Рынок ипотеки: падение динамики у госбанков и прощание с «долевкой»

Люди потянулись к готовому жилью

Судя по данным аналитической службы «Реального времени», страна в 2018 году продолжает переживать настоящий ипотечный бум. Люди ринулись покупать недвижимость и делать это предпочитают с помощью кредитов. К такому выводу можно прийти, проанализировав показатели ипотеки за первые три квартала 2018 года.

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов уже на 1 октября 2018 года перевалило за миллион. В аналогичном периоде прошлого года показатель составлял лишь 693 тысячи — то есть годовой рост составил 47%. Однако и это не рекорд: еще больше выросли объемы выданных жилищных кредитов, они за январь — сентябрь составили около 2 трлн рублей. 1 октября прошлого года показатель был немногим больше триллиона рублей — точнее, 1,27 трлн. Рост составил сразу 60%. Таким образом, темпы роста в третьем квартале усилились еще больше, чем во втором. При сохранении таких темпов сумма кредитов к концу года может составить около 2,7 трлн рублей, а количество — 1,4 млн. Если все действительно будет так, то можно будет сказать, что рынок ипотеки в 2018 году вырастет по сравнению с прошлым годом по сумме более чем на треть, а по количеству кредитов — на 30%.

Что интересно, жилищные кредиты, выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, тоже растут очень активно, но не так, как все жилищные кредиты в целом. Соответственно, население хочет уверенности в завтрашнем дне и более активно готово инвестировать в уже готовое жилье, чем в более дешевое, но строящееся: за три квартала рост по количеству кредитов под залог договоров участия в долевом строительстве по сравнению с октябрем 2017 года составил лишь 27%, а объем этих кредитов — 41%. Результатом этого можно считать заметный рост среднего чека — с 1,84 до 2 млн рублей.

Валерий Пивень, заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, говорит, что отставание долевого строительства по темпам роста может частично объясняться ожидаемыми изменениями регулирования в отрасли и введением принципа работы через эскроу-счета.

Кроме того, по его мнению, само по себе доверие к долевому строительству в текущем году продолжает снижаться на фоне банкротства ряда крупных застройщиков. Примерно такие же объяснения и у аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева. Он отмечает, что рынок долевого строительства в целом сокращается. Причин этого, по его словам, две: «Во-первых, в силу изменений, внесенных в закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», обязанности застройщика существенно ужесточены. Во-вторых, общее направление на уход от «долевки» в сторону проектного финансирования застройки жилья неизбежно сказывается на динамике этого вида возведения недвижимости. Если раньше стороны практически не пользовались эскроу-счетами (эта норма была прописана в законодательстве давно, но носила рекомендательный характер, что позволяло застройщикам легко обходить эти требования), то сейчас присутствие третьей стороны в виде кредитного учреждения, хранящего денежные средства приобретателя недвижимости на эскроу-счетах до момента окончания строительства, становится нормой. В итоге доля договоров долевого участия и дальше будет сокращаться в пользу строительства по принципу проектного финансирования», — говорит он.

Наконец, Екатерина Щурихина, ведущий аналитик по банковским рейтингам рейтингового агентства «Эксперт РА», считает, что менее активный прирост кредитов, выданных под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве, связан с тем, что в первой половине 2018 года заемщики оформляли кредиты в основном на приобретение вторичного жилья (около 60% выдач). «В Республике Татарстан различие темпов прироста совокупного объема кредитования и выдач под залог ДДУ меньше — ипотечный рынок в регионе в целом показал прирост на 60%, в то время как кредиты под залог ДДУ — на 53%», — говорит она.

Отметим, что вместе с замедлением роста интереса к долевому строительству заметна и потеря платежной дисциплины по этому виду ипотечных кредитов. Ситуация с ростом «просрочки» по жилищным кредитам под долевое участие достаточно тревожна: ее объем вырос с 3,37 до 4,5 млрд рублей, то есть на 34%. Общая просроченная задолженность по всем видам ипотечных жилищных кредитов выросла всего на 11% — с 53,2 до 59 млрд рублей. При этом доля просроченной задолженности снизилась — с 1,2% до 1,02%.

Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ» отмечает, что рост просроченной задолженности касается не только кредитов под долевое строительство, но и всего кредитования физических лиц.

«Конечно, в сегменте потребительского кредитования «просрочка» заметно выше, чем в ипотеке, где у банка имеется относительно ликвидный залог, да и заемщик совершенно не заинтересован в потере квартиры из-за просроченных платежей, но это общая проблема банковской системы страны на сегодняшний момент», — отмечает он. Согласен с ним и Валерий Пивень из группы рейтингов финансовых институтов АКРА: «Рост просрочки происходит темпами, в целом соответствующими темпам роста долевого кредитования. Доля просрочки в общем объеме портфеля практически не меняется».

Сбербанк улучшает качество ипотечного портфеля

В основном ситуация по банкам и их роли в жилищном кредитовании за последний год не изменилась. Особенно стабильность заметна на первых двух местах рейтинга по выдачам ипотечных жилищных кредитов. Государственные банки занимают первые два места, и пока не видно никаких банков, которые смогли бы составить им конкуренцию. Разделение позиций между ними, в свою очередь, тоже очень стабильно.

Сбербанк выдал за девять месяцев 2018 года 605 тысяч ипотечных жилищных кредитов на общую сумму в 1,135 трлн рублей. Оба показателя выросли несколько больше, чем в среднем по рынку: количество кредитов — на 48%, а их объем — на 64%. Год назад, как и сейчас, на Сбербанк приходилось 59% всех ипотечных кредитов по количеству, по объему кредитов доля выросла с 54% до 56%.

Есть в показателях Сбербанка и другой положительный момент: банк заметно снизил долю просроченной задолженности. Год назад показатель составлял 1,1%, сейчас он снизился до 0,93%, так что теперь этот показатель ниже среднерыночного. Средний чек по ипотечным кредитам у банка вырос с 1,69 до 1,88 млн рублей. Правда, до среднего показателя по всем банкам в 2 млн рублей он так и не дотянулся.

Рост у ВТБ — на четверть по количеству ипотечных кредитов и на 38% по их объему. Напомним, год назад у ВТБ было 18% всех выданных ипотечных кредитов на 21% от суммы. Всего ВТБ выдал 157 тысяч ипотечных кредитов на 365 млрд рублей. Кроме того, значительно просела средняя сумма кредита — с 3,4 до 2,3 млн рублей. Параллельно с этим увеличился объем просроченной задолженности — с 0,5% до 0,67%.

По мнению Алексея Коренева из ГК «ФИНАМ», снижение показателя ВТБ (и не слишком активный рост Сбербанка на фоне конкурентов) связано, во-первых, с эффектом высокой базы, созданной за предыдущие периоды времени, когда они являлись фактически основными кредиторами на рынке, во-вторых, с тем, что постепенно увеличивают объемы ипотечного кредитования и другие банки. Причем зачастую меньшие по размеру кредитные учреждения предлагают более интересную и гибкую линейку инструментов, что востребовано клиентами.

Неизменные третье и четвертое места

Третье и четвертое места в рейтинге также остались неизменными. Замыкает тройку «Россельхозбанк» с 57 тысячами ипотечных кредитов на 105 млрд рублей. У банка рекордный для банков из топ-10 рост объема кредитования — в 2,4 раза. Количество ипотечных кредитов также выросло очень значительно — в 2,16 раз, но тут еще больший рост у находящегося на четвертом месте «Газпромбанка» (в 2,23 раза).

«Газпромбанк» при этом является четвертым лишь по показателю количества ипотечных кредитов — их у него 45 тысяч. По объему же кредитов он находится на третьем месте со 109 млрд рублей. Объем кредитов за год у «Газпромбанка» вырос несколько слабее, чем у «Россельхозбанка», — в 2,2 раза. Но «Газпромбанк», в отличие от «Россельхозбанка», сумел снизить объем «просрочки» — с 0,7% до 0,59% (у «Россельхозбанка» просроченная задолженность выросла с 1% до 1,2%). Третье место по объему ипотечных кредитов обеспечено в первую очередь благодаря довольно крупному среднему чеку — 2,4 млн рублей против 1,8 млн рублей у «Россельхозбанка».

Рост показателей этих банков Валерий Пивень из АКРА объясняет эффектом низкой базы. Тем не менее он ожидает, что постепенно и у них темпы роста будут сближаться с теми, которые демонстрируют конкуренты. Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ» говорит, что участники рынка, несколько отпустившие вперед лидеров этого сегмента кредитования, сейчас заметно активизировались и постепенно начинают отнимать у мегакредиторов часть рынка. Он считает, что это вполне естественно: «Тем более что рынок ипотечного кредитования переживает небывалый подъем и приносит кредиторам заметную прибыль (про перспективы ипотеки надо говорить отдельно, похоже, что пик роста уже пройден и далее рынок ждет некоторое охлаждение). Однако столь короткие периоды наблюдений для столь протяженного по времени инструмента, как ипотечное кредитование, мало о чем говорят. Более-менее объяснимая динамика должна наблюдаться на протяжении как минимум года-полутора, а не одного-двух кварталов».

А вот у Екатерины Щурихиной из «Эксперт РА» более простое объяснение: значительное увеличение ипотечного кредитования у «Газпромбанка» и «Россельхозбанка», по ее словам, связано в том числе с наращиванием рефинансирования — в условиях снижения процентных ставок, которое наблюдалось в первой половине года, заемщики активно переходили к новым кредиторам, предлагавшим им более низкие проценты.

У «Российского капитала» число кредитов выросло на 80%, их объем — на 82%. Фото vseon.com

«Санкт-Петербург» вылетел за пределы топ-10, а «Российский капитал» стал одним из лучших

Находящийся на пятом месте по числу кредитов «Совкомбанк» занимает лишь девятое место по объему кредитов. За последний год и по числу кредитов, и по их сумме он смог подняться на одну строчку. Число кредитов выросло на две трети — до 20,9 тысячи, а объем их — на 51%, до 18,3 млрд рублей. При этом сильно испортился показатель «просрочки» — с 1,6% до 3,45%, а средний размер чека, и без того маленький, снизился — с 958 до 874 тысяч рублей.

Количество кредитов «Совкомбанка», правда, оказалось выше, чем у находящегося годом ранее на пятом месте «Дельтакредита». Он увеличил число кредитов до 18,5 тысячи — на 46%. Объемы кредитов выросли меньше, на 41% — до 33,9 млрд рублей. Соответственно, средний размер кредита уменьшился с 2,66 до 2,57 млн рублей. При этом негативная динамика и у «просрочки» — она увеличилась с 0,4% до 0,6%.

Седьмое место оказалось у банка «Уралсиб», и здесь снова рокировка. Годом ранее на седьмом месте находился «Райффайзенбанк», который показал самую слабую динамику из банков топ-10 за год. Количество его кредитов выросло лишь на 20% — с 8 до 9,7 тысячи. Объем кредитов увеличился на 35%, и это также самый плохой показатель. Тем не менее отметим, что всего кредитов было выдано на 30,4 млрд рублей — это шестое место. Также из положительных моментов — стабильная «просрочка» в 0,5% и самый большой средний чек, к тому же значительно выросший за год — до 3,14 млн рублей.

Что касается «Уралсиба», то он увеличил число кредитов на 46% (до 11,3 тысяч), а объем их — на 57% (до 24,6 млрд рублей). Средний чек несколько увеличился — с 2 до 2,17 млн рублей, да и рекордная прошлогодняя «просрочка» снизилась с 7,9% до 3,61%. Впрочем, этот показатель по-прежнему самый высокий из банков топ-10.

Девятое место по-прежнему занимает региональный банк. Однако годом ранее это был банк «Санкт-Петербург», а сейчас — татарстанский «Ак Барс». За первые три квартала он выдал 8,96 тысячи кредитов на общую сумму в 15,8 млрд рублей. По сумме кредитов он занимает лишь 13-е место благодаря небольшому среднему чеку, хоть и немного выросшему за год — 1,77 млн рублей. При этом число кредитов выросло на 75%, а объем их — на 83%. Объем просроченной задолженности несколько снизился — с 2,7% до 2,01%.

«Санкт-Петербург» же вообще вылетел из топ-10 банков по числу кредитов. Десятое место стал занимать банк «Российский капитал» с 8,7 тысячи кредитов на 17,2 млрд рублей. Причем можно отметить, что у банка действительно хорошие показатели. Число кредитов выросло на 80%, их объем — на 82%. Доля «просрочки» снизилась с 1,3% до лучшего результата среди банков топ-10 — 0,32%. Средний чек вырос до 1,97 млн рублей, объем просроченной задолженности уменьшился на 41%, а по кредитам на «долевку» — и вовсе на 87%. Отметим, что этот банк — единственный в десятке крупнейших по числу кредитов, снизивший объем «просрочки» по кредитам под долевое строительство.

Татарстанский «Ак Барс» занимает девятое место

Региональные банки сдают позиции

Помимо уже упоминавшегося Ак Барс Банка, в топ-5 банков Татарстана по выдачам ипотечных кредитов входят «Автоградбанк», «Акибанк», банк «Зенит» (зарегистрированный в Москве, но основной его владелец — «Татнефть») и «Камкомбанк». «Автоградбанк» за год опустился с 17-го на 21-е место по количеству выданных кредитов. Их число снизилось на 4% — с 2,4 до 2,3 тысячи, объем кредитов вырос на 2%, с 1,087 млрд до 1,1 млрд рублей. «Просрочка» незначительно выросла — с 2,2% до 2,27%, а средний размер кредита немного вырос, хоть и остается одним из самых небольших — всего 482 тысячи рублей.

«Акибанк» находится еще на пять позиций ниже — на 26-м месте. За год его позиции не изменились. Количество жилищных кредитов тут составляет 1,3 тысячи — на 39% больше, чем год назад. Отметим, что банк характеризуется очень небольшим количеством ипотечных жилищных кредитов — их тут всего 322, хотя в большинстве случаев в банках показатели почти одинаковые. Объем жилищных кредитов составил 945 млн рублей — за год показатель вырос на 62%. «Просрочка» снизилась с 3,9% до 3,11%, а средний размер кредита вырос с 623 до 730 тысяч.

Банк «Зенит» оказался на 31-м месте с 850 ипотечными жилищными кредитами на 2,35 млрд рублей. Годом ранее банк находился на 28-м месте. Средний размер кредита тут довольно большой — он вырос с 2,4 до 2,76 млн рублей. При этом число кредитов за год практически не изменилось, а их объем вырос на 15%. Доля просроченной задолженности также практически не изменилась — она выросла с 1,3% до 1,44%.

«Камкомбанк» оказался на 34-м месте с 658 кредитами на 372 млн рублей. Средний размер кредита — очень небольшой, как и у «Автоградбанка», вырос с 509 до 559 тысячи рублей. При этом число кредитов очень значительно — на 64% — снизилось. Благодаря этому банк «свалился» с 21-го на 34-е место. Объем кредитов снизился на 60%. Увеличилась и доля «просрочки» — с 1% до 1,38%.

Тенденцию по снижению показателей региональных банков отмечают и эксперты: «Региональные игроки действительно ощущают конкурентное давление со стороны федеральных банков, в том числе в сегменте ипотеки. Поэтому региональные кредитные организации стараются развивать свои традиционные преимущества: принятие решения о кредитовании в более короткие сроки, знание специфики местного рынка и региональных застройщиков», — говорит Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Как считает Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ», это связано и с тем, что крупные банковские учреждения имеют существенную фору в части фондирования, и с тем, что у них гораздо большие возможности в части рекламы и маркетинга, и из-за того, что многие из них напрямую работают с крупными застройщиками, изначально предлагая клиентам условия, выгодно отличающиеся от кредитов, не согласованных с девелоперами.