Застройщики поднимут цены на жилье и научат банки работать с эскроу
Крупнейшие застройщики Казани обсудили перспективы полного перехода на эскроу-схему и предрекли рост цен на жилую недвижимость
12 сентября представители шести крупнейших строительных компаний Казани собрались на бизнес-бранче «Реального времени». Они поговорили о том, какие трудности испытывают в связи с переходом на новую схему продаж жилой недвижимости, и объяснили, почему цены на квартиры не будут падать.
Когда рынок полностью перейдет на новую схему
1 июля вступил в силу новый закон, запрещающий застройщикам напрямую собирать деньги с покупателей квартир на этапе строительства. Теперь в процесс включается третья сторона — банк, выступающий эскроу-агентом. А в случае ипотеки — еще и четвертая: банк, выдающий ипотечный кредит. Застройщики получают в банках проектное кредитование на строительство, а деньги клиентов хранятся на эскроу-счетах, и доступ к ним строительная компания получает только после того, как объект сдан.
Было понятно сразу: переход на новую схему работы полностью изменит технику работы на рынке жилой недвижимости. Но до полного перехода пока далеко: есть много объектов, продажа квартир в которых до сих пор идет по старым правилам, потому что накануне введения нового закона застройщики получили множество разрешений на строительство. Ряд этих объектов перейдет на новую схему с 1 октября, но в целом застройщики предрекают полный переход на проектное финансирование не раньше, чем через полтора года.
У «Ак Барс Недвижимости» по старым правилам продаются 80% объектов, «Унистрой» перевел на новую схему около половины своих проектов, «#Суварстроит» порядка 90% объектов продолжает продавать по схеме долевого участия.
Максим Полянский, заместитель директора по продажам жилой недвижимости компании «Ак Барс Недвижимость», объясняет:
— Когда те проекты, которые мы начали строить по старой схеме, продадутся и вымоются с рынка, тогда весь наш портфель будет представлять только проекты с учетом новых условий. А поскольку накануне перехода все застройщики получили разрешения по старым условиям, то вымываться такие объекты будут еще полтора-два года.
«Мы объясняем банку, как он должен работать по этой программе»
Все собравшиеся единодушно согласились с тем, что внедрение новой схемы проходит не совсем гладко: в законе нет четких предписаний и порядка работы, поэтому схему придумывают прямо на ходу. Сложности возникают и у банков, и у застройщиков.
Максим Полянский говорит:
— И для нас, и для банков это еще в новинку, поэтому и мы, и они идем по новой тропинке с большим количеством проб и ошибок. Бывает так, что мы отработали процедуру с одним банком — а потом объясняем другому банку, который, по идее, уже должен отлично разбираться, как он должен работать по этой программе.
Путаницы, по словам застройщиков, возникает много: недоработка закона и отсутствие четких рекомендаций по процедурам проектного кредитования и эскроу-счетам приводит к путанице, а иногда и к казусным ситуациям. Антонина Дарчинова, коммерческий директор компании «Камастройинвест», уточняет:
— Клиент сам волен выбирать, где ему кредитоваться. И поэтому, когда в схеме появляется еще и ипотечный банк, возникает много путаницы. Есть недопонимание в процедурах открытия эскроу-счетов. Не все банки еще понимают, на каком этапе что делается. Особенно когда ипотека в одном кредитном учреждении, а эскроу-счет — в другом.
Представители строительных компаний вспоминают разные случаи: например, бывает что один банк для совершения сделки требует номер эскроу-счета до заключения договора на долевое участие, а другой — после. Процессы рассинхронизированы. Буквально на днях произошел случай, когда банк, выступающий в роли эскроу-агента, пытался навязать клиенту свою карту, которая якобы нужна, чтобы завести эскроу-счет.
Застройщики дружно сетуют на то, что у банков не хватает ресурсов и компетенций для работы по новой схеме, но смотрят на все с пониманием. Владимир Михайлов, директор ЖК «Яркий», говорит:
— Их, как и нас, выкинули в рынок, сказали: «Вот вам новые правила, давайте придумывайте, как работать по эскроу». А они и сами не понимали, у них не было регламентов. Поэтому какие-то вопросы они задают и нам.
Эльвира Галяутдинова, коммерческий директор «#Суварстроит», заметила:
— В других странах, где такая схема давно реализована, в банках есть отдельные департаменты, которые способны оценить степень готовности проекта и провести экспертизу. Думаю, что и мы к этому придем, но для этого банки должны выработать эту компетенцию — тогда процессы будут происходить более гладко.
Ольга Волчкова, коммерческий директор СК «Грань», подытожила:
— И мы, и банки оказались в законодательных нормах, не разработанных до конца. Сейчас они дописываются, и мы с банками приходим к компромиссу. Проблемы возникают и с тем, как донести это до клиента: ему теперь надо делать дополнительные телодвижения, и мы должны ему разъяснить, как и что. А ведь есть еще много правовых неразъясненных моментов, и клиенты задают нам логичные вопросы. Например, если клиентов несколько, и деньги они вносят вместе, то почему эскроу-счет заводится только на одного человека? В процессе отработки находится буквально все: и договоры уступок, и изменение стоимости, и рассрочка, и ипотека.
«На взаимодействии с банками теряется колоссальное время»
Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой», посетовал на то, что получить проектное кредитование — процесс очень долгий:
— На взаимодействии с банками теряется колоссальное время. Они не всегда быстро открывают кредитную линию. Например, на то, чтобы закредитовать вторую очередь жилого комплекса «Весна», у нас ушло более полугода. По отдельному дому банк может решить вопрос быстрее: месяца за два-три. Мало получить принципиальное согласие на кредит: нужно еще подписать кредитный договор, пройти ряд процедур, прежде чем банк действительно начнет финансировать стройку. И все это время мы должны искать средства на строительство сами. А при наших объемах это очень серьезные деньги.
Антонина Дарчинова добавила к этому, что даже после того, как все договоры заключены, уходит много времени на то, чтобы физически получить деньги:
— Возникает много задержек с выборкой кредитов. При этом даже три дня задержки оплаты подрядчику могут привести к глобальной задержке на всем периоде строительства. Поэтому теперь нам нужно гораздо тщательнее все планировать.
Потерю временного ресурса отметили все собравшиеся: эскроу-счета тормозят финансовые потоки, и поэтому застройщики вынуждены перерабатывать все свои финансовые модели и стратегии, менять бизнес-планирование. К тому же теперь банк участвует в деятельности застройщика чуть ли не напрямую: в процессе экспертизы оценивает бизнес-план строительства объекта и вносит в него коррективы. Вплоть до того, что минимальные цены на квартиры предлагает уже не застройщик, а банк, предоставивший ему проектное кредитование. Эльмира Галяутдинова заметила, что теперь нужно тщательнее и детальнее прорабатывать проект, поскольку потом, по ходу строительства, изменять его будет уже чрезвычайно сложно: нужно будет пройти полное пересогласование с банком.
Зато теперь у строительных компаний, которые прошли экспертизу банка, не возникнет проблем с финансированием проекта. Владимир Михайлов оптимистично смотрит в будущее:
— Если год назад мы боялись перехода на новую схему, то сейчас видим в ней больше плюсов, чем минусов. Потому что застройщики обеспечены проектным кредитом на всю стройку.
С ним согласна и Ольга Волчкова: по ее словам, если проект одобряется банком, то строительство на 80—85% обеспечивается финансированием, а это значит, что дом будет достроен обязательно.
Фантастически дешевых квартир на стадии котлована больше не будет
Проектное финансирование строительства, скорее всего, приведет к тому, что исчезнет необходимость продавать квартиры на этапе котлована с серьезным дисконтом. Если строительная компания будет получать кредит на весь проект, то она сможет себе позволить уже на старте продаж предлагать цены выше, чем сейчас. Конкретных цифр по удорожанию жилой недвижимости не назвал никто, но мысль проста: если можно продавать дороже, то зачем продавать дешевле? Тем более что застройщики постоянно улучшают свои проекты, стараясь предложить покупателям новые «фишки» и изюминки. И спрос на это есть.
Владимир Михайлов объясняет:
— Есть покупательская способность населения — соответственно, мы поднимаем цены. Если раньше тебе нужны были условные 100 миллионов в месяц, чтобы строить, то ты опускал цену, чтобы их набрать. А в эскроу ты уже на проектном финансировании, и ты уже не будешь этого делать. У тебя есть возможность переждать, объем продаж немного упадет — но цены все равно будут расти.
А вот «выхлоп» от инвестирования в жилье на этапе котлована снизится. По какой причине, объясняет Антонина Дарчинова:
— Эта деятельность все еще остается инвестиционно привлекательной, но уже не настолько: мы приходим к организованному рынку, на котором можно уже не ждать доходности в 30%. Если раньше на старте мы ставили самые низкие цены, чтобы привлечь деньги на первые этапы стройки, то теперь средства выдает банк. Значит мы можем сразу выходить на продажу с хорошими ценами и повышать их в процессе строительства на 10%, а не на 20—30%, как это было раньше.
Максим Полянский уверен, что новостройки подорожают вовсе не из-за проектного финансирования. Просто рынок требует, чтобы качество жилья улучшалось и каждый новый проект нес в себе что-то новое (и дорогое). Поэтому растет и себестоимость строительства: планка на рынке растет, клиент становится более требовательным к качеству. А уж если он готов за это платить — застройщикам и карты в руки.
Итак, новая схема пока приносит неудобства и застройщикам, и банкам, но за счет нее стихийный рынок новостроек становится более организованным. Крупные строительные компании смотрят в будущее оптимистично: «Мы относимся ко всему спокойно, иногда даже с юмором. Умели работать по договорам долевого участия — научимся и с эскроу».
