — имеются ли финансовые документы, на что представитель «Щербаковского парка» отметил, что есть подписанные акты сверки.

— Мы сомневаемся, мы считаем, что они аффилированные лица и могут подписать все, что угодно, — возразил истец.

— Вы заявляете о фальсификации? — дружно парировали ответчики, после чего вопрос был закрыт.

«Нельзя было предвидеть все эти крымские истории»

Ответчик прямо отмечал, что просрочки с выплатами кредита связаны с резким ростом курса евро.

— Почему, собственно, «Мегаполис» сделал паузу в платежах: мы все понимаем, что это произошло не из-за того, что «Мегаполис» плохой, а это произошло от того, что курс евро в два раза вырос как минимум. Это нормальная хозяйственная практика — попытаться договориться с банком. Здесь нет никакой недобросовестности. Я бы считал, что это вообще форс-мажорные обстоятельства, этого нельзя было предвидеть, все эти крымские истории.

Также в документах суда можно обнаружить, что между АО «Комерчни банка» и ООО «Мегаполис» был заключен кредитный договор, по условиям которого истец предоставил ответчику кредит на общую сумму 26 861 411 евро. «В период заключения, регистрации и исполнения спорных сделок курс евро колебался в значениях от 63,5 руб. за 1 евро до 84,6 руб. за 1 евро», добавляется в решении. Таким образом, можно подсчитать удорожание кредитных средств с 1,7 млрд до 2,27 млрд рублей. При этом весь объект к этому моменту оценивался более чем в 2,5 млрд рублей.

Цена «квадрата» дешевела по мере судов…

Тем не менее представители ответчика отмечали, что доказательств неплатежеспособности нет, кроме того, кредит обеспечен вдвойне.

— Стоимость обеспечения по кредитному договору составляет более 4 млрд рублей, даже с учетом девальвации рубля — это более чем в два раза превышает размер требований по кредитному договору. А если возьмем курс на момент заключения договора, превышение составляло в четыре раза. Это к доводу о том, что сделка якобы заключена с целью вывода активов, — рассказал в суде представитель ответчика.

Также ответчики уверяли кредитора в том, что сделка была заключена в том числе и чтобы расплачиваться с долгами.

— Ломая эту сделку, он перекрывает возможности дальнейшего расчета, т.е. тем более сейчас нелегко продавать квартиры, и каждая квартира проданная — на вес золота. Вмешиваясь в этот процесс, даже через прессу, и то это наносит вред. Банк перекрывает шланг, по которому к нему идут деньги.

На вопрос судьи, возобновились ли выплаты, представитель чешского банка ответил отрицательно.

К слову о ценах, действительно, минимальная стоимость «квадрата» в «Кловере» в конце октября, как рассказали «Реальному времени» в отделе продаж, составляла 70 тысяч. Хотя до того, как суды попали в поле зрения СМИ, здесь цена квадратного метра начиналась с 75 тыс. рублей. Теперь на сайте ЖК можно обнаружить еще более интересную акцию — 16 квартир по специальной цене — 61 тыс. рублей/кв. м. Трудно представить, что будет дальше...

Никто не торопится платить

Что интересно, не торопится платить и «Росгосстрах Недвижимость», компании было направлено соответствующее требование, и оно выполнено не было, в результате чего последовало обращение в арбитражный суд Москвы.

— Стоимость всех иных обеспечений чуть-чуть не дотягивает до половины существующего долга. А к «РГСН» добросовестно было отправлено требование добровольно выполнить платеж как поручителю. Он не выполнил платеж, мы вынуждены подавать иск против «РГСН». Мы вынуждены разворачивать эту сделку, потому что есть четкое понимание, что это единственные ликвидные активы, за счет которых банк может рассчитывать на полное погашение своего долга. Это единственный актив застройщика, «Мегаполис» был создан для строительства этого дома. Если мы обратим взыскание на долю «Мегаполиса», там будет ноль, — отметил истец.

Арбитражный суд РТ по результатам рассмотрения этого дела в иске «Комерчни Банка» отказал, оставив сделку в силе.

Редакция направила запросы всем сторонам конфликта, но на момент публикации ответ не поступил.