«После обязательного перехода на эскроу для застройщиков невыгодно будет давать скидку»
Как застройщики готовятся работать по новым правилам рынка «долевки»
Прошло чуть больше трех месяцев с тех пор, как президент России Владимир Путин подписал закон, который предполагает, что заключать договоры долевого участия придется с использованием эскроу-счетов. Правило будет носить обязательный характер с 1 июля 2019 года, а пока действует переходный период, застройщики могут делать это по желанию. Как выяснило «Реальное время», такое желание изъявил только один девелопер, а некоторые игроки и вовсе успели покинуть рынок жилья, не дождавшись ужесточения правил игры на рынке долевого строительства.
«Сейчас ужесточаются условия работы с банками»
Застройщики могут работать по новым правилам, то есть заключать договоры долевого участия и, используя эскроу-счета, осуществлять проектное финансирование уже сейчас. Могут, но не обязаны делать этого, по крайней мере, до 1 июля 2019 года, когда в цепочку дольщик — застройщик добавится еще один участник — банки. А пока длится переходный период, в течение которого девелоперы могут готовиться к изменениям. К примеру, открывать специальные счета в банках.
Мы поинтересовались у участников рынка, не планируют ли они переходить на эскроу-счета раньше срока. Оказалось, что нет. Причем, как справедливо отмечают девелоперы, использование эскроу-счетов может привести к удорожанию объекта, так что преждевременный переход на них не выгоден и для дольщиков.
— Мы работаем с банками в области проектного финансирования уже давно, сейчас только меняются, ужесточаются условия сотрудничества. Что касается эскроу счетов, пока на них не переходим, так как это позволяет нам держать более низкие цены на недвижимость. После обязательного перехода на эскроу для застройщиков невыгодно будет давать скидку при покупке недвижимости на этапе строительства, цены на новостройки увеличатся минимум на 10—15%, — прокомментировала коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.
О том, что эскроу-счета пока не пользуются большой популярностью, говорит и директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
— Массового характера данное нововведение не носит и широкого распространения не получило, — говорит она.
Правда, уже есть первопроходцы, которые уже пробуют заключать ДДУ с использованием эскроу-счетов. Речь идет о компании «Унистрой», которая заключила первый такой договор в Татарстане.
— Об изменениях в 214 ФЗ, которые станут обязательными для всех застройщиков с 1 июля 2019 года, было известно более года назад. Наша компания к ним готовилась. В начале октября «Унистрой» первым в Татарстане, заключил договор со Сбербанком и стал участником пилотного проекта по отработке взаимодействий девелопера и банка в новых условиях. Первым объектом, продажи квартир в котором ведутся по новой схеме, дом №7 в нашем флагманском проекте — ЖК «ART City», — говорит коммерческий директор девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Добавим, что если использование эскроу-счетов в Татарстане пока в новинку, то схема проектного финансирования, когда застройщик привлекает деньги банка или инвестора, не рассчитывая только на средства дольщиков, совсем не нова. В качестве примера можно привести ЖК «Победа», на строительство которого «Жилищная инвестиционная компания» привлекала деньги Сбербанка, закладывая квартиры в строящемся комплексе.
Не выгонять, а дисциплинировать
Тем временем в СМИ уже стали появляться сообщения о том, что изменения в законодательстве уже вытеснили с рынка некоторых застройщиков.
Так резонанс вызвала новость, которую на своем сайте опубликовал Госкомитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре. В ней говорится, что 26 башкирских застройщиков не открыли специальные счета в уполномоченных банках. Сделать это они должны были до 1 сентября 2018 года. Счет должен был открываться для каждого строящегося объекта, а его реквизиты указываться в проектной декларации и в личном кабинете застройщика на портале «наш дом. рф».
Кроме того, в сообщении ведомства отмечалось, что список компаний-нарушителей был направлен и в Управление Росреестра по РБ, чтобы нарушители не могли регистрировать ДДУ и привлекать деньги дольщиков. Новость очень быстро начала набирать просмотры, а местные СМИ разнесли ее под устрашающими заголовками о том, что 26 застройщиков уходят с рынка Башкортостана.
Мы попытались выяснить названия нарушителей, но в пресс-службе госкомитета нам ответили, что оглашать не будут. При этом они пояснили, что проштрафившимся девелоперам не перекрывают кислород, а лишь дисциплинируют их. Устранив нарушения, они смогут работать дальше.
«Своей новостью мы хотим дополнительно простимулировать своих застройщиков к исполнению закона, а не убрать с рынка. А у нарушивших законодательство 26 застройщиков регистрация договоров долевого участия в строительстве приостанавливается регистрационным органом до момента приведения расчетных счетов застройщика в соответствие требованиям действующего законодательства Российской Федерации. Как только они приведут все в соответствующий вид, снова смогут регистрировать договоры долевого участия», — сообщили корреспонденту «Реального времени» в Госкомитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре.
Новый застройщик для «Евразии»
Данных о татарстанских застройщиках, которые не открыли спецсчета, на сегодняшний день нет. Но на сайте «наш дом.рф», где застройщики должны создавать личные кабинеты, можно найти список компаний, не соответствующих ФЗ-214. Всего на ресурсе зарегистрировано 95 застройщиков из Татарстана. Из них требованиям законодательства не соответствуют только две — ООО «Импэк» и ООО «Краснодар Девелопмент». Забегая вперед, отметим, что в отношении и того, и другого юрлица введена процедура банкротства.
Как известно, «Краснодар Девелопмент» являлось «дочкой» казанского застройщика «Сувар Девелопмент» и строило ЖК «Казанский» в Краснодаре. В августе этого года компанию признали банкротом. Но, к счастью, обошлось без обманутых дольщиков. Временный управляющий ООО «Краснодар Девелопмент» пояснял, что обязательства перед 151 дольщиком были выполнены — часть из них перевели в свободные квартиры в достроенном доме.
Компания «Импэк» известна в Казани проектом ЖК «Евразия» на Краснококшайской. Сам «Импэк», принадлежавший Валерию Кувшинову, пусть и со скрипом, но построил и сдал корпус А. Но вот строительство корпуса Г забуксовало чуть ли не самого начала — проект то замораживали, то размораживали. Ко всему с покупателями заключали не договоры долевого участия, а инвестиционные договоры, которые практически не защищают интересы граждан.
На сайте ЖК «Евразия» есть разрешение о строительстве корпус Г, датированное октябрем 2016 года, хотя продажи начались раньше. Ровно через год в проектную декларацию внесли изменения и застройщиком корпуса Г стало ООО «АМГ», единственным учредителем и директором которого является Александр Телегин. Судя по фотоотчетам, в течение последнего года строительство велось довольно активно, дом находится в довольно высокой стадии готовности, в том числе установлены лифты, окна. Согласно документации, корпус Г должен сдаваться в декабре 2018 года.
Что до корпуса Д, его также начинал строить «Импэк». Но в июне этого года «АМГ» получил разрешение на строительство этого дома, которое будет действовать до июля 2019 года. Строительство этого дома «АМГ» вело практически с нуля несмотря на то что проектную декларацию «Импэк» публиковал еще в октябре 2016 года.
Ну а бывший владелец «Импэка» Владимир Кувшинов остается соучредителем и председателем НКО «ТСЖ Горького 19/8». К слову, дом на Горького 19/8 1917 года постройки хорошо узнаваем в Казани, поскольку находится напротив Лядского садика, а на первом этаже дома расположилась кофейня-кондитерская Truffo.
Однако вернемся к башкирским застройщикам. На том же сайте «наш дом.рф» можно обнаружить 164 компании, зарегистрированных в Башкортостане. То есть число застройщиков оказалось чуть ли не вдвое выше чем в Татарстане. Но и число тех, кто не соответствует ФЗ-214 значительно больше — речь идет сразу о 10 компаниях. Среди них оказались АО «РегионСтройКомплекс», АО «Строитель», ОАО «Интеграл, ОАО «Строительная компания трест №21, ООО «ГлавПромСтрой», ООО «ИнвестКапиталСтрой», ООО «Строительная компания Мегастрой», ООО «Строительные технологии», ООО «Стройвертикаль», ООО «Цветы Башкирии».
В отношении всех компаний, кроме «Строительные технологии» и «Цветов Башкирии», введена процедура банкротства.
«В сентябре мы ожидали подъема рынка, но … »
По данным Росреестра по РТ, за 9 месяцев этого года было заключено 13 764 договора долевого участия. Много это или мало? По сравнению с аналогичным периодом прошлого года эта цифра оказалась больше на 21,5%.
Однако нам удалось посчитать, что в сентябре 2018 года в Татарстане был заключен 1 651 ДДУ, что всего на 30 договоров больше чем в прошлогоднем сентябре. В целом эксперты говорят о том, что сентябрь показал довольно неплохие результаты. Но он мог быть и более успешным, если бы часть покупателей не поспешила купить жилье в августе до повышения ипотечных ставок.
— Август стал рекордным месяцем, когда было выдано рекордное количество ипотеки и было продано много новостроек. Если говорить о нашей компании, мы продали и много вторичного жилья. Этот всплеск мы ожидали в сентябре. Но получилось, так что в августе люди ждали изменение повышение ключевой ставки, а, следовательно, и увеличение ставок по ипотеке. Поэтому сентябрь немного размазался, — отмечает директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.
О том, что сентябрь не совсем оправдал ожиданий, говорят и сами застройщики.
— В сентябре мы ожидали значительного подъема рынка в связи с возобновлением деловой активности, но продажи увеличились только на 25% по сравнению с августом. Это можно связать с как с новостным фоном (слухи о новых санкциях, например), так и со слишком завышенными темпами продаж в летний период (на фоне новостей о росте ставок по ипотеке и росте стоимости жилья в связи с уходом рынка от ДДУ), — считает Антонина Дарчинова.
Добавим. что некоторые эксперты считают, что на снижение спроса на новостройки могла стать их высокая цена. Более подробно об этом можно прочитать здесь.
Новый «остров» Эмиля Хуснутдинова стал «Ярким»
Остановимся и на некоторых новых объектах, которые появились в продаже или начали строиться относительно недавно.
Так, на прошлой неделе стартовали продажи в 4-м доме жилого комплекса «Острова» на Тэцевской. Застройщиком по-прежнему выступает «Жилищная инвестиционная компания Казани» депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова. Ранее мы писали, что девелопер решил изменить концепцию. Но оказалось, что изменений совсем немного — в этот раз застройщик не пожалел красок и на фасад, и при оформлении подъездов. Да и сам дом будет именоваться уже не «Островами», а жилым кварталом «Яркий». Пожалуй, на этом перемены и заканчиваются.
Как и прежние строения комплекса, 4-й дом будет поистине большим — он будет иметь 8 этажей и 836 квартир. Предварительная дата сдачи объекта — IV квартал 2020 года, т. е. дом будет строиться целых 2 года. Вероятно, застройщик решил взять фору, чтобы 4-й дом не повторил судьбу своих предшественников. К примеру, 2-й дом достроить вовремя не успели и сдали с задержкой на год (целый год, Карл!). За это застройщика всячески подвергали критике.
Планировки рассчитаны на покупателя со скромным бюджетом. На главной странице сайта указано, что «Яркий» предлагает 39 различных вариаций, но большинство планировок предполагает небольшую площадь квартиры. Конечно, небольшая площадь компенсируется относительно небольшой ценой. Так на старте продаж квадратный метр можно приобрести за 55 тысяч рублей. Стоимость самой маленькой «однушки» — 1,4 млн рублей.
Строительство домов в Нестеровском овраге начал другой известный казанский застройщик — компания «Бриз». В привычной для себя манере «Бриз» не стал подыскивать претенциозного имени для своего объекта и дал своему новому комплексу довольно простое название «Нестеровский», которое отсылает к месту, где ЖК строится. На официальном сайте «Бриза» объект найти не удалось. О «Нестеровском» известно только, что он будет состоять из трех 20-этажных домов, детского сада и двухуровневого паркинга. Продажи в комплексе пока не открыты.
Как застройщик из Авиастроя уехал на Высокую гору
В Высокогорском районе возобновили строительство жилого комплекса «Озерный». О нем было заявлено еще в 2014 года, но по каким-то причинам дома остались только в планах – ни продажи, ни строительство не начались. Сейчас у Озерного заработал сайт, на котором можно познакомиться с планировками, но, как пояснили в отделе продаж, проектная декларация объекта пока не готова, поэтому квартиры купить нельзя, можно только забронировать. Судя по эскизным рисункам на сайте, речь идет о трехэтажных многоквартирных домах.
Возможно, проект реанимировали после смены собственников ООО «ЖК «Озерный». Компания, учрежденная в 2014 году, принадлежала уроженке Республики Казахстана Зульфие Яруллиной. В июле 2018 года вносятся сведения о смене собственников. Ими становятся Дмитрий Востриков (50%) и Владислав Карпов. Директором фирмы назначают Дениса Гвоздикова. Тогда же компания получает разрешение на строительство.
ЖК «Озерный» уже не первый объект. Над которым Владислав Карпов и Денис Гвоздиков работают совместно. В частности, Карпов – один из соучредителей «Казанской финансово-строительной компании», а Гвоздиков — директор того же КФСК. Компания строила один из домов на Тунакова, 54. В июне прошлого года она оказалась вовлечена в войну с Минкультом и активистами, которые ратовали за включение поселка Орджоникидзе, более известного как Соцгород, в реестр объектов культурного наследия. Дело в том, что КФСК планировала построить очередной жилой комплекс по улице Копылова и даже купила участок, но она также попадала в охранную зону, что означало запрет на любое строительство. Застройщик пытался урегулировать вопрос с татарстанским Минкультом, но строить ему не разрешили и посоветовали участок продать.
Добавим, что учредители КФСК на тот момент уже построили один дом в Авиастроительном районе, но уже не в охранной зоне, а на Айдарова, 4. К слову, именно этот адрес указан и на сайте «Озерного» в разделе «Контакты».