Новости раздела

Рынок ипотеки: падение динамики у госбанков и прощание с «долевкой»

Анализ ситуации на рынке жилищного кредитования в январе — сентябре 2018 года

Рынок ипотеки: падение динамики у госбанков и прощание с «долевкой»

Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать небывалый подъем. И число, и объемы кредитов рекордно растут — по итогам года рост может составить около 30%. Но неожиданно снизились темпы долевого строительства: эксперты связывают это с введением принципа работы через эскроу-счета. Кроме того, банки, входящие в топ-5, стали демонстрировать лучшую динамику, чем безоговорочные лидеры рынка — государственные банки.

Люди потянулись к готовому жилью

Судя по данным аналитической службы «Реального времени», страна в 2018 году продолжает переживать настоящий ипотечный бум. Люди ринулись покупать недвижимость и делать это предпочитают с помощью кредитов. К такому выводу можно прийти, проанализировав показатели ипотеки за первые три квартала 2018 года.

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов уже на 1 октября 2018 года перевалило за миллион. В аналогичном периоде прошлого года показатель составлял лишь 693 тысячи — то есть годовой рост составил 47%. Однако и это не рекорд: еще больше выросли объемы выданных жилищных кредитов, они за январь — сентябрь составили около 2 трлн рублей. 1 октября прошлого года показатель был немногим больше триллиона рублей — точнее, 1,27 трлн. Рост составил сразу 60%. Таким образом, темпы роста в третьем квартале усилились еще больше, чем во втором. При сохранении таких темпов сумма кредитов к концу года может составить около 2,7 трлн рублей, а количество — 1,4 млн. Если все действительно будет так, то можно будет сказать, что рынок ипотеки в 2018 году вырастет по сравнению с прошлым годом по сумме более чем на треть, а по количеству кредитов — на 30%.

Что интересно, жилищные кредиты, выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, тоже растут очень активно, но не так, как все жилищные кредиты в целом. Соответственно, население хочет уверенности в завтрашнем дне и более активно готово инвестировать в уже готовое жилье, чем в более дешевое, но строящееся: за три квартала рост по количеству кредитов под залог договоров участия в долевом строительстве по сравнению с октябрем 2017 года составил лишь 27%, а объем этих кредитов — 41%. Результатом этого можно считать заметный рост среднего чека — с 1,84 до 2 млн рублей.

Валерий Пивень, заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, говорит, что отставание долевого строительства по темпам роста может частично объясняться ожидаемыми изменениями регулирования в отрасли и введением принципа работы через эскроу-счета.

Кроме того, по его мнению, само по себе доверие к долевому строительству в текущем году продолжает снижаться на фоне банкротства ряда крупных застройщиков. Примерно такие же объяснения и у аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева. Он отмечает, что рынок долевого строительства в целом сокращается. Причин этого, по его словам, две: «Во-первых, в силу изменений, внесенных в закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», обязанности застройщика существенно ужесточены. Во-вторых, общее направление на уход от «долевки» в сторону проектного финансирования застройки жилья неизбежно сказывается на динамике этого вида возведения недвижимости. Если раньше стороны практически не пользовались эскроу-счетами (эта норма была прописана в законодательстве давно, но носила рекомендательный характер, что позволяло застройщикам легко обходить эти требования), то сейчас присутствие третьей стороны в виде кредитного учреждения, хранящего денежные средства приобретателя недвижимости на эскроу-счетах до момента окончания строительства, становится нормой. В итоге доля договоров долевого участия и дальше будет сокращаться в пользу строительства по принципу проектного финансирования», — говорит он.

Наконец, Екатерина Щурихина, ведущий аналитик по банковским рейтингам рейтингового агентства «Эксперт РА», считает, что менее активный прирост кредитов, выданных под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве, связан с тем, что в первой половине 2018 года заемщики оформляли кредиты в основном на приобретение вторичного жилья (около 60% выдач). «В Республике Татарстан различие темпов прироста совокупного объема кредитования и выдач под залог ДДУ меньше — ипотечный рынок в регионе в целом показал прирост на 60%, в то время как кредиты под залог ДДУ — на 53%», — говорит она.

Отметим, что вместе с замедлением роста интереса к долевому строительству заметна и потеря платежной дисциплины по этому виду ипотечных кредитов. Ситуация с ростом «просрочки» по жилищным кредитам под долевое участие достаточно тревожна: ее объем вырос с 3,37 до 4,5 млрд рублей, то есть на 34%. Общая просроченная задолженность по всем видам ипотечных жилищных кредитов выросла всего на 11% — с 53,2 до 59 млрд рублей. При этом доля просроченной задолженности снизилась — с 1,2% до 1,02%.

Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ» отмечает, что рост просроченной задолженности касается не только кредитов под долевое строительство, но и всего кредитования физических лиц.

«Конечно, в сегменте потребительского кредитования «просрочка» заметно выше, чем в ипотеке, где у банка имеется относительно ликвидный залог, да и заемщик совершенно не заинтересован в потере квартиры из-за просроченных платежей, но это общая проблема банковской системы страны на сегодняшний момент», — отмечает он. Согласен с ним и Валерий Пивень из группы рейтингов финансовых институтов АКРА: «Рост просрочки происходит темпами, в целом соответствующими темпам роста долевого кредитования. Доля просрочки в общем объеме портфеля практически не меняется».

Сбербанк улучшает качество ипотечного портфеля

В основном ситуация по банкам и их роли в жилищном кредитовании за последний год не изменилась. Особенно стабильность заметна на первых двух местах рейтинга по выдачам ипотечных жилищных кредитов. Государственные банки занимают первые два места, и пока не видно никаких банков, которые смогли бы составить им конкуренцию. Разделение позиций между ними, в свою очередь, тоже очень стабильно.

Сбербанк выдал за девять месяцев 2018 года 605 тысяч ипотечных жилищных кредитов на общую сумму в 1,135 трлн рублей. Оба показателя выросли несколько больше, чем в среднем по рынку: количество кредитов — на 48%, а их объем — на 64%. Год назад, как и сейчас, на Сбербанк приходилось 59% всех ипотечных кредитов по количеству, по объему кредитов доля выросла с 54% до 56%.

Есть в показателях Сбербанка и другой положительный момент: банк заметно снизил долю просроченной задолженности. Год назад показатель составлял 1,1%, сейчас он снизился до 0,93%, так что теперь этот показатель ниже среднерыночного. Средний чек по ипотечным кредитам у банка вырос с 1,69 до 1,88 млн рублей. Правда, до среднего показателя по всем банкам в 2 млн рублей он так и не дотянулся.

Рост у ВТБ — на четверть по количеству ипотечных кредитов и на 38% по их объему. Напомним, год назад у ВТБ было 18% всех выданных ипотечных кредитов на 21% от суммы. Всего ВТБ выдал 157 тысяч ипотечных кредитов на 365 млрд рублей. Кроме того, значительно просела средняя сумма кредита — с 3,4 до 2,3 млн рублей. Параллельно с этим увеличился объем просроченной задолженности — с 0,5% до 0,67%.

По мнению Алексея Коренева из ГК «ФИНАМ», снижение показателя ВТБ (и не слишком активный рост Сбербанка на фоне конкурентов) связано, во-первых, с эффектом высокой базы, созданной за предыдущие периоды времени, когда они являлись фактически основными кредиторами на рынке, во-вторых, с тем, что постепенно увеличивают объемы ипотечного кредитования и другие банки. Причем зачастую меньшие по размеру кредитные учреждения предлагают более интересную и гибкую линейку инструментов, что востребовано клиентами.

Неизменные третье и четвертое места

Третье и четвертое места в рейтинге также остались неизменными. Замыкает тройку «Россельхозбанк» с 57 тысячами ипотечных кредитов на 105 млрд рублей. У банка рекордный для банков из топ-10 рост объема кредитования — в 2,4 раза. Количество ипотечных кредитов также выросло очень значительно — в 2,16 раз, но тут еще больший рост у находящегося на четвертом месте «Газпромбанка» (в 2,23 раза).

«Газпромбанк» при этом является четвертым лишь по показателю количества ипотечных кредитов — их у него 45 тысяч. По объему же кредитов он находится на третьем месте со 109 млрд рублей. Объем кредитов за год у «Газпромбанка» вырос несколько слабее, чем у «Россельхозбанка», — в 2,2 раза. Но «Газпромбанк», в отличие от «Россельхозбанка», сумел снизить объем «просрочки» — с 0,7% до 0,59% (у «Россельхозбанка» просроченная задолженность выросла с 1% до 1,2%). Третье место по объему ипотечных кредитов обеспечено в первую очередь благодаря довольно крупному среднему чеку — 2,4 млн рублей против 1,8 млн рублей у «Россельхозбанка».

Рост показателей этих банков Валерий Пивень из АКРА объясняет эффектом низкой базы. Тем не менее он ожидает, что постепенно и у них темпы роста будут сближаться с теми, которые демонстрируют конкуренты. Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ» говорит, что участники рынка, несколько отпустившие вперед лидеров этого сегмента кредитования, сейчас заметно активизировались и постепенно начинают отнимать у мегакредиторов часть рынка. Он считает, что это вполне естественно: «Тем более что рынок ипотечного кредитования переживает небывалый подъем и приносит кредиторам заметную прибыль (про перспективы ипотеки надо говорить отдельно, похоже, что пик роста уже пройден и далее рынок ждет некоторое охлаждение). Однако столь короткие периоды наблюдений для столь протяженного по времени инструмента, как ипотечное кредитование, мало о чем говорят. Более-менее объяснимая динамика должна наблюдаться на протяжении как минимум года-полутора, а не одного-двух кварталов».

А вот у Екатерины Щурихиной из «Эксперт РА» более простое объяснение: значительное увеличение ипотечного кредитования у «Газпромбанка» и «Россельхозбанка», по ее словам, связано в том числе с наращиванием рефинансирования — в условиях снижения процентных ставок, которое наблюдалось в первой половине года, заемщики активно переходили к новым кредиторам, предлагавшим им более низкие проценты.

У «Российского капитала» число кредитов выросло на 80%, их объем — на 82%. Фото vseon.com

«Санкт-Петербург» вылетел за пределы топ-10, а «Российский капитал» стал одним из лучших

Находящийся на пятом месте по числу кредитов «Совкомбанк» занимает лишь девятое место по объему кредитов. За последний год и по числу кредитов, и по их сумме он смог подняться на одну строчку. Число кредитов выросло на две трети — до 20,9 тысячи, а объем их — на 51%, до 18,3 млрд рублей. При этом сильно испортился показатель «просрочки» — с 1,6% до 3,45%, а средний размер чека, и без того маленький, снизился — с 958 до 874 тысяч рублей.

Количество кредитов «Совкомбанка», правда, оказалось выше, чем у находящегося годом ранее на пятом месте «Дельтакредита». Он увеличил число кредитов до 18,5 тысячи — на 46%. Объемы кредитов выросли меньше, на 41% — до 33,9 млрд рублей. Соответственно, средний размер кредита уменьшился с 2,66 до 2,57 млн рублей. При этом негативная динамика и у «просрочки» — она увеличилась с 0,4% до 0,6%.

Седьмое место оказалось у банка «Уралсиб», и здесь снова рокировка. Годом ранее на седьмом месте находился «Райффайзенбанк», который показал самую слабую динамику из банков топ-10 за год. Количество его кредитов выросло лишь на 20% — с 8 до 9,7 тысячи. Объем кредитов увеличился на 35%, и это также самый плохой показатель. Тем не менее отметим, что всего кредитов было выдано на 30,4 млрд рублей — это шестое место. Также из положительных моментов — стабильная «просрочка» в 0,5% и самый большой средний чек, к тому же значительно выросший за год — до 3,14 млн рублей.

Что касается «Уралсиба», то он увеличил число кредитов на 46% (до 11,3 тысяч), а объем их — на 57% (до 24,6 млрд рублей). Средний чек несколько увеличился — с 2 до 2,17 млн рублей, да и рекордная прошлогодняя «просрочка» снизилась с 7,9% до 3,61%. Впрочем, этот показатель по-прежнему самый высокий из банков топ-10.

Девятое место по-прежнему занимает региональный банк. Однако годом ранее это был банк «Санкт-Петербург», а сейчас — татарстанский «Ак Барс». За первые три квартала он выдал 8,96 тысячи кредитов на общую сумму в 15,8 млрд рублей. По сумме кредитов он занимает лишь 13-е место благодаря небольшому среднему чеку, хоть и немного выросшему за год — 1,77 млн рублей. При этом число кредитов выросло на 75%, а объем их — на 83%. Объем просроченной задолженности несколько снизился — с 2,7% до 2,01%.

«Санкт-Петербург» же вообще вылетел из топ-10 банков по числу кредитов. Десятое место стал занимать банк «Российский капитал» с 8,7 тысячи кредитов на 17,2 млрд рублей. Причем можно отметить, что у банка действительно хорошие показатели. Число кредитов выросло на 80%, их объем — на 82%. Доля «просрочки» снизилась с 1,3% до лучшего результата среди банков топ-10 — 0,32%. Средний чек вырос до 1,97 млн рублей, объем просроченной задолженности уменьшился на 41%, а по кредитам на «долевку» — и вовсе на 87%. Отметим, что этот банк — единственный в десятке крупнейших по числу кредитов, снизивший объем «просрочки» по кредитам под долевое строительство.

Татарстанский «Ак Барс» занимает девятое место

Региональные банки сдают позиции

Помимо уже упоминавшегося Ак Барс Банка, в топ-5 банков Татарстана по выдачам ипотечных кредитов входят «Автоградбанк», «Акибанк», банк «Зенит» (зарегистрированный в Москве, но основной его владелец — «Татнефть») и «Камкомбанк». «Автоградбанк» за год опустился с 17-го на 21-е место по количеству выданных кредитов. Их число снизилось на 4% — с 2,4 до 2,3 тысячи, объем кредитов вырос на 2%, с 1,087 млрд до 1,1 млрд рублей. «Просрочка» незначительно выросла — с 2,2% до 2,27%, а средний размер кредита немного вырос, хоть и остается одним из самых небольших — всего 482 тысячи рублей.

«Акибанк» находится еще на пять позиций ниже — на 26-м месте. За год его позиции не изменились. Количество жилищных кредитов тут составляет 1,3 тысячи — на 39% больше, чем год назад. Отметим, что банк характеризуется очень небольшим количеством ипотечных жилищных кредитов — их тут всего 322, хотя в большинстве случаев в банках показатели почти одинаковые. Объем жилищных кредитов составил 945 млн рублей — за год показатель вырос на 62%. «Просрочка» снизилась с 3,9% до 3,11%, а средний размер кредита вырос с 623 до 730 тысяч.

Банк «Зенит» оказался на 31-м месте с 850 ипотечными жилищными кредитами на 2,35 млрд рублей. Годом ранее банк находился на 28-м месте. Средний размер кредита тут довольно большой — он вырос с 2,4 до 2,76 млн рублей. При этом число кредитов за год практически не изменилось, а их объем вырос на 15%. Доля просроченной задолженности также практически не изменилась — она выросла с 1,3% до 1,44%.

«Камкомбанк» оказался на 34-м месте с 658 кредитами на 372 млн рублей. Средний размер кредита — очень небольшой, как и у «Автоградбанка», вырос с 509 до 559 тысячи рублей. При этом число кредитов очень значительно — на 64% — снизилось. Благодаря этому банк «свалился» с 21-го на 34-е место. Объем кредитов снизился на 60%. Увеличилась и доля «просрочки» — с 1% до 1,38%.

Тенденцию по снижению показателей региональных банков отмечают и эксперты: «Региональные игроки действительно ощущают конкурентное давление со стороны федеральных банков, в том числе в сегменте ипотеки. Поэтому региональные кредитные организации стараются развивать свои традиционные преимущества: принятие решения о кредитовании в более короткие сроки, знание специфики местного рынка и региональных застройщиков», — говорит Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Как считает Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ», это связано и с тем, что крупные банковские учреждения имеют существенную фору в части фондирования, и с тем, что у них гораздо большие возможности в части рекламы и маркетинга, и из-за того, что многие из них напрямую работают с крупными застройщиками, изначально предлагая клиентам условия, выгодно отличающиеся от кредитов, не согласованных с девелоперами.

Жилищные кредиты за 9 месяцев 2018 года
Справочно: средний чек 9 мес. 2018 Справочно: средний чек 9 мес. 2017 БАНК Количество выданных рублевых жилищных кредитов за 9 месяцев 2018 года Объем выданных рублевых жилищных кредитов за 9 месяцев 2018 года, тыс. руб. Общая задолженность рублевых жилищных кредитов, тыс. руб.
Жилищные кредиты, всего, из них: ипотечные жилищные кредиты, всего, из них: выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве Жилищные кредиты, всего, из них: ипотечные жилищные кредиты, всего, из них: выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве
1877 1692 ПАО Сбербанк 604.860 604.827 138.524
2327 3424 Банк ВТБ 156.826 156.826 57.728
1810 1598 АО «Россельхозбанк» 57.979 57.402 10.267
2412 2396 Банк ГПБ 45.132 45.132 15.632
874 958 ПАО «Совкомбанк» 20.890 20.890 1.129
2573 2662 АО «КБ ДельтаКредит» 18.520 18.520 3.147
2174 2031 ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 11.418 11.319 5.522
3140 2798 АО «Райффайзенбанк» 9.676 9.676 2.826
Максим Матвеев, аналитическая служба «Реального времени»
АналитикаЭкономикаБанкиОбществоБизнес
комментарии 8

комментарии

  • Анонимно 03 дек
    Изменения в 214-ФЗ
    Формально все нормы нового закона вступят в юридическую силу только 1 июля 2019 года. Летом цены поднимутся — это факт. Но тенденция к росту наблюдается уже сейчас, факторов здесь два.
    Во-первых, каждый новый объект застройки должен получить своё собственное разрешение на строительство по принципу «одно юридическое лицо — одна стройка». Это вызовет множество юридических и бюрократических вопросов, что замедлит темпы нового строительства и, соответственно, увеличит его стоимость.
    Во-вторых, планируется полный переход к эксроу-счетам. Деньги дольщиков будут поступать на счёт компании только после передачи ключей, а на время строительства застройщик будет брать кредит в банке. Такое вынужденное кредитование, конечно, гарантирует защищённость дольщиков, но и увеличивает стоимость их квартир.
    Рост страховых взносов
    Отчисления в страховые компании — значительная статья расходов застройщиков, которая в конце этого года стала ещё весомее. Каждый девелопер обязан заключить договор страхования своей ответственности перед дольщиками — на случай собственного банкротства.
    И если ещё в 2017 году тариф в среднем по стране составлял всего 1,1 % стоимости договора долевого участия, то к ноябрю размер страховой премии вырос до 2,5 %. Скорее всего, после Нового года эта цифра снова увеличится.
    Повышение НДС
    С 1 января в России повышается налог на добавленную стоимость — с 18 до 20 %. И хотя непосредственно продажа квартир данным видом налога не облагается, цены всё равно вырастут. Причина проста: повысится стоимость стройматериалов и оборудования, использующегося в процессе строительства. Например, железобетона, арматуры, лифтов, стеклопакетов — вплоть до краски и обоев.
    Всё это повысит себестоимость строительства по разным оценкам на 1–3 %. Что, очевидно, вынудит застройщиков повысить цены.
    Дорогая ипотека
    Особенно популярным ипотечное кредитование стало в последние два года, когда ставки уверенно поползли вниз — с 13 % в начале 2016-го до почти 9 % в середине 2018 года. Как итог — сегодня каждая вторая квартира в России приобретается в ипотеку. И во многом благодаря доступности ипотечного кредитования высокий спрос на первичную недвижимость сохранялся весь 2018 год.
    Скоро цены рухнут)))
    Ответить
    Анонимно 03 дек
    Снова своими месенджами пытаетесь подстигнуть спрос?
    Ответить
    Анонимно 03 дек
    желающих избавиться от ипотечных квартир с каждым днём всё больше и больше. Скоро будут сливать их по остаточной стоимости кредита, лишь бы избавиться от долгов.
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    Куда мы катимся?(
    Ответить
    Анонимно 03 дек
    В неизвестность
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    Ну вот откуда взяться подъему ипотеки? Сейчас не поймешь чего ожидать от завтрашнего дня... а ипотека извиняюсь минимум на лет 10
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    нет нигде стабильности
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    Тишина на рынке денег
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии