«Надо создать нормальные ЖСК, а не мошеннические, связанные с долевым строительством»
В России возрождают жилищно-строительные кооперативы, чтобы строить квартиры бюджетникам и многодетным
В Казани представители Госдумы, Совфеда, Минстроя РФ обсудили реализацию «жилищной части» послания Путина. Перед региональными властями поставлена задача в полтора раза увеличить объем жилищного строительства. Одно из решений — вернуться к советскому прошлому и возродить жилищно-строительные кооперативы, стоимость квартир в которых может быть на 50% дешевле рыночной — соответственно, доступной работникам бюджетной сферы и многодетным семьям. Сейчас ЖСК работают по №161-ФЗ, но в законе есть ряд пробелов, которые не позволяют выйти на полную мощность — в частности, недоступность кредитных ресурсов. Подробности в материале «Реального времени».
Хорошо забытое старое
В новых майских указах Владимир Путин поставил задачу увеличить к 2024 году ежегодный объем строительства жилья в России в полтора раза (с сегодняшних 80 млн кв. м до 120 млн кв. м). Таким образом, каждый год 5 миллионов семей должны улучшать свои жилищные условия.
Эксперты считают, что для достижения поставленной цели основной акцент должен быть сделан на развитие доступных для широких слоев населения направлений строительства, например, создание жилищно-строительных кооперативов.
— Что у нас на сегодняшний день есть? Социальное жилье, потом наемные дома, где живут люди, которые не могут снять квартиру на рыночных условиях, и дальше собственность. А между ними пустое место — пользование квартирой в ЖСК. Мы предлагаем создать законодательную базу, чтобы возродить давно забытое старое — жилищно-строительные кооперативы, — говорит Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
По словам Андрея Шевченко, первого заместителя председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, многие воспринимают ЖСК как наследие советского периода. «И это наследие очень неплохое», — отметил Шевченко. В 1970—80-х годах в РСФСР ежегодно возводилось 32 млн кв. м жилья, из них 8% — ЖСК. Сегодня ЖСК строит только 0,7—1% домов.
— В начале 90-х ЖСК свернулись, это обусловлено большим количеством нарушений — использованием серых схем и недобросовестными компаниями. Основная причина — это банкротство застройщиков, нарушение градостроительного законодательства, нецелевое расходование средств участников жилищного строительства, — говорит Шевченко.
«Работники бюджетной сферы, чтобы стать пайщиком, должны «налом» принести стоимость квартиры»
Сегодня, по словам экспертов, ЖСК существуют «в уродливой форме».
— Мы получили липовые ЖСК — это такая форма, которую застройщики использовали и продолжают использовать, чтобы уходить от №214-ФЗ, — говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
— Необходимо создать нормальные ЖСК, а не мошеннические, которые имели место в связи с долевым строительством. И это решит проблему многих граждан. Мы вводим понятие «социальные кооперативы» — это кооперативы, в которые должны приходить люди. Перед этими людьми есть обязательства государства в улучшении жилищных условий. Потому что они не могут пойти на рынок, «играть» в ипотеку. С помощью ЖСК они могут на более мягких условиях решить свою проблему, не стоя в очереди 25 лет, — говорит Хованская.
Эксперты отмечают основные проблемы, которые мешают гражданам создавать ЖСК и становиться членами жилищно-строительных кооперативов. В первую очередь — это невозможность привлечения кредитных ресурсов, так как основной актив — это земля, которая выделяется ЖСК на условиях безвозмездного пользования и не может являться залогом.
— ЖСК предназначены для решения проблем социальных категорий граждан. А что это за социальные категории? Это работники бюджетной сферы, которые, чтобы стать пайщиком, должны «налом» принести стоимость квартиры, пусть на 30% дешевле рынка, но «налом». Представляете? Нужны нормальные кредитно-финансовые механизмы. На стадии строительства кредит дать кооперативу, а по завершении долгосрочный кредит под залог пая — члену кооператива. Напишите в законе — аренда земли 1 рубль. Доступность земли будет такая же, но ее можно будет использовать в виде залога, — предлагает Косарева.
«Если кооператив не реализуется, тогда банк будет иметь права на землю, это чревато»
В современной России ЖСК реализуются в соответствии с №161-ФЗ, программа предполагает участие только бюджетников и многодетных семей. Пока успешных кейсов не так много: 35 кооперативов находятся на стадии получения земельных участков, с 44 заключен договор, 20 на стадии строительства и 14 введены в эксплуатацию. По словам Максима Розова, управляющего директора АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК, реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья для граждан, — прим. ред.), основное преимущество жилищно-строительных кооперативов в низкой стоимости квадратного метра — разница может достигать 50% по сравнению с рыночной. Так получается за счет бесплатного предоставления земли, стоимость которой обычно составляет половину от общей стоимости жилья, отсутствия девелоперских затрат и самостоятельного контроля пайщиков над расходами на проектные работы.
В Казани по №161-ФЗ реализовано два ЖСК. Это кооператив по адресу: Горсоветская, 25, но строительство дома контролировал Государственный жилищный фонд Татарстана, он же кредитовал пайщиков, которые первоначально стояли в очереди на соципотеку.
Другой пример, в котором не был задействован мощный ресурс в лице ГЖФ, — ЖСК «Университетский городок КФУ». Это 170 индивидуальных жилых домов, возведенных на землях ботанического сада Казанского федерального университета севернее поселка Константиновка (в КФУ утверждают, что ботаническим садом земля была только на бумаге, фактически находилась в запустении). Пайщиками стали преподаватели вуза. В 2013 году профком начал работу по формированию списка участников кооператива, потом наняли технического заказчика, изменили вид разрешенного использования с ботанического сада на ИЖС. В 2015 году начали строительство, а в сентябре 2018-го — передачу жилья, на данный момент 80 домов передано.
— Где берут люди деньги? — ответил на вопрос Надежды Косаревой Алишер Ходжиев, председатель ЖСК «Университетский городок КФУ». — Некоторые используют материнский капитал, а потом, мы существуем много времени и разбивали пай на несколько частей — люди несли деньги поэтапно.
По словам Ходжиева, без заемных средств реализовать ЖСК практически невозможно: «Ни пай не может быть залогом, ни земля, потому что они не в собственности». В случае с КФУ была достигнута договоренность с банками на кредитование пайщиков под 11%. Однако и предложение установить аренду в 1 рубль Ходжиев не считает выходом из тупиковой ситуации.
— Если ДОМ.РФ поменяет на аренду за 1 рубль и земля станет залогом у банка — что может произойти? Если кооператив не реализуется, тогда банк будет иметь права на землю, это чревато, — усомнился председатель ЖСК.
— Зато люди получат кредитные ресурсы, — не согласилась Галина Хованская.
«И когда люди начинают прикидывать, то понимают, что не по Сеньке шапка»
Сейчас задача властей — разработать нормативные акты, которые бы устранили пробелы, мешающие реализации ФЗ «О содействии жилищному строительству», в их числе и проблему с предоставлением кредитов.
— В социальные кооперативы попадут люди, перед которыми есть обязательства у государства, и государство будет активно участвовать в процессе как выделения земли, так и предоставления льгот по кредитам — на этом мы будем настаивать, — говорит Хованская.
По мнению Андрея Шевченко, на то, чтобы утрясти все вопросы, нужно будет не менее полутора-двух лет.
— И это оптимистичный сценарий, потому что, с одной стороны, у нас был хороший советский опыт и небольшой опыт в России, и наша задача сделать так, чтобы этот опыт перешел в работающий документ. И нужно, чтобы был контроль, потому что многие хорошие начинания переходят в серые схемы, начинаются обманутые дольщики, и мы не хотим, чтобы были обманутые пайщики, — говорит Шевченко.
Насторожить потенциального пайщика может то, что жилье не будет у него в собственности. Однако, по словам Хованской, у этого есть плюсы в виде освобождения от налога на имущество, который сейчас зависит от кадастровой стоимости и растет. «Помимо налога — взнос на капремонт. И когда люди начинают это прикидывать, то понимают, что не по Сеньке шапка. Тяжело нести бремя собственника».
По словам Надежды Косаревой, право на пай, по сути, ничем не отличается от права собственности. «Пай дает права те же самые — возможность продажи пая, наследования и так далее. Нет этого мифического слова «собственность», и отсутствие этого слова позволит снизить интерес недобросовестных застройщиков к этой форме и использовать ее для повышения доступности жилья».
