«Пока в Казани не активизируется ритейл, мы не увидим серьезного развития складской логистики»

«Отвязка от доллара и переход на рубль — принудительный шаг для девелоперов»

Конференция «Логистика Татарстана 2015: эффективные решения для склада и транспорта» состоялась в Казани. Такие форумы в эти дни проходят в 11 городах России. По сути, конференция в Казани напоминала собой площадку для самопиара. Многие из докладчиков, представляющих логистические компании России, пользуясь трибуной, активно рекламировали себя. Тем не менее спикеры для «Реального времени» обозначили проблемы и тенденции, которые формируют отраслевой рынок России и Татарстана.

Как отметил Вячеслав Холопов, директор по складской и офисной недвижимости Россия и СНГ Knight Frank, который провел анализ рынка в стране, несмотря на кризис, объемы сделок за 2015 год уже превысили миллион договоров. Новых предложений поступило почти на 600 тысяч квадратных метров. А доля свободных складских площадей по-прежнему составляет почти 10%. Причем стоимость аренды класса A так же составляет 3500-4500 рублей за квадратный метр, и класса B — 2800-3500 рублей за квадратный метр.

Как рассказал Холопов корреспонденту «Реального времени», по арендным ставкам по России получилась интересная ситуация: те ставки, что были привязаны к доллару, упали в два раза — в районе 70 долларов. А в рублях она застыла, а если снизилась, то максимум на 10%. Есть еще одна особенность. Если раньше вариации в арендной плате были небольшими, в пределах 10%, то сейчас они могут быть чуть ли не двукратными. Чистая ставка аренды может отличаться в полтора-два раза между минимальным и максимальным значениями на рынке.

— Именно сейчас наблюдаем большой разброс. Люди борются арендной ставкой друг с другом за клиента, особенно это хорошо видно в московском регионе, где высокая конкуренция. Местами ставки очень большие, местами низкие, — отметил Холопов.

Ситуация, когда ставку отвязали от доллара и привязали к рублю, происходит в России впервые за почти 10-летнюю историю складского рынка. Однако на игроках на рынке это отразилось по-разному. Для девелоперов, по словам эксперта, это стало большим ударом, поскольку их финансовая модель не была рассчитана на рубль. У них были определенные параметры доходности, рассчитанные в долларах, долларовые кредиты были дешевле.

— И отвязка от доллара и переход на рубль — принудительный шаг для девелоперов. Хочешь выживать, не пустовать совсем — иди в рубли. А для конечных потребителей наступает интересное время, потому что для них появилась возможность «брать» площадь в рублях, как они хотели. И разрывные контракты, короткие сроки — все можно. У них сейчас непонятно что будет с бизнесом. Но массового перехода на рубль, массового потребления складов мы не увидим в следующем году, как бы нам ни хотелось. Будет стабильное развитие торговли — будет потребление складских помещений. А сейчас их приходится выманивать низкими арендными ставками в рублях.

Начавшаяся децентрализация в кризис остановилась: в Москве и Санкт-Петербурге проходит порядка 87% сделок. Хотя рынок складов в двух столицах составляет 65% (12,7 миллионов квадратных метров).

По его прогнозам, доля свободных площадей будет немного снижаться, однако стоимость аренды останется прежней.

Кто зайдет на татарстанский рынок в 2016 году?

Что касается Татарстана, у него немало преимуществ для развития рынка: экономическая развитость региона, крупный промышленный и научный центр, выгодное географическое положение, важный транспортный узел, присутствие речного порта, обеспечивающего выход к пяти морям, развитая розничная торговля. Но все эти плюсы перечеркивает относительная близость к Москве, которая мешает развиваться отрасли в регионе, поскольку перевозка грузов до 2 тысяч километров воспринимается в целом нормально. К слову, транспортировка по автомобильным трассам по-прежнему является более выгодным способом, нежели чем железнодорожным транспортом.

На сегодняшний день общий объем складских площадей составляет 458,5 тысячи квадратных метров, 30% из которых приходится на «Биек Тау». Доля вакантных площадей выше по стране и составляет 13%. Но что самое удивительное, заметных сделок по аренде и продаже в регионе в 2015 году специалистами не зафиксировано.

Роман Ахмедзянов, региональный менеджер по продажам Smile logistix, отметил незначительный провал на татарстанском рынке в начале 2015 года. Затем ситуация выровнялась, и за 9 месяцев были выполнены годовые планы по продажам. Представляемая им компания собирается развиваться в регионе и уже наметила кое-какие проекты в Казани, Набережных Челнах и Елабуге, суть которых он озвучить отказался.

— Склады региона, Казани рассчитаны прежде всего на потребление внутри самого города. Столица республики — город крупный, миллионник, это хорошо. Он может еще одновременно обслуживать и соседние города. Например, Нижний Новгород хорошо развивается, есть конкуренция с Самарой. Проектов здесь не так много, но достаточно, чтобы лидирующую позицию занять в Поволжье. Пока в Казани не активизируется ритейл, мы не увидим серьезного развития складской логистики, — рассказал Холопов «Реальному времени».

Юрий Большаков, генеральный директор компании «Складская логистика», считает, что Татарстан для ритейла — весьма интересный регион, и в этом направлении наблюдается некоторое оживление. И в следующем году на рынке Татарстана наметится нехватка складских площадей категории А. Стоимость аренды, стоимость услуг ответственного хранения, вероятно, пойдет вверх из-за дефицита. Связано это с тем, что в 2015 году не было заложено практически ни одного нового объекта. Вводимые сегодня в эксплуатацию объекты начали строиться в 2014 году.

Однако, по информации Холопова, такие компании, как «Почта России», Ozon.ru и «Декатлон», уже намерены в 2016 году ввести свои распределительные центры в Татарстане. Сейчас возводится объект для компании X5 Retail Group.

«Удивительно, что на забастовку вышли только водители»

Затрагивая вопрос транспортной логистики, эксперты в беседе с корреспондентом «Реального времени» не обошли стороной акцию протеста российских дальнобойщиков. Напомним, с 15 ноября для грузовиков массой более 12 тонн вводится сбор за проезд по этим дорогам. Так, Вячеслав Холопов отметил, что почувствовал забастовку на себе и накануне добирался до Казани со скоростью 10 км/ч.

— Удивительно, что на забастовку вышли только водители, потому что в конечном итоге это отразится на всех нас, — констатировал Большаков. — Если водитель вынужден оплачивать пробег своей машины по дороге, он обязательно включит это в стоимость перевозки. Тот, кто перевозит груз, будет вынужден распределить повышенную стоимость доставки на стоимость товара. Подорожает практически все: одежда, продукты. Я понимаю цель — повысить качество дорог.

На вопрос, будет ли эта цель достигнута, он ответил цитатой Салтыкова-Щедрина: «Суровость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения».