Рынок жилья Казани: льготная ипотека подогрела цены на новостройки до 40%

«Однушки» подскочили в цене до 40%

Цены на рынке первичной недвижимости в Татарстане вновь подскочили, и особенно резкий взлет аналитики отмечают в Казани. К концу прошлого года стоимость новостроек выросла на 19% — так, средняя цена квадратного метра достигла 93 086 рублей, предоставил данные руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. В результате, по итогам 2020-го спрос на покупку жилой недвижимости в Казани вырос на 31% в категории новостроек, а предложение при этом снизилось на 38%.

Если по итогам 2019 года средняя стоимость квартир в новостройках была в районе 75 тыс. рублей за кв. метр, то во второй половине 2020-го она составила 85 тыс. рублей за «квадрат», а сейчас находится в районе 105 тыс. рублей, отмечает эксперт рынка недвижимости Антонина Дарчинова. Наиболее востребованными, по ее мнению, в прошлом году стали одно- и двухкомнатные квартиры в равной мере и стоимость на них возросла равномерно. Ненамного отстали от них трех- и четырехкомнатные квартиры. По наблюдениям руководителя агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, с января 2020-го по февраль 2021-го однокомнатные квартиры в Казани выросли в цене в среднем на 40%, «двушки» подскочили на 30%, а трехкомнатные добавили 20%.

В цене «однушки» росли очень быстро, за короткий промежуток времени. К примеру, с 16 декабря 2020 года по 21 января этого подорожали студии в доме 1.1 ЖК «Станция Спортивная» у компании «#Суварстроит». Квартира площадью в 31 «квадрат» подорожала за месяц на 24% с 3 млн до 4 млн рублей, при этом квадратный метр достиг 127,4 тыс. рублей. В конце декабря в этом же комплексе в доме 1.6 (срок сдачи — IV квартал 2021 года) подорожали двухкомнатные квартиры на 25% в 45,8 «квадрата» с 4,1 млн до 5,5 млн рублей (123,7 тыс. рублей за кв. метр).

При этом расти начали еще осенью. Однокомнатные квартиры в доме №21 ЖК «Беседа» (срок сдачи — март 2021 года) компании «Унистрой» выросли в цене всего за 2,5 недели, в период с 19 октября по 5 ноября 2020 года. Однокомнатная квартира в 34 «квадрата» за это время подорожала на 25,8% — с 3,2 млн до 4,3 млн рублей (126,9 тыс. рублей за кв. метр). «Двушка» площадью 51 кв. метр подскочила на 21% с 4 млн до 4,9 млн рублей, (99,4 тыс. рублей за «квадрат»). А трехкомнатная квартира в 82,9 кв. метра поднялась в стоимости на 14,7% с 5,1 млн до 6,2 млн рублей (73,3 тыс. рублей за «квадрат»).

— С января прошлого года по февраль 2021 года в среднем по нашим проектам цены росли на 1,6% в месяц. Льготная ипотека, несомненно, была ключевым драйвером рынка. Для сравнения, если за период с 2015 по 2019 годы средняя доля ипотеки составляла 49% от общего числа сделок, то в 2020 году она выросла до 58%. Условно говоря, эти 10% клиентов пришли к нам благодаря льготной программе, — привел данные заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Льготная ипотека стимулировала спрос на недвижимость и стремление изменить качество и формат жизни, ведь у покупателя постоянно изменяются потребности, условия проживания, повышается уровень требований к жилью, отметил заместитель генерального директора ООО «Ак Барс Девелопмент» Руслан Сагитов:

— Сегодня покупатель при наличии ряда программ льготной ипотеки может сделать выбор при покупке недвижимости: он может приобрести квартиру большей площади, при этом, благодаря низкой процентной ставке, уменьшить ежемесячный платеж по кредиту в отличие от ранее действующих стандартных условий, что делает жилье доступным для широкого круга населения.

Компания прогнозирует увеличение объемов ипотечного кредитования, тем более что это созвучно с целями нацпроекта «Жилье и городская среда» по вводу 120 млн квадратных метров жилья в год к 2024 году, в связи с чем необходимо увеличить объемы жилищного строительства.

Не столь значительно, но все же росли в цене квартиры в других городах республики. Так, стоимость на новостройки компании «Домкор», которая возводит объекты в Елабуге (дома сданы, идет реализация), Набережных Челнах, Альметьевске, в среднем выросла на 8%, сообщил коммерческий директор предприятия Юрий Мочалин.

«Сколько застройщиков — столько цен»

Значительный рост вызван не только льготной ипотекой, считает Антонина Дарчинова. По ее мнению, «сыграли свою роль такие факторы, как: колебания валюты в 2020 году, пандемия и самоизоляция, сокращение предложения со стороны застройщиков, вызванное усложнением процедур по запуску новых проектов».

— Больше росли в цене однокомнатные недорогие квартиры, в том числе инвестиционные варианты. Покупатели штурмовали отделы продаж застройщиков, тех, кто объявлял о начале продаж. Продавцы квартир из нескольких комнат были готовы к скидкам, если объект находился в экспозиции более месяца, — рассказала директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

При высоком спросе и ценах на однокомнатные квартиры, что подтверждают застройщики, часть покупателей делает выбор в пользу «двушек». «Это история застройщиков, которые считают, что их маленькие квартиры покупают и будут покупать, но всему есть предел. Если цена однокомнатной равна стоимости двухкомнатной, то, конечно, «двушки» будут покупать», — комментирует руководитель «Флэта».

— Гораздо выгоднее купить двухкомнатную малогабаритную, продать ее потом легче, чем однокомнатную квартиру, конкуренция у «однушек» значительно выше, соответственно этот спрос уже в том году начал смещаться, — заметила Анастасия Гизатова.

«Неимоверные высоты» новостроек сместили спрос на «вторичку»

Вслед за новостройками поднялись цены и на вторичном рынке. И хотя льготная ипотека не распространяется на вторичный рынок, включая новостройки по уступке от собственников, тем не менее произошел общий рост цен на недвижимость, констатирует Антонина Дарчинова. Впрочем, ситуация здесь была более ровная: цены растут, но плавно, без резких колебаний, заметил Руслан Хабибрахманов. По информации Дмитрия Алексеева, во вторичном сегменте жилье стало дороже на 7%, а его средняя стоимость составила 83 244 руб./кв. м.

По словам руководителя «Счастливого дома», в начале этого года спада не произошло. «Если посмотрим последние 5 лет, тот этот январь — рекордсмен, а спросом по-прежнему пользуются инвестиционные варианты, в том числе и на вторичном рынке: небольшие одно- и двухкомнатные квартиры как в черновой отделке, так и с ремонтом, как в новом сегменте, так и в домах с 50-летней историей», — сообщила эксперт.

По «вторичке» спрос был даже лучше, чем в январе прошлого года, утверждает директор «Флэта». Отчасти это связано с тем, что в минувшем декабре «застройщики до каких-то неимоверных высот подняли свои цены, соответственно в январе продаже по этим ЖК резко упали и выбора по адекватной цене квартир осталось не так уж много», в итоге спрос на новостройки в начале этого года упал даже сильнее, чем на старте 2020-го и сместился в сторону вторичного рынка.

Смежники воспользовались ситуацией

Застройщики в один голос заявляют о росте цен на стройматериалы, что также сказывается на готовой недвижимости.

— Произошел существенный рост стоимости арматуры — в 1,5 раза. И все заверения, что это какой-то непредвиденный скачок и вскоре цены вернутся в прежнее состояние, пока не подтверждаются. Другие стройматериалы тоже стремительно дорожают. Мы не раз замечали такую закономерность: на фоне ажиотажного спроса на рынке жилищного строительства «смежники» — поставщики материалов, услуг — также начинают повышать цены, что произошло и сейчас. Причем это ничем не обоснованное, спекулятивное повышение, — уверен Юрий Мочалин.

— В первые месяцы пандемии стоимость отдельных стройматериалов выросла на 50—70 процентов, и в течение года этот рост продолжился. По некоторым позициям, например, по той же арматуре — вдвое. К тому же какое-то время были проблемы с поставкой и таможней отделочных материалов из Европы, — подтверждает Илья Вольфсон.

Рост стоимости строительных материалов и комплектующих зависит от многих факторов: от сроков поставки, качества материалов, производителя и курса валюты, объясняет Искандер Юсупов.

В период закрытия границ застройщики ощутили и кадровый голод, а это привело к удорожанию рабочей силы. Не хватает каменщиков, отделочников.

Илья Вольфсон сообщает о готовности заключать договоры с учебными заведениями, чтобы растить и привлекать профессионалов внутри республики.

Разрешений — меньше, а темпы строительства — выше

В связи с новыми правилами проектного финансирования меняется ситуация с выдачей разрешений на строительство. Их выдали меньше в прошлом году, обратила внимание Анастасия Гизатова. Правда, это связано с тем, что крупные застройщики загодя получили большое количество разрешений, чтобы проскочить по старым правилам на строительство ЖК.

«Они пока будут строить эти комплексы, но через год мы увидим новую порцию разрешений, по эскроу. Не все застройщики подходят под эту программу, потому что требования ужесточились, оформление занимает больше времени и происходит большой отсев участников рынка», — отметила Гизатова.

Точечный дефицит у застройщиков и предложения от инвесторов

В связи с повышенной покупательской активностью объем предложения в городе сократился: в феврале количество объявлений уменьшилось на 15% в сегменте новостроек и на 40% — в категории вторичной недвижимости, если сравнивать показатели с аналогичным периодом за 2020 год, приводит данные Дмитрий Алексеев. После заметного ажиотажа специалисты не предвидят явных провалов в спросе на жилую недвижимость в этом году, но все же считают, что интерес покупателей будет ниже, чем в прошлом году.

То, что спрос на недвижимость тормозится, было заметно еще в ноябре — декабре 2020 года, замечает Антонина Дарчинова. По ее мнению, сокращение экспозиции уже наблюдается по многим ЖК в связи с вымыванием предложения.

— Вероятно, весь инвестиционный ажиотажный спрос был удовлетворен летом и осенью, ведь изначально льготная ипотека была объявлена только до ноября, и многие старались успеть определиться с квартирой к этому времени. За первые 2 месяца 2021 года было совершено только около двух процентов сделок от объемов 2020 года, — приводит данные эксперт.

Крупных же застройщиков не настораживают высокие показатели прошлого года, они не прогнозируют заметного снижения активности на рынке недвижимости.

— Многое зависит от самого девелоперского проекта. Те застройщики, которые в этот период общей стагнации вывели на рынок новые интересные проекты с высокими потребительскими качествами, демонстрируют высокие темпы продаж, и это прекрасный показательно того, что население все еще не обеспечено качественным жильем и готово его приобретать, — описывает ситуацию Дарчинова.

— Провал спроса на недвижимость прогнозируют уже на протяжении нескольких лет. Но думаю, если не произойдет каких-то кардинальных изменений (как по той же субсидированной ипотечной ставке), не должно быть никаких провалов. Мы со своей стороны наблюдаем все возрастающий поток инвесторов: люди забирают средства из банков и вкладывают их в недвижимость, понимая, что эти вложения дадут им большую доходность, — констатирует Юрий Мочалин.

Например, в «СМУ-88» фиксировали снижение спроса в октябре и ноябре, потому что доступных квартир в ЖК почти не осталось. Однако в декабре же компания запустила продажи новых проектов. Стартовали недавно и продажи у «Унистроя». На подходе у застройщиков новые объекты.

— Мы не наблюдаем снижения покупательской активности и тем более провала в спросе, несмотря на то, что традиционно в январе — феврале рынок недвижимости находится в ожидании. «Ак Барс Дом» планомерно выводит на рынок новые предложения. Темпы строительства будут увеличены по сравнению с 2020 годом ориентировочно в два раза, — подчеркнул Руслан Сагитов.

— Думаю, в первом квартале этого года в целом количество сделок на рынке будет даже ниже среднего — может сказаться дефицит предложения, который наметился еще в ноябре. При этом мы видим, что активность покупателей не сказать что снизилась — она на уровне сезонных показателей. Видно, что многие готовы приобрести жилье, но заняли выжидательную позицию — хотят посмотреть, что еще появится у застройщиков до июля, — делится наблюдениями Илья Вольфсон.

«Пониженная ставка нужна и для «вторички»

Как и год назад, риелторы прогнозируют умеренный рост цен на недвижимость, который будет следовать за инфляцией, но с оговоркой «если не вмешаются «темные» силы», ведь, например, о размахе коронавируса в начале прошлого марта еще не подозревали. Эксперты отмечают еще одну особенность этого года — очень большой разрыв в ценах на квартиры, чего не наблюдали раньше. Одну из причин этого зазора они назвали выше — льготная ипотека.

В последние месяцы наиболее низкая ставка без субсидирования со стороны застройщика достигала 5,85% при покупке новостройки от застройщика, отметила Антонина Дарчинова. Еще более низкие варианты — это совместные маркетинговые акции конкретных банков и девелоперов. На днях в исполкоме Казани сообщили, что федеральный центр рассматривает предложения об изменении условий данной программы, чтобы она делала жилье более доступным, а не повышала его стоимость.

Возможна ли ситуация, когда государство стимулирует рынок недвижимости и при этом ограничивает определенные условия, чтобы сдержать ценовой скачок, поинтересовалось наше издание у экспертов.

— Да, сейчас многие считают причиной роста цен на жилье льготную ипотеку. Такие выводы лежат на поверхности, для них не нужно вникать во все нюансы строительной кухни: стоимость земли, стройматериалов, разработка проекта, эскроу-счета и еще масса аспектов, которые, так или иначе, влияют на цену «квадрата». Сейчас обсуждается возможность сохранить государственное субсидирование ипотеки в регионах с низкомаржинальными застройщиками. Для всех остальных, думаю, будут предложены не менее привлекательные банковские продукты. Сейчас банки в одной лодке с застройщиками, и в их интересах стимулировать продажи, — сообщил руководитель компании «СМУ-88», количество ипотечных сделок у которого около 80% от всех продаж.

— Сейчас получилось так, что ломают копья реальный и финансовый сектор экономики. Нельзя предпринимать необдуманные шаги, которые могут повлечь за собой неконтролируемую реакцию рынка. Может быть, сейчас нужно выровнять процентную ставку либо вообще зафиксировать ее. Это, наверное, было бы лучшим развитием событий, потому что ставка в 6% — на данном этапе оптимальная и вполне подъемная, тем более что сейчас ажиотаж спал, и мы наблюдаем ровный, устойчивый спрос без всплесков и падений, — высказался коммерческий директор компании «Домкор», доля ипотек у которой в общем объеме продаж достигает 70%.

— Мне кажется, утопия в рыночных отношениях вводить какие-то ограничения, это не хлеб и не лекарства. На рынке недвижимости все просто регулируется: чем лучше проект, чем более развит город, тем выше цена. И выгодные условия по ипотеке тоже влияют на цену. Но он определяется спросом, а не желанием застройщика. Когда везде продают по 130 тысяч, он ни за что не продаст за 150 тысяч. Цель коммерческой организации — извлечение прибыли, остальное диктует рынок. И когда финансовый сектор лихорадит, а прибыль стремится к нулю в отношении других валют, конечно, люди будут стараться избавиться от этих денег. Они выбирают недвижимость как самый консервативный метод сбережения средств, — рассуждает Руслан Хабибрахманов.

Эксперты полагают, что действие льготной ипотечной ставки продлят, поскольку в стране серьезное строительное лобби, а сама строительная отрасль — как локомотив: очень много предприятий работает на ее потребности. К тому же по объемам строительства оценивают уровень развития регионов: власти не могут допустить резкого падения спроса на недвижимость, тогда рынок замрет.

В портфеле сделок «Ак Барс Дома» около 70% составляют квартиры, приобретенные с помощью ипотеки. Руслан Сагитов прогнозирует увеличение объемов ипотечного кредитования: «Тем более что это созвучно с целями нацпроекта «Жилье и городская среда» по вводу 120 млн квадратных метров жилья в год к 2024 году, в связи с чем необходимо увеличить объемы жилищного строительства».

— Если с самого начала роста спроса цены носили спекулятивный характер (затраты были не настолько велики, насколько поднялись цены — их подняли загодя), то сейчас как раз себестоимость строительства возросла и догоняет поднятые ранее застройщиками цены, поэтому сейчас о снижении стоимости говорить не приходится, — заступилась за застройщиков Анастасия Гизатова.