«Сейчас с точки зрения девелопмента — время для бумажных проектов»

Участники:

Айрат Гиззатуллин — полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в РТ

Ахмеров Мурат — генеральный директор «А-Девелопмент»

Никита Купцов — руководитель департамента брокериджа «А-Девелопмент»

Маршева Анна — руководитель отдела инвестиционных проектов «Девелоп-групп»

Светлана Цикунова — заместитель генерального директора «Аренда сервис Казань»

Люзия Залялова — директор «Сайда»

Фаиль Гатауллин — руководитель аналитической службы «Реального времени»

Арслан Минвалеев — редактор службы новостей «Реального времени»

«Ведь лучше пойти навстречу, потерять какую-то сумму, но не потерять арендатора»

Минвалеев: Как обстоят дела со ставками?

Светлана Цикунова: «Где-то у нас арендаторы просят снизить арендную ставку, мы готовы и на это, поскольку не хотим потерять арендаторов, и собственники идут на это. Но не все. Многие из них заняли выжидательную позицию, и более того, они не только не хотят снижать, но даже пытаются завысить их на интересных местах с высокой проходимостью»

Цикунова: Где-то мы их проиндексировали по возможности, где-то у нас арендаторы просят снизить арендную ставку, мы готовы и на это, поскольку не хотим потерять арендаторов, и собственники идут на это. Но не все. Многие из них заняли выжидательную позицию, и более того, они не только не хотят снижать, но даже пытаются завысить их на интересных местах с высокой проходимостью. Но пока сидят с пустым карманом. Ведь лучше пойти навстречу, потерять какую-то сумму, но не потерять арендатора.

Ахмеров: Действительно, лучше сделать скидку 10-30% и остаться при арендаторе, чем 3-4 месяца площадь будет пустовать. В прошлый кризис в Москве была практика: в классе «А» сидели за цену эксплуатации. Арендная ставка составляла 0%. Чтобы просто покрыть операционные затраты.

Цикунова: По торговым площадям ничего сказать не могу, поскольку у нас их нет. Но по стрит-ритейлу звонки есть, люди интересуются. Но, как я понимаю, это идет мониторинг, заездов нет. В основном все хотят прийти в какой-то качественный торговый центр, такие как «Тандем», «Парк Хаус».

Купцов: Региональные торговые сети хотят прийти на региональный рынок, причем они не арендуют, а выкупают площади.

Маршева: Из офисных у нас самый крупный объект — офисный центр «Рябина». Загрузка его составляет 90%. У нас очень качественная отделка, подсветка, светлый ковролин.

Ахмеров: Такая востребованность вызвана тем, что формат не как у всех. Когда не просто покрасили стены, а заморочились с интерьером, придумали концепцию, это вызывает куда больше интереса. Люди готовы платить даже больше на 50-100 рублей за кв. метр.

Анна Маршева: «Арендаторы, видя свободные площади, принимают решение расшириться и берут еще помещения»

Маршева: Плюс ко всему у нас большая облагороженная территория, мы высадили рябину, ели. Бесплатная охраняемая территория, большая парковка. Арендаторы, видя свободные площади, принимают решение расшириться и берут еще помещения. Более того, с арендаторами у нас выстроились дружеские отношения, на днях мы провели совместный субботник. Но самым большим плюсом нашего центра является большая бесплатная парковка.

Минвалеев: Кто основной пул арендаторов? Это малый, средний бизнес, IТ, ритейл?

Маршева: Это, скорее, средний бизнес.

Крупные арендаторы остались, но уменьшили площади

Минвалеев: А что у вас с арендными ставками?

Маршева: Мы этот проект разрабатывали до наступления сложных времен. По какой стоимости планировали заселять, так и заселили. Это 900 рублей за кв. метр, все включено — уборка, охрана, все коммунальные услуги.

Минвалеев: Люзия, как у вас обстоят дела с арендаторами?

Люзия Залялова: «У нас большой офисный центр с бесплатной парковкой. Из-за сложной экономической ситуации ушли мелкие арендаторы. Крупные арендаторы остались, но уменьшили площади»

Люзия Залялова: Я представляю бизнес-центр «Релита». У нас большой офисный центр с бесплатной парковкой. Из-за сложной экономической ситуации ушли мелкие арендаторы. Крупные арендаторы остались, но уменьшили площади. Для них мы делали скидки и не проводили индексацию. Арендная ставка составляет 800 рублей за кв. метр, дополнительная плата за электроэнергию и уборку.

Также у нас есть офисный центр на улице Космонавтов, там арендная плата дешевле — 530-550 рублей за кв. метр. Индексацию не делали, и скидки там не предусмотрены. Есть тенденция, когда многие арендаторы меняют большие офисные центры на маленькие.

Минвалеев: Вакантных площадей стало больше или меньше?

Залялова: В I квартале было больше, сейчас заполняются.

Минвалеев: У нас осталась нераскрытой тема торговых центров. Поделитесь своими наблюдениями — что там происходит?

Купцов: В «Меге» все хорошо. Был как-то внутри отдела аренды: там сидело 5 человек, и такого простого обращения, такой обработки входящих звонков я еще не видел.

Ахмеров: «Мега» — самый успешный проект, я считаю.

Купцов: Есть три качественных торговых центра — «Мега-Казань», «Тандем», «Парк Хаус». «Южный» пытались дотянуть до «качественного», но не получилось.

Ахмеров: Просто конкурент под боком очень серьезный.

Никита Купцов: «Интересное наблюдение: «Свита-холл» и «Тандем-галерея» находятся на самом видном месте, но их никто не замечает»

Купцов: И конкурент, и с парковкой у них есть проблемы.

Что касается остальных торговых центров, то дела у них идут плохо. Интересное наблюдение: «Свита-холл» и «Тандем-галерея» находятся на самом видном месте, но их никто не замечает.

К нам обращались ряд торговых центров, один из них находится на Горках, другой в центре города — там все плохо. Если у кого-то была заполнена офисная часть, то сейчас она пустует.

Ахмеров: ТЦ «Франт» запустил заднюю офисную башню и быстро ее заполнил. Там что интересно, так это выход в лес. Это тоже качественный проект, и за счет того, что в этом районе мало офисных центров, они 8-этажную башню сдали махом.

Нужно использовать упущенные возможности конкурентов, создавать новые, качественные проекты.

«Произошли некоторые изменения в умах — перешли на режим экономии и производственники, и население»

Минвалеев: Предлагаю сделать прогноз относительно того, что будет на рынке коммерческой недвижимости дальше.

Айрат Гиззатуллин: «Время для прогнозов крайне сложное. По нашим объектам очевидно, что произошли некоторые изменения в умах — перешли на режим экономии и производственники, и население в целом. И говорить о росте рынка я бы не стал»

Гиззатуллин: Время для прогнозов крайне сложное — слишком много факторов, на которые региональный рынок влияния не оказывает. И все же ключевой фактор — темпы развития или падения, но даже с этим пока нет определенности. По нашим объектам очевидно, что произошли некоторые изменения в умах — перешли на режим экономии и производственники, и население в целом. И говорить о росте рынка я бы не стал. Думаю, что в состоянии некоторого испуга и неопределенности и в отношении валютных курсов, и банковской сферы трудно задавать какие-то ориентиры. Здесь инвестиционной активности в виде строительства новых объектов в ближайшее время не будет. Но это не значит, что рынок будет стоять. В отличие от любых других активов, физические активы всегда привлекательны, и это означает, что могут идти какие-то сделки по рынку.

По поводу аренды мы большого оптимизма не испытываем, несмотря на то, что цифры пока говорят иное — какой-то боковой тренд в лучшем случае. Но в целом мы прогнозируем не падающий. Потому что, согласно опубликованным цифрам, при том, что происходит в промышленном производстве, в сфере услуг, с реальными доходами населения, компании тщательнее подходят к планам своего развития и к тем постоянных расходам, которые у них существуют. Поэтому мы надеемся, что все останется как есть.

С торговой арендой все гораздо хуже. Падение доходов населения состоялось, ручника в этом процессе не наблюдается, и люди стали серьезно задумываться о тратах, уменьшили объем покупок. Поэтому в торговле будет сокращение. Это не означает, что у нас будут пустовать торговые центры.

Ахмеров: Торговые центры уже переписали договоры аренды с доллара на рубль. Плюс они будут платить налог на недвижимость в размере 2%. Офисных центров это еще не коснулось.

Минвалеев: Как я понимаю, там борьба идет. На уровне Москвы отсрочку дали.

Ахмеров: До офисов это тоже дойдет.

Минвалеев: Мурат и Никита, что будет с арендой торговых и офисных помещений, ваш прогноз?

Мурат Ахмеров: «С точки зрения девелопмента, это время для бумажных проектов, если есть участки, надо посвятить время глубокой проработке концепции. По существующим проектам надо максимально сокращать издержки — мониторить, настраивать бизнес-процессы. Общая тенденция такова, что будет увеличение тарифов»

Ахмеров: Если все сохранится как есть, будет большая победа. Потому что глупо делать прогнозы в нынешних условиях, когда скачет доллар, непонятная политическая ситуация в стране. С точки зрения девелопмента, это время для бумажных проектов, если есть участки, надо посвятить время глубокой проработке концепции. По существующим проектам надо максимально сокращать издержки — мониторить, настраивать бизнес-процессы. Общая тенденция такова, что будет увеличение тарифов. Нужно максимально подкручивать то, что можно подкрутить, но без потери качества.

Купцов: Совершенно непонятно, что будет. Прогнозируется, что доллар вновь повысится до 70 рублей.

Ахмеров: Пока ясности нет, люди будут сторониться непонятных активов. Будут покупаться объекты с хорошей ценой и хорошим расположением. Нет инвесторов, которые будут покупать объекты с десятилетней окупаемостью. Люди хотят окупаемость в 5-7 лет.

Минвалеев: Светлана, на ваш взгляд, что будет со ставками? Намного они упали?

Цикунова: Где-то ставки упали, а где-то нет. Мы предполагаем, что к осени спрос будет. Стоит отметить, что просел развлекательный бизнес. Кроме того, что общепит сильно просел и многие закрылись, развлекательной сфере нечем платить за аренду.

Ахмеров: К осени должно быть получше, да. По крайней мере какая-то стабильность и понимание будут.

Гатауллин: Айрат Мансурович, как обстоят дела со складской недвижимостью?

Гиззатуллин: На складскую недвижимость особого спроса нет. Довольно большое количество объектов находится в продаже. Много качественных складских объектов построено в районе Горьковского шоссе, Тихорецкой, Родины и выставлено на продажу. Цены по этим объектам довольно высокие — доходят до 60 тысяч рублей за кв. метр. Сделок нет, и мы не очень верим, что покупатели придут. Со значительным количеством федеральных сетевых арендаторов идет речь о предоставлении скидок, об отсрочке оплаты аренды, по сращению площадей. Ситуация в этом сегменте менее позитивная.

Что касается малого и среднего бизнеса, то количество съездов существенное. Многие сворачивают бизнес, рассматривают варианты переезда на менее качественные площади, и спрос смещается на несколько лет назад с точки зрения требований по качеству помещений. Несмотря на то, что много говорится об импортозамещении, малый бизнес финансовой поддержки не получает. Планов развития у малых компаний практически нет. Это связано с тем, что у всех импортное оборудование, на отечественном ничего толкового не произведешь. С учетом кратного роста ввозимого оборудования и долгих сроков его поставки никто не рискует идти в этот сегмент с какими-то новыми проектами. Новых бизнесов по своим площадкам мы по крайней мере не видим. Есть существенный провал, и ощущать мы его будем минимум 1,5 года. Это не означает, что произошел обвал рынка, но обеспокоенность есть.

Гатауллин: В этом году планируется запуск мультимодального логистического центра (МЛМЦ) в Свияжске. Что можете сказать об этом проекте?

Гиззатуллин: Это государственный проект, его курирует минтранс, и пока какого-то яркого взаимодействия с участниками рынка мы не наблюдаем. Есть несколько соглашений с крупными татарстанскими компаниями, которые готовы зайти туда, но они будут делать это под собственные нужны, а не для сдачи в аренду. Тем не менее на эти компании действуют все те экономические факторы, которые есть на сегодняшний день, и время для инвестиций неподходящее. Нужно быть уверенным, что спрос на твою продукцию будет растущим и те площади реально нужны.

Маршева: Кроме офисных помещений у нас есть и торговые — стрит-ритейл. Здесь почувствовался спад с начала года, сейчас все приходит в норму, звонков больше. Помещения, в которых сидят федеральные сети, чувствуют себя хорошо, индексация по ним прошла. А индивидуальные предприниматели попросили скидку, и мы им ее предоставили.

Я думаю, что на качественные помещения ставки понижаться не будут.

Залялова: Надеемся, что все останется как есть. Но, на мой взгляд, аренду в нынешних условиях поднимать не стоит.

Бизнес-бранч газеты «Реальное время» с представителями рынка коммерческой недвижимости. Часть 1