Рынок жилья Казани пошел в рост после сентябрьского спада

07:00, 20.11.2019

Спрос за месяц увеличился по всем категориям, но наибольший прирост показала «вторичка» — 47%

Татарстанский рынок недвижимости в октябре после летней лихорадки и провального сентябрьского затишья все-таки возвращается в привычное русло — об этом говорят цифры в отчетах Росреестра по РТ. Вперед вырвалась «вторичка», на треть выросла ипотека, осторожно прирастают и сделки по новостройкам. Словом, продажи оживают, правда, по прогнозам экспертов, до конца года они вряд ли обойдут показатели прошлых 12 месяцев. Что сдерживает рост рынка жилья, выясняло «Реальное время».

Рынок восстанавливается без спешки

В октябре в Татарстане на первичном рынке жилья Росреестр по РТ зарегистрировал 1 462 сделки, что на 16,5% превысило показатели предыдущего месяца (1 254). При этом нынешние цифры почти на 30% проигрывают прошлогоднему октябрю, когда было совершено 2 085 сделок. Однако с начала года татарстанцы купили 15 780 квартир, что близко к значению 10 месяцев прошлого года — 15 849.

— В этом году мы наблюдали периоды очень высокого спроса и стагнации. Нестабильное движение можно связать с большим объемом нововведений на рынке. Но большое значение также имеют сроки выхода новых продуктов на рынок или, наоборот, завершающие стадии строительства, когда спрос закономерно усиливается, — отмечает тенденции в компании «Камастройинвест» ее коммерческий директор Антонина Дарчинова.

После перипетий, связанных с переходом на проектное финансирование жилищного строительства, рынок выравнивается благодаря сезонным тенденциям.

— Нестабильная динамика этого года, введение эскроу-счетов — отложенный спрос сместился с третьего квартала на конец июня — начало июля в связи с опасением клиентов и действиями застройщиков по увеличению цен. Рынок просыпается, идет естественный сезонный подъем. В этом году количество сделок прогнозируется на том же уровне, что и в прошлом году, или чуть выше, что связано с большим предложением интересных объектов, ожидаемых к старту в АБД в этом году, — отметил заместитель директора по продажам ООО «Ак Барс Недвижимость» Максим Полянский.

Но именно этот переход на эскроу и встряхнул сезонность продаж в ее традиционном понимании для некоторых компаний.

— Год как раз характеризовался тем, что не было сезонности, все периоды были довольно ровными. И это необычно, потому что, как правило, в течение года в продажах есть спады и подъемы. С октября по декабрь всегда идет заметный подъем спроса, растут продажи. Каких-то резких повышений в продажах в прошлом месяце не произошло. Октябрь был неплохим, но по спросу аналогичным сентябрю и практически приближался к августу. Резкий скачок в июне объясняется тем, что застройщики, которые хотели получить разрешение работать по старой схеме, перекидывали на свои же организации квартиры, оформляя внутренние сделки — это фейковый скачок, — подчеркнул заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Отчасти соглашается с ним коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин:

— Цифры статистики по «первичке» коварны. До 1 июля компании, которые хотели попасть в старые правила, заключали договоры долевого участия c аффилированными структурами, и это дало существенные корректировки по году. Фактически же все-таки падение продаж есть на уровне 10—15 процентов. Сейчас мы отмечаем оживление рынка либо в силу сезонности, либо в силу того, что он воспринял новые правила игры. Все первое полугодие наблюдался серьезный рост стоимости квартир в новостройках. Летом шла адаптация к этим реалиям. Сейчас отложенный спрос потихоньку начинает восстанавливаться.

«Вторичка» обогнала новостройки

На вторичном рынке Казани Росреестр зарегистрировал в октябре 2 254 договора, на фоне предыдущего месяца, когда купили лишь 1 529 квартир, рост составил 47 процентов. Напомним, по сравнению с отпускным августом, в котором приобрели 1 837 квартир, сентябрь оказался самым провальным месяцем года. Всего на вторичном рынке в Татарстане в октябре совершили 6 401 покупку, рост к предыдущему месяцу составил 21% (5 255).

— Четвертый квартал 2018 года был рекордным по продажам опять же на фоне закона по эскроу-счетам. Если взять часть нормального развития событий четвертого квартала 2018 года, убрать оттуда «искусственные» продажи и перенести на 2019 год, то тогда получится ровный отрезок, без динамики, — комментирует директор филиала «Этажи» Марат Галлямов.

По его оценке, динамики нет, потому что все-таки цены на недвижимость выросли. «82 тыс. рублей — средняя стоимость квадратного метра в новостройке, 83 тыс. рублей на вторичном рынке. Если раньше «первичка» была немного дешевле «вторички» и люди готовы были даже из-за этого ждать новостройки, то после удорожания нового жилья процентов на 10, они не согласны покупать его по такой же цене и ждать еще один-два года. Их фокус внимания устремился к вторичному рынку, который почувствовал спрос и полез наверх».

Потенциальные покупатели ждут победного снижения ипотеки

В октябре в Казани совершили на 33 ипотечных сделки больше, чем в сентябре. Зато по республике отмечен невероятный всплеск ипотеки — с 3 580 договоров в сентябре до 4 600 в октябре (рост на 28%).

Доля ипотеки по объектам компании «Унистрой» снизилась в этом году, по наблюдениям специалистов компании, процентов на 10.

— В прошлом году были более низкие цены на недвижимость и более высокая ставка по ипотеке. Но в течение 2018 года сильно выросли цены на новостройки. И снижение ипотечных ставок сейчас до 8,7 процента сильно ипотеку не разгоняет, — считает Искандер Юсупов.

Представители «Домкора», напротив, определенный рост на рынке ипотечного кредитования замечают. Это обусловлено снижением ипотечных ставок, которое банки медленно осуществляют. Рынок немного оживился. Но все равно на фоне постоянного анонсирования правительством РФ дальнейшего снижении ипотечной ставки часть потенциальных покупателей откладывает приобретение квартир.

— Мы наблюдаем стабильное увеличение спроса на ипотеку, особенно в классе «комфорт». Это связано с продолжительным падением ставки по ипотеке. Сейчас действительно банки дают очень хорошие предложения, чуть ли не ежедневно выпускают новые конкурентные продукты. Снова наступил очень хороший период для того, чтобы взять ипотеку, — подчеркнула Антонина Дарчинова.

Марат Галлямов отмечает снижение ипотеки до 6,5 процента. Он подтверждает, что «есть отложенный спрос, ожидается, что в декабре Центробанк все же снизит ставку еще на полпункта».

Побьет ли текущий год рекорды прошлого?

Застройщики снижения цен не обещают, но и «урожая» прошлого года не ожидают.

— Ежемесячно 1 и 15 числа мы повышаем цену на недвижимость от 0,5 до 2 процентов, зависит от объектов. Эскроу сильно изменил правила на рынке и логику бизнес-модели застройщиков. Раньше было важно создать хорошие продажи на старте, чтобы получить деньги на стройку, теперь же ее финансирует банк, следовательно, нет смысла продавать вначале дешевле, — поясняет Искандер Юсупов.

«Унистрой» не видит смысла демпинговать. Невероятных акций в продажах типа «черной пятницы» у компании не бывает. По мнению руководителя, они, как правило, свидетельствуют о финансовой неустойчивости застройщика: «Значит, ему срочно нужны деньги, и он готов поступиться прибылью. Основные акценты мы делаем на создании комфортных условий покупки, на снижении ставки банка, чтобы облегчить ежемесячный платеж для клиента, так как ипотека остается одним из основных инструментов для клиентов».

— Цены компании на недвижимость выходят из стагнации и начинают определенный рост в зависимости от готовности объекта. Завершение прошлого года характеризовалось ажиотажем, нетипичным всплеском рынка. И, конечно, достаточно сложно теперь выйти на показатели прошлого года. Но в любом случае мы ожидаем традиционного роста продаж к концу года. Надо сказать, в разных городах Татарстана — Челнах, Елабуге, Казани — продажи по-разному реагируют на ситуацию на рынке жилья. На спрос не всегда влияет сезонность. К примеру, сегодня лучшие показатели по продажам демонстрируют наши объекты в Елабуге, — резюмирует Юрий Мочалин.

По оценке Марата Галлямова, по объемам продаж уходящий год отнял у компаний на рынке недвижимости 20% по сравнению с прошлым годом.

— Ноябрь в четвертом квартале дает просадку. Со второй половины либо с третьей декады ноября начинаются активные продажи вплоть до 31 декабря. Возможно, что в целом этот год сравняется с предшествующим, если снизится ипотека, — предполагает руководитель компании «Этажи».

«Цифровые» документы и эскроу-счета онлайн

Доля электронных услуг по регистрации прав и кадастровому учету по итогам первых девяти месяцев текущего года превысила 95%, информирует пресс-служба Росреестра. Доходы от услуг и сервисов, связанных с оплатой госпошлины за регистрацию прав, сделками с недвижимостью, а также штрафами от контрольно-надзорной деятельности, за девять месяцев принесли федеральному бюджету 16,2 млрд рублей, что на 7% больше показателя за аналогичный период прошлого года. В общей сложности за три квартала Росреестр перечислил в госказну около 28 млрд рублей. В бюджеты субъектов РФ поступило более 10 млрд рублей, в местные бюджеты — 1,6 млрд рублей.

Участников долевого строительства банк ДОМ.РФ проинформировал о мобильном приложении, с помощью которого открывшие счета эскроу могут дистанционно отслеживать информацию о счете и покупаемой квартире. Клиенты смогут следить за появлением или изменением информации о приобретаемом объекте недвижимости и о сроках его сдачи в эксплуатацию.

Екатерина Аблаева

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.