«Рынок ужмется»: что ждет застройщиков жилья в ближайшем будущем
Спикеры Рождественского саммита о рекордных продажах новостроек, требовательных покупателях и резком сокращении игроков
То, что со следующего года застройщики не смогут строить за счет средств дольщиков новые объекты, ожидаемо сказалось на росте количества договоров долевого участия. В перспективе количество застройщиков будет снижаться, но резких изменений не стоит ждать сразу же в начале года. На Рождественском саммите рассказали об основных тенденциях и грядущих переменах на рынке жилья. Подробности — в материале «Реального времени».
Ориентир на Краснодар и Екатеринбург
Судя по выступлениям участников традиционного «Рождественского саммита», для рынка жилья год заканчивается не так уж плохо. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова рассказала, что в этом году в Казани началось строительство 44 новых жилых комплексов (под ними понимаются как одиночные дома, так и более масштабная застройка), при этом 29 компаний на рынке новые. Количество заключенных договоров долевого участия показывает рекордный рост за последние 5 лет. «С января по октябрь этого года включительно, по данным Росреестра, уже было заключено 15 849 ДДУ. Интересно, будет ли побит рекорд 2014 года, когда общее количество всех сделок с жильем составило порядка 17 тысяч? Эксперты уверенно говорят, что в этом году обгоним цифру 2014 года», — рассуждает Гизатова.
Такой стремительный рост именно в этом году так или иначе связывают с изменением законодательства, которое вступит в силу в следующем году и запретит привлекать средства дольщиков для строительства. Поэтому компании стремятся по максимуму получить разрешения на строительство еще по старым правилам, а покупатели — приобрести жилье, опасаясь роста цен из-за изменений закона. В тоже время Анастасия Гизатова уверена, что в январе 2019 года цены будут на уровне декабря 2018 года, огромного, резкого роста не будет. «Революций ждать не стоит», — предостерегла она. Президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев добавил, что многие компании еще 3-4 года готовы продавать по старому закону, столько разрешений они успели получить.
Что интересно, эксперты не из Татарстана не находят чего-то сверхъестественного в местном рынке, но готовы подсказать, на кого следует ориентироваться.
— Какой-то особой специфики у вас нет. Потребитель уже в своей массе довольно требовательный — знает, что хорошо, что плохо, что нужно именно ему. Я говорю о тех, кто может выбирать жилье, а не готов взять любое из эконом-класса. Ориентироваться Казани можно на любые города-миллионники, — выступил управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных.
Но особый акцент он сделал на Краснодар, там довольно «агрессивные продажи», в Екатеринбурге распространено комплексное освоение территорий. По его мнению, примеры именно этих городов могут быть наиболее близки, понятны и интересны застройщикам, работающим в Казани.
Количество застройщиков будет снижаться
Президент гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев несколько остудил пыл тех, кто хотел бы еще успеть сыграть по действующим правилам для застройщиков.
— Со временем количество застройщиков будет снижаться. Если сейчас на рынке Казани 50 строительных компаний, то через 3-4 года их останется 10—15, рынок ужмется, — прогнозирует Савельев.
По предварительным итогам этого года в продажах первичного жилья лидирует «Унистрой», у которого 25% рынка, затем «Сувар» с 12%, третье место занял «Ак Барс Девелопмент» с 11%. Среди районов по количеству заключенных сделок лидирует Советский, затем идут Приволжский и Ново-Савиновский. Не стоит сразу делать выводы, что Советский район более популярен, чем Ново-Савиновский. На самом деле по заинтересованности со стороны покупателей Кварталы как раз обгоняют территорию Советского района. Но в этом году было сдано мало объектов в Ново-Савиновском районе в отличие от Советского, который сразу занял лидирующее место по количеству сделок.
Все на рынке находятся в ожидании изменений, так что уходящий год иначе как ажиотажным Савельев не называет. «Процент продаж квартир на этапе строительства составляет 80—90%, на ввод в эксплуатацию часто выходят уже в ноль, то есть свободных квартир в продаже нет. А однокомнатные квартиры просто пропадают, через 2-3 месяца после запуска продаж на любом объекте они уже раскуплены. Это говорит и о том, что вернулись инвесторы, готовые скупать по несколько однокомнатных квартир», — говорит об особенностях эксперт.
Если в 2014 году большим спросом пользовались исключительно однокомнатные квартиры, то в этом году отмечается рост интереса к трехкомнатному жилью. По словам Савельева, это говорит о том, что не только инвесторы интересуются покупками недвижимости, но и потребители делают покупки для себя. Что касается арендных ставок, то они не меняются несколько лет, но в последнее время предложений стало больше.
Интерес к загородной недвижимости
Савельев напомнил о своем эксперименте, результаты которого подводились на одном из прежних «Рождественских саммитов». Квартира, купленная в 2004 году, при продаже в 2014 году прибавила бы уже 1 000%. Вопрос, сколько можно было бы заработать в этом году на квартире, купленной в 2010 году? Оказалось, «среднее» приобретение на вторичке без ипотеки за 1,3 млн рублей 8 лет назад в 2018 году принесло бы покупателю 30% годовых. А вот покупка с ипотекой, несмотря на обременение ее выплачивать, принесла бы 35% годовых. Доходность восьмилетней покупки на первичке варьируется от 20 до 60%.
— Это говорит о том, что инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых стабильных, — сделал вывод Савельев.
Участники рынка подняли вопрос, почему 4- и 5-комнатные квартиры вообще не рассматриваются как класс. Выяснилось, что таких предложений очень и очень мало, а к тем, какие есть, зачастую очень много замечаний. Да и застройщику невыгодно строить такое жилье, немаловажны и трудности планировки.
Руководитель проекта «Примавера» Павел Кострикин обратил внимание на загородное жилье.
— Первый коттеджный поселок в Казани появился в 2006 году, сейчас их более 60. Если раньше 40 процентов покупателей выбирали коттедж именно как постоянное жилье, сейчас их уже 70 процентов, — привел цифры Кострикин.
Но у застройщиков в этой области есть определенные сложности с кредитованием. «Есть нюансы», — так ответил на вопросы о кредитовании представитель одного из банков, из чего участники тут же сделали вывод, что вовсе банки и не кредитуют компании, которые строят коттеджи.
Обсуждение рынка жилья и возможностей загородной недвижимости плавно свелось к вопросам строительства обязательных паркингов. «60 процентов покупателей приобретают паркинг, остальные нет. Это очень больной вопрос. Застройщик должен закладывать в стоимость строительства паркинг, хотя покупать место будут не все. И то, что сейчас везде будут паркинги не значит, что станет меньше пробок. Нужно переходить на систему каршеринга, какие-то другие варианты», — считает коммерческий директор «КамаСтройИнвеста» Антонина Дарчинова.
Кострикин то ли в шутку, то ли всерьез добавил пример, что главный архитектор Москвы все разрешения на строительство жилья подписывает с нарушениями по подземной парковке. «Просто столько не нужно», — передает смысл его действий Кострикин.