Семен Макарчиков: «В Японии решить жилищный вопрос проще, чем у нас»

В частном доме ремонт «под ключ» обычно на 20% дороже, чем в квартире

На сегодняшний день простая отделка в квартире в среднем по России стоит 20—25 тыс. рублей за 1 кв. м «под ключ». В эту стоимость войдут натяжные потолки, двери, обои, ламинат, кафельная плитка с бюджетной сантехникой. Причем за последние годы цены выросли на 30—40%. Если же речь идет о дизайнерских проектах, то ценник находится в районе 60 тыс. рублей за «квадрат». Такие цифры «Реальному времени» озвучил владелец «Ремонта 16» Семен Макарчиков в рамках «Российских дней дизайна и архитектуры» в Казани.

При этом он подчеркнул, что это не предельные цены и дальнейший разбег здесь очень большой. В этом вопросе все будет зависеть от предпочтений заказчика.

А вот давать оценку стоимости ремонта в коммерческой недвижимости, по его словам, достаточно сложно, поскольку она разная.

— Я не вижу потенциального портрета заказчика, который сейчас может сделать себе массовую, например, инновацию офисов, и не могу назвать бизнесы, которые сейчас сильно раскручены и открываются. Если рассматривать те же «точки» ПВЗ от маркетплейсов, то там предприниматели зачастую сами что-то делают. В случае когда мы даем оценку чему-то более серьезному, то это история сейчас больше уходит в госзаказ, строительство объектов. И тут встает большой вопрос: насколько маржинальный должен быть бизнес, чтобы имело смысл сегодня покупать и ремонтировать объект, — продолжает владелец «Ремонта 16».

Спикер отметил, что на практике бизнесмены просто вызывают частную бригаду «по объявлению» и делают ремонт под конкретный бюджет или задачу.

— Кстати, мне очень нравится такой формат. Мы его сейчас все чаще используем, когда не мы назначаем цифру, а заказчик к нам приходит и называет бюджет, а наша команда уже смотрит, что может за эти деньги сделать, — сказал Макарчиков.

Разделить апартаменты на квартиры-студии обойдется в 50—60 тыс. рублей за «квадрат»

Если инвестор или предприниматель желает переоборудовать апартаменты в несколько отдельных квартир-студий с целью дальнейшей сдачи в аренду, то такой ремонт в России начинается от 50—60 тыс. рублей за 1 кв. м, рассказал эксперт.

— В этот бюджет вполне можно уложиться с работами и материалами, если речь опять-таки идет о простом ремонте, с мебелью из массмаркета, возможно, самодельными какими-то работами. Причем отмечу, что, как правило, дорогой формат работ в таких квартирах — единичная история, потому что будет непонятна окупаемость. Для наглядности: хороший набор мебели в квартиру площадью 100 кв. м стоит от 4—5 млн рублей, а полный ремонт — примерно 200 тыс. за 1 кв. м. А если человек купил квартиру по цене 300 тыс. рублей за кв. метр, будет ли он делать в ней ремонт за 200 тыс. за «квадрат»? На практике покупатели все стараются сделать очень недорого, — поделился он.

Однако Макарчиков предупредил, что чрезмерная экономия и ремонт только «ради эффекта» тоже чреваты негативными последствиями.

— Я недавно смотрел одну флиперскую (подразумевается понятие «флиппинг», — прим. ред.) квартиру, в которой увидел огромное количество строительных нарушений, неправильно используемые материалы. Однако те, кто реставрировал эту недвижимость, довольно быстро ее реализовали: ее купил человек специально для своего ребенка, который переезжал учиться в институте. Однако, судя по качеству выполненных работ, можно смело сказать, что эта квартира придет в сильную негодность через год использования, — привел пример из практики собеседник издания.

Построить дом в Японии дешевле, чем в России

На сегодняшний день многие вещи в Японии, включая покупку дома, обойдутся дешевле, чем в России, акцентировал внимание спикер.

— В этой стране сейчас распространен интересный феномен, который называется «акия»: когда государство отдает бесплатно или за «копейки», например за 2 тыс. долларов, покинутые дома из-за того, что люди не едут жить в деревни. Новый собственник после покупки их реконструирует и перепродает за 100—150 тыс. долларов, или около 10 млн рублей. И речь идет о доме рядом с большим городом. Согласитесь, что по сравнению с нашими расценками японские цены смешные. Именно поэтому в Японии решить жилищный вопрос при всех их трудностях проще, чем у нас, — объяснил он.

У России же пока нет четкой позиции на эту тему, хотя недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин объявлял о готовности выделения бесплатных земель под условия строительства, напомнил Макарчиков. Возможно, речь будет идти в том числе и о заброшенных участках, допустил он, добавив, что реализация подобного предложения привлекла бы народ в деревни и села.

На горизонте 5—10 лет рынок ремонтных работ продолжит падать

В ближайшие 5—10 лет, по мнению Макарчикова, рынок ремонтных услуг (речь именно об отделке) продолжит падать на фоне дальнейшего подорожания работ и материалов и замедления роста доходов населения, но сильных изменений ждать не стоит.

— Я думаю, что точно будет от государства какое-то предложение по оптимизации налогообложения, потому что сейчас многие просто не знают, как вести бизнес легально и работают «всерую», не зная, как масштабироваться, — спрогнозировал он.

Еще основатель «Ремонта 16» допустил дальнейшую цифровизацию ремонтных услуг. Особенно этот тренд коснется дизайнеров. Такое нововведение позволит выполнять сложные работы с минимальными издержками. Причем уже сейчас на рынке распространяются роботы-укладчики и прочие помощники.

— То есть сложные объекты, генподрядная организация, застройщики, девелоперы — все они останутся, а вот среди прорабов выживут только самые классные ребята, а большая часть таких специалистов, возможно, с рынка будет уходить, — считает он.

Однако на нашем горизонте мы можем увидеть как минимум повышение валютного курса почти вдвое, что может поставить под вопрос не просто масштабирование, а вообще сохранение бизнеса.

— Причем люди в такой ситуации могут либо отказываться от выполнения ремонта, что сделает российские дома и квартиры похожими на дома в США и Европе, где по 20 лет не делают ремонт, либо будут растягивать его на 15 лет, как это было раньше. Однако пока у нас такого нет, — обратил внимание эксперт.

Помимо этого, в России продолжат реализовывать стратегию капремонта домов, как в Китае, что может помочь ремонтникам.

— Будет переход с «первички» на «вторичку», но с другими бюджетами и снижением маржинальности, — отметил он.

Также возможен активный переход на ремонт арендуемых квартир.

— Возможно, у государства будет тезис, что лучше субсидировать аренду, это безопаснее, привязывает человека, легче разорвать с ним договорные отношения, если он этого не исполняет. И это, кстати, может сильно повернуть вообще нашу конъюнктуру, потому что на сегодняшний день у нас около 85% граждан проживают в недвижимости, которая им принадлежит на правах собственности либо в залоге у банка, в ипотеке. Аренда у нас пока еще не самый распространенный вид, чего нельзя сказать про зарубежные страны. Например, у меня подруга живет в Мюнхене, у нее зарплата — 2 тыс. евро, но однокомнатная квартира в городе стоит 1,5 млн евро. Причем у российской молодежи сейчас складывается похожая ситуация. Так, в Казани «однушка» стоит около 12 млн рублей. Итог — люди постепенно переходят на рынок аренды, — рассуждает он.