Ключевая поправка: получить квартиры обманутым дольщикам Татарстана помогут изменения в законе

Помочь не будущим, а нынешним дольщикам

Республиканский фонд поддержки был создан в мае этого года в помощь двум категориям пострадавших граждан — погорельцам татарстанских банков и обманутым дольщикам. Однако, если первым РФП уже выплачивает средства, то вторым помогать пока не может. Причина — до недавних пор это нельзя было сделать легально.

Ситуация в корне изменилась, когда в июле этого года в России приняли так называемый закон о Фонде защиты дольщиков №218-ФЗ*. По сути он предоставил РФП правовые механизмы для финансирования долгостроев, но с одной оговоркой. Перечислить деньги можно только на те объекты, где застройщик войдет в процедуру банкротства после 1 января 2018 года, и если он отчислял взносы в компенсационный фонд.

В этих условиях рассчитывать на поддержку государства могут только гипотетические обманутые дольщики будущих строек. Чтобы помочь реальным людям, которые столкнулись с проблемой уже сегодня, в Татарстане и был подготовлен законопроект о внесении изменений в ФЗ №218.

Всего три способа, как поступить с долгостроем

Основная правовая норма, которая открыла для РФП возможность помогать дольщикам, это исправленная июльским законом (№218-ФЗ) статья 201.8-2 в законе о банкротстве застройщиков №127-ФЗ:

«Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами».

Под «третьими лицами» авторы татарстанских поправок и подразумевают Республиканский фонд поддержки. В пояснительной записке они пишут, что он подготовлен «в целях предоставления третьим лицам легальной возможности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов долевого строительства», даже по тем, где не велись отчисления в компенсационный фонд, т. е. текущие проблемные стройки.

На сегодня в Татарстане 35 долгостроев. Некоторые застройщики проходят процедуру банкротства (ГК «ФОН», ООО «Фирма «Свей»). Законом о банкротстве предусмотрены три способа, при которых теоретически РФП мог бы помочь обманутым дольщикам, но на практике — это невозможно, говорят татарстанские юристы и поясняют почему.

Первый способ — создание ЖСК. Образовать такой кооператив должны сами граждане, а инициировать их может лишь конкурсный управляющий банкрота, но никак не фонд.

Второй способ — продать предмет залога — применим только, если недвижимость находится в обременении. Но в этом случае 60% вырученных денег пойдут на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом. И только 25% средств будут направлены на погашение денежных требований граждан–дольщиков.

Третий способ — передача имущества и обязательств застройщика. Эта норма, по мнению авторов законопроекта, на сегодня является «неработающей», «мертвой» ввиду отсутствия экономической целесообразности. Привлекать другого инвестора для достройки выгодно лишь тогда, когда из этого можно извлечь хотя бы минимальную выгоду. Но большинство квартир в проблемных домах, как правило, распродано, прибыль извлечена, и новому застройщику остаются лишь расходы на строительство.

Скорректировать закон о Фонде защиты дольщиков

Словом, действующие нормы закона о банкротстве не позволяют РФП помогать дольщикам, считают эксперты. Но тут же предлагают другой выход. Ссылаются на вышеупомянутый закон о Фонде защиты дольщиков или ФЗ №218*:

«Данный закон разработал принципиально новые и по своей природе уникальные для российского права механизмы и способы оказания финансовой поддержки застройщикам, оказавшимся в состоянии неплатежеспособности».

Далее речь идет о целом комплексе правовых норм, которые этот закон включает в правовую систему России. Например, в том же законе о банкротстве новая статья 201.8-2 позволит финансировать проблемные стройки. Причем деньги, выделенные Фондом защиты дольщиков, нельзя будет арестовать или направить на погашение требований кредиторов строительной компании-банкрота. Новелла предусматривает открытие специального банковского счета застройщика, все средства по которому могут расходоваться только на нужды долгостроев.

Эти новые правовое механизмы — единственная легальная возможность для РФП помочь дольщикам. При этом РФП выражает готовность выделять целевые займы застройщикам-банкротам, поскольку законом предусмотрена возможность выплаты таких кредитов третьими лицами.

«В то же время, буквальное толкование нижеприведенной нормы не позволяет прийти к выводу о возможности финансирования Республиканским фондом поддержки застройщиков, в отношении которых производство по делу о банкротстве не завершено, но возбуждено ранее 1 января 2018 года», — указывают юристы.

Дело в том, что пункт 13 статьи 25 закона №218 указывает, что он применим только в отношении будущих банкротов. А в Татарстане большинство недобросовестных застройщиков уже сейчас проходят процедуру финансовой несостоятельности.

Кроме того, авторы считают несправедливым обделять финансовой помощью граждан, чьи строительные компании не платили взносы в компенсационный фонд. А это в настоящий момент все обманутые дольщики республики. Поэтому татарстанские юристы полагают, что федеральному законодателю ничто не мешает скорректировать закон о Фонде защиты дольщиков.

«В случае внесения изменений в законодательные акты и распространения возможности использования правовых механизмов в отношении компаний, производство по делу о банкротстве которых не завершено к 1 января 2018 года, у Республиканского фонда поддержки появится правовой механизм для достижения поставленной цели оказания поддержки лицам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков», — резюмируют авторы поправок.

*Федеральный закон от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».