Рынок жилья Казани: задел коммерческих застройщиков на 2016 год сократился вдвое

Девелоперы строить не хотят?

Согласно данным Управления градостроительных разрешений исполкома Казани, за 10 месяцев текущего года в городе было выдано 118 разрешений на строительство многоэтажных домов. Отметим, что за аналогичный период прошлого года застройщики получили только 96 разрешений. Тут можно было бы начать делать оптимистичные прогнозы, что в последующие годы ввод жилья в Казани увеличится. Однако при детальном рассмотрении становится понятно, что такие выводы были бы как минимум преждевременными.

Прежде всего из общего числа разрешений следует вычесть те, которые были выданы физлицам на строительство блокированных домов (то есть таунхаусы). Всего таких документов оказалось 9. Самое большое количество, а именно 48 разрешений, получила компания ООО «Мегалайн». Но все они были выданы на строительство «индивидуального блокированного жилого дома в жилом массиве Старое Аракчино». Получается, что количество многоэтажных застроек уменьшается до 61. Но и это еще не все.

Лидером среди застройщиков остается Госжилфонд при президенте РТ, получивший за 10 месяцев 23 разрешения на строительство домов в комплексах «Салават купере» и «М-14». Таким образом, коммерческим застройщикам на строительство многоэтажек выдали всего 38 (!) разрешений. К примеру, в июле всего один застройщик получил разрешение, да и то им оказалось УПТК «Жилстрой» — подрядная организация группы «ФОН», которая сдает объекты, мягко говоря, не вовремя.

За 10 месяцев 2014 года коммерческие застройщики Казани получили 80 из 96 разрешений, что вдвое больше, чем в 2015-м. То есть падение составило более 100%.

Хотя следует отметить, что всплеск активности на строительном рынке наметился в сентябре: сразу 10 застройщиков (не считая «Мегалайна» с его разрешениями, поданными в течение двух дней) получили разрешения от исполкома города. Таким образом, сентябрь буквально спас рынок, принеся почти треть всех разрешений. В числе «спасителей» оказались ЖИК г. Казани (в документах фигурирует как ООО «Казанские окна»), ООО «ФОН», ГК «Сувар холдинг» (ООО «Васильевский остров»), ООО «Казанская финансово-строительная компания», ООО «Айгуль», ООО «СМУ №2» (КЦС), ООО «АК БАРС Девелопмент» (ООО «Компроект»), ООО «Завод ЖБИ-3», ООО «АК БАРС Торг-строй».

Однако уже в октябре было выдано всего одно разрешение ООО «РТК» (владеют в равных долях Исламов Артем Наильевич и Куликов Олег Аполлинарьевич) на строительство дома по улице 1-я Азинская. Для сравнения: в октябре 2014 года разрешения получили сразу 10 коммерческих застройщиков.

ГЖФ спешит на помощь

Почему застройщики стали меньше обращаться в исполком за разрешениями, понятно: девелоперы боятся начинать новые проекты из-за снижения спроса, высоких ставок по кредитам.

Чем это грозит рынку недвижимости? Скорее всего, в этом году, да и в начале следующего темпы строительства коммерческого жилья если и снизятся, то не столь существенно: рынок продолжает двигаться по инерции благодаря проектам, начатым еще в тучные докризисные годы.

Хотя следует признать, что уже сейчас сроки сдачи некоторых объектов отодвигаются на более позднее время. Однако более серьезные проблемы могут начаться через 1,5-2 года, когда будут сдаваться дома, разрешение на строительство которых получено сейчас. Можно предположить, что если по сравнению с предыдущим годом их количество сократилось почти вдвое, в будущем примерно на столько же может сократиться и ввод жилья.

Не следует забывать и о том, что в конечном итоге будут реализованы не все объекты. Даже получив разрешение, застройщик может оценить все риски и вовсе отказаться от проекта. Но существует и другая, более серьезная угроза: часть объектов может превратиться в долгострои. Вероятно, этим всерьез обеспокоены и в правительстве РФ, учитывая, что с 1 октября в силу вступил закон, ужесточающий требования к компаниям, занимающимся страхованием гражданской ответственности застройщиков. Впрочем, пока инициатива вызывает немало вопросов, так что непонятно, сможет ли она действительно обезопасить дольщиков.

Между тем сразу 7 разрешений в 2014-м и 2 разрешения в 2015 году были выданы на строительство домов в жилых комплексах «Молодежный», «Симфония», «МЧС» на Губкина. Их получила строительная компания «ФОН», которая находится в довольно затруднительном положении. Ускорить темпы работы на объектах не могут ни выступления дольщиков, ни вмешательство властей.

К слову, минстрой РТ для поддержки рынка в кризисные времена выбрал испытанную стратегию. В 2015 году в Казани план по соципотеке вырос до 136,8 тысячи кв. м (12 домов), тогда как в прошлом году он составлял 80,5 тысячи кв. м. В 2016 году перед ГЖФ ставится задача ввести уже 188,9 тысячи кв. м (11 домов). Однако вполне вероятно, что планку могут и повысить, в беседе с корреспондентами «Реального времени» это подтверждал и руководитель Госжилфонда РТ Талгат Абдуллин, и замминистра строительства РТ Алмаз Ахметшин. «Например, в 2010 году мы строили 800 тыс. кв. м, сейчас этот объем сократился. Скорее всего, в следующем году план будем увеличивать. Мне хотелось бы строить больше, но определенные трудности у нас будут по платежеспособности населения. Люди не готовы покупать жилье», — считает Ахметшин.

«Молодых, но перспективных» почти не осталось

Показателен и тот факт, что большая часть разрешений в этом году ушла крупным строительным компаниям. Лидером среди них по итогам 10 месяцев стал «Унистрой». В марте были получены разрешения на строительство жилых домов №2 и №3 в Самосырово (ЖК «Весна») и жилого дома №4 по улице Николая Ершова (ЖК «Art City»). Еще 2 разрешения ООО «УнистройДом» исполком выдал в середине августа на возведение жилых домов №3 и №4 в жилом комплексе по улицам Даурской — А. Кутуя (ЖК «Журавли»).

4 разрешения получила строительная компания «Бриз» Андрея Белякова. Напомним, что «Бриз» занимается возведением пятиэтажных домов в жилом комплексе «Волжская гавань». К слову, в прошлом году за 10 месяцев «Бриз» получил 7 разрешений, то есть почти вдвое больше. 3 документа в июне исполком Казани выдал компании «Тандем-Д» (экопарк «Дубрава»), которая вместе с ипотечным агентством РТ входит в группу компаний «Дар» (бывшее «Ипотечное агентство РТ» Андрея Симакова). На строительство 10-этажного жилого дома по адресу Тунакова, 56а разрешение получило ООО «Молком», позиционирующее себя как «молодого, но перспективного застройщика». На поверку оказывается, что «Молком» также входит в ГК «Дар». ОАО «Завод ЖБИ №3» получило 3 разрешения на строительство жилых комплексов «Рябиновый» в поселке Константиновка, «Комсомолец» по улице Карбышева (этот проект с застройкой оврага вызвал недовольство местных жителей), жилого дома на Гвардейской, 59а.

2 разрешения на строительство домов в жилом комплексе «7 островов» получила «ЖИК Казани» Эмиля Хуснутдинова. Правда, в документах застройщик обозначен как ООО «Казанские окна». На строительство дома в ЖК «Дом волшебника» получило разрешение ООО «ПРАЙМ сити», компания, также аффилированная с «ЖИК Казани».

Кроме того, 2 разрешения на строительство домов в ЖК «Светлая долина» получила «АК БАРС Девелопмент». Столько же разрешительных документов исполком выдал компании «КамаСтройИнвест» на строительство домов в ЖК «Rotterdam» и «Legato». По одному разрешению получили «Сити-строй» (ЖК на Гвардейской), «Сувар-холдинг» (жилой дом на Восстания, 82а), «Ак таш-Инвест» (жилой дом на Зур Урам, 7а).

В сентябре разрешение на строительство дома по улице Приволжской получило ООО «Строительно-монтажное управление №2», «дочка» любимой компании казанской мэрии «Казаньцентрстрой». Напомним, что в доме по улице 2-я Юго-Западная, которую также строит СМУ, мэрия Казани закупила для участников программы «Доступное жилье горожанам на 2007-2027 годы» 129 квартир общей проектной площадью 5 725,06 кв. метра за 230 млн рублей. Отметим, что «Казаньцентрстрой» задействована во многих муниципальных проектах.

Разрешение на строительство получило ООО «АК БАРС Торг-строй». Предполагается, что почти все квартиры в 19-этажном доме по улице Четаева на льготных условиях будут проданы сотрудникам ООО «АК БАРС Торг», крупнейшего татарстанского оператора. Впрочем, в последнее время «АК БАРС Торг» оказался в непростой ситуации: не прошло и года после разрыва франшизы с Retail X5 Group, а компания уже начала сворачивать сеть магазинов шаговой доступности.

Это значит, что почти 70% всех разрешений получили крупные застройщики. Если обратиться к данным 2014 года, список строительных компаний окажется гораздо более широким. И это можно считать сигналом того, что мелкие игроки постепенно начинают покидать рынок.

Коттеджный поселок на мысу имени Калмыкова

Однако находятся и смельчаки, которые, несмотря на кризис, решаются на реализацию масштабных проектов. При анализе мы исключили из общего числа разрешений, полученных коммерческими застройщиками, те, что получила компания «Мегалайн», поскольку было бы не совсем корректно сравнивать многоэтажные объекты с блокированными домами. Тем не менее нельзя отрицать, что «Волжская гавань» — крупный девелоперский проект. Территория коттеджного поселка неподалеку от села Старое Аракчино условно разделена на несколько зон. В непосредственной близости от береговой линии «Мегалайн» планирует возводить коттеджи — на их строительство было получено 51 разрешение (на портале города информация отражена в разделе «Объекты индивидуального жилищного строительства»). В сентябре компания получила еще 48 разрешений на строительство индивидуальных блокированных домов. А вот пятиэтажные многоквартирные дома строит другой девелопер — компания «Бриз».

Согласно данным «Контур-Фокус», учредителем ООО «Мегалайн» является бывший депутат Казгордумы Валерий Калмыков. Он же бывший директор и учредитель ООО «Финансово-строительная компания «Баско», которое также прославилось своими скандалами с дольщиками.

В свое время строящийся поселок журналисты окрестили «калмыковским наделом». В 2010 году исполком Казани выделил в собственность ФСК «Баско» часть акватории Куйбышевского водохранилища. Как писали в СМИ, в 2012-2013 годы в результате гидронамыва песка аракчинский мыс значительно увеличился в размерах. Проще говоря, Калмыкова обвиняли в том, что он засыпал Волгу для строительства коттеджного поселка. Заметим, что проверки, которые проводились по этому факту, нарушений не выявили. В 2013 году ФСК «Баско» перестала существовать, а земля перешла в собственность ООО «Мегалайн».

Представить масштабы застройки можно, посмотрев видео на сайте объекта, на котором смоделирована будущая жизнь «Волжской гавани». Правда из-за специфической графики потенциальный покупатель скорее почувствует себя жителем города известной компьютерной игры GTA Vice Sity, нежели элитного коттеджного поселка. Ощущение усиливается и благодаря тому, что кроме магазинов и детсадов проект предполагает и песчаный пляж, и яхт-клуб, и фитнес-центр.

Ни одного дома в октябре

Нужно сказать, что снижение темпов ввода коммерческого жилья наблюдается уже сейчас. Всего за 10 месяцев в Казани было введено в эксплуатацию 36 объектов. 2 объекта по улицам Журналистов и Айдарова сдал ГЖФ РТ Талгата Абдуллина. Еще 2 дома построило министерство внутренних дел РТ. Кроме того, из общего числа следует вычесть 5 блокированных домов. Получим, что за 9 месяцев в Казани коммерческие застройщики сдали 25 объектов. При этом в октябре не зафиксировано ни одного обращения в исполком Казани.

Если посмотреть, кто продолжает сдавать дома в непростых условиях, становится понятно, что это опять-таки крупные застройщики. Лидером среди них стал «АК БАРС Девелопмент», который сдал 3 объекта в жилых комплексах «Светлая долина» и «Казань XXI век».

«Сити строй» получил 2 разрешения на ввод в «ЖК по улице Фучика» и в «ЖК по улице профессора Камая». Еще 2 дома в «Соловьиной роще» сдала строительная компания «Грань». По 2 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию получили также «Мегарон» и «ЮИТ Казань». По одному разрешению исполком выдал строительным компаниям «Унистрой» (ЖК «Сокольники»), «КамаСтройИнвест» (ЖК «Островский») и «Бриз».

За аналогичный период прошлого года в эксплуатацию был введен 61 объект, 51 из которых сдали коммерческие застройщики. Кроме того, в это число попали и 19 гостевых домиков в поселке Залесный. Если же брать только многоэтажные дома, принадлежащие коммерческим застройщикам, таких окажется 32. Это значит, что по сравнению с прошлым годом показатель по вводу коммерческого жилья снизился почти на 22%, и это лишний раз подтверждает тезис о замедлении темпов строительства.

Более серьезные опасения у минстроя РФ вызывает 2016 год. «Татарстан может выйти на прошлогодний показатель. Есть регионы сложнее, но будем стараться хотя бы приблизиться к рекордному показателю прошлого года. Нас больше беспокоит год 2016 и 2017, потому что меньше заделов», — говорил министр строительства РФ Михаил Мень во время открытия завода КДСК в Казани.

Надо сказать, что снижение объемов ввода жилья в Казани началось после 2012 года, когда был установлен рекорд в миллион квадратных метров. Уже в 2013 году показатель снизился до 809 911 «квадратов», то есть в среднем на 20%. В 2014 году общий объем ввода вновь уменьшился, хоть и не так значительно, всего на 1,2%. Но что немаловажно, вместе с тем снижалась и доля соципотечного жилья. Например, в прошлом году 536 из 800 тысяч кв. м тогда ввели коммерческие застройщики. Теперь же можно прогнозировать, что объемы инвестиционного жилья в ближайшие 2 года могут уменьшиться практически в 1,5-2 раза.

Количество разрешений, полученных на строительство объектов жилищного назначения

Количество разрешений, полученных на ввод в эксплуатацию объектов жилищного назначения