Разукрупнение 2.0: покупатели микростудий могут лишиться жилья в Казани
Покупатели переделанных в отдельные студии многокомнатных квартир уверяют, что сами стали жертвами недобросовестных риелторов
Как стало известно «Реальному времени», в Казани стартовали судебные процессы с владельцами так называемых лжеквартир — студий, незаконно переделанных из бывших трех- или четырехкомнатных квартир. Городские власти требуют вернуть жилплощади первоначальный вид, демонтировав санузлы и электроплиты в каждой из комнат. «Мы тоже жертвы, нас обманули», — заявляют удрученные космическими ценами на жилье в Казани покупатели таких помещений в ЖК «МЧС» на ул. Губкина. В случае неисполнения решения суда им грозит потеря жилья — квартиры могут выставить на публичные торги.
«Затронули несущие конструкции дома»
Казалось бы, невозможно, но в стенах долгостроя на ул. Губкина в Казани снова могут появиться обманутые «дольщики». В сданных домах ФОНа это уже вторая волна покупателей, которые приобрели смарт-квартиры, полученные после разделения «трешек». Владельцы таких студий оформляют жилплощадь в долевую собственность.
Пока лжеквартиры возникали лишь на первых этажах, что разрешалось в особых случаях при соблюдении градостроительных норм, жители комплекса с этим мирились. Но когда предприимчивые дельцы пошли переделывать квартиры на втором, третьем этажах и выше, терпению «фоновцев» пришел конец. Активисты ЖК обратились в прокуратуру, ГЖИ РТ и другие надзорные органы, представители которых выехали на место. Межведомственной комиссии удалось осмотреть две квартиры, выявив незаконные перепланировки. Как результат, администрация Советского района Казани подала в суд на их владельцев, требуя вернуть все в первоначальный вид.
— Пока суд был по одной квартире, там вообще вскрыли некрасивое дело — подозревают, что была подделка документа, вызывают на следующее заседание представителей Росреестра, УК и собственника, который продал. Жильцы говорят, что не виноваты, купили уже с перепланировкой. А судья зачитал заключение о том, что там произведена не только перепланировка, а задеты несущие конструкции. На что собственники сказали, что УК на все давала разрешение. Прежний хозяин заверил, что у него с документами все в порядке, предоставил разрешение на перепланировку, — рассказала одна из жительниц дома Ирина.
Третьими лицами привлекли бывших собственников переделанных трешек, а по одному из дел — ООО «Архитектурно-кадастровое бюро «Верста», сотрудники которого, вероятно, помогали с перепланировкой. Следующие слушания назначены на январь.
«Мы тоже жертвы»
Пока судебные тяжбы идут лишь по двум осмотренным квартирам — в другие комиссии попасть не удалось, хозяева не пустили. Покупатели студий уверяют, что и сами являются пострадавшей стороной в этой ситуации. Лилия Хафизова купила смарт-квартиру в ЖК «МЧС» за 3,5 млн рублей еще полтора года назад. У нее студия в 30 «квадратов» на первом этаже, которая раньше была одной из жилых комнат трехкомнатной квартиры. Ее оборудовали отдельным санузлом и электроплитой, пообещав оформить перепланировку.
— Я для себя купила эту студию, чтобы самой жить. Нас риелтор заверил, что все узаконит в течение двух месяцев и все будет нормально. А уже после сделки мы им писали, звонили, а они сказали: «Сами делайте», хотя они нам обещали помочь. В договоре ничего этого не было, мы вообще оказались неграмотными в этой ситуации, если честно. И поняли это только через год, — призналась Лилия.
Скооперировавшись, такие же обманутые владельцы студий попытались самостоятельно узаконить перепланировки, но не вышло: «На первом этаже еще можно было бы как-то узаконить, но когда начали переделывать квартиры выше, начался скандал, и нам сейчас просто не дадут этого сделать». Из надзорных органов Лилии и ее соседям по квартире никто не звонил, поэтому юристы посоветовали пока ничего не предпринимать. По словам женщины, в домовом чате было лишь сообщение от УК к владельцам студий — предоставить доступ в квартиры. Но в свете последних событий, повлекших судебные тяжбы с городскими чиновниками, многие остерегаются открывать двери.
— Мы в этой ситуации тоже жертвы, нас обманули риелторы. Если бы нам сказали, что это незаконно, неправильно, мы бы не стали покупать. Но нам сказали — все законно, «мокрые точки» можно переносить. И ведь управляющая компания все видела, их сотрудники приходили, давали разрешение на все это, — посетовала Лилия.
— Люди действительно пострадали, заплатили деньги за эти комнаты как за квартиры, считая, что перепланировка узаконена. Суд сейчас разбирается, — добавила ее соседка по дому.
Суд может выставить смарт-квартиры на торги
Поскольку лжеквартиры продают по всему городу, «Реальное время» поинтересовалось у исполкома Казани о том, какие меры принимаются, чтобы исправить ситуацию. В администрации города сообщили, что считают ее весомой проблемой, поскольку при проектировании и строительстве многоквартирного дома общедомовые коммуникации разрабатываются с учетом определенного количества квартир. А при увеличении их количества нагрузка на сети возрастает, что может привести к преждевременным нарушениям их целостности.
Согласно распоряжению главы исполкома Казани от 24.11.2023 №7956р «О мерах по недопущению нарушения норм действующего законодательства», при рассмотрении документов по согласованию проведения переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме в случае выявления в представленных документах признаков реконструкции, в том числе в случае, если в результате перепланировки образуются самостоятельные объекты недвижимости, районные администрации обязаны не допускать принятия решений о согласовании перепланировки и переустройства жилых помещений.
— Таким образом, разукрупнения квартир при переустройстве и (или) перепланировке администрациями районов не согласовываются. Как следствие, такие квартиры продаются без разрешительной документации, что, в свою очередь, влечет за собой административный штраф в соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ. Также в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РФ суд при неприведении подобной квартиры в изначальное состояние принимает решение в отношении собственника о продаже такого помещения в многоквартирном доме с публичных торгов, — предупредили владельцев таких смарт-квартир в исполкоме Казани.
По словам чиновников, администрации районов города наделены полномочиями принимать решения о выдаче разрешений на переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме и вводе их в эксплуатацию в установленном порядке. Согласно постановлению Кабмина РТ от 26.12.2011 №1068, уполномоченным исполнительным органом, осуществляющим контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в Казани, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, является структурное подразделение Госжилинспекции РТ — Казанская ГЖИ (далее — КГЖИ).
При выявлении самовольных перепланировок администрации направляют уведомления в КГЖИ для рассмотрения и принятия соответствующих мер в случае выявления фактов правонарушения. Также при представлении необходимых документов, подтверждающих выполнение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, администрация обращается в судебные органы к собственнику квартиры и (или) комнаты с исковым заявлением о приведении жилого помещения в прежнее состояние.
— Указанные в вашем запросе перепланировки в ЖК «МЧС» выполнены незаконно. По представленным КГЖИ материалам администрацией Советского района подано исковое заявление в суд о приведении помещений в первоначальное состояние. Процессы идут, — уточнили в пресс-службе мэрии Казани. — Пока только два судебных дела. В отношении других квартир материалы не поступали.
«Таких предложений очень много»
Президент Гильдии риелторов Татарстана Анастасия Голяшева подтвердила, что в продаже на рынке жилья в Казани много студий, переделанных из «трешек»:
Жителей обычных квартир по соседству с такими студиями сильно беспокоит возрастающая нагрузка на сети. В одном из корпусов ЖК «МЧС» каждую из семи «трешек» на трех этажах разделили на четыре квартиры, теперь в них 28 собственников. Чтобы обеспечить студии (бывшие комнаты) «мокрыми точками», в общедомовые сети незаконно и без согласования с собственниками жилья врезали дополнительные коммуникации.
«Такими темпами мы никогда порядок не наведем»
Незаконные врезки в сети и другие нарекания к работе управляющей компании стали поводом поднять вопрос о ее замене. Группа жителей пятого дома активно выступает за выход из УК и создание ТСН, возглавить которое может одна из активисток комплекса — Ирина Князева. По ее словам, как показали опросы в домовых чатах, за создание товарищества собственников недвижимости готовы проголосовать большинство жителей корпуса.
По ее словам, «УК не помогает в этом вопросе», при этом обо всех незаконных переделках квартир в управляющей компании знали, уверяет она: «в документах написано, что главный инженер ознакомлен, стоит его подпись и печать УК «Радужный». Впрочем, еще в октябре директор ООО «УК «Радужный» Регина Требко в разговоре с «Реальным временем» отрицала, что подключение смарт-квартир к сетям коммуникаций дома проходило с ведома УК. В этот раз оперативно связаться с ней не удалось, на звонки на мобильный она не ответила, но редакция готова представить ее позицию в этом вопросе.
Общее собрание собственников жилья по выходу из УК и созданию ТСН назначено на 12 января. «В чате задавали вопрос: кого бы вы хотели видеть председателем, кого в правление, ревизоры, и люди писали. Так как я все это организовывала, прошла обучение на управление многоквартирным домом, у меня есть сертификат и поддержка от действующих председателей ТСЖ, я чувствую, что справлюсь», — уверена Ирина Князева, говоря о возможности стать главой ТСН.
Однако в доме есть и несогласные с такой перспективой. «Ирина сделала вид, что вступилась за жителей дома, на самом деле преследует свои корыстные цели. Хочет создать ТСН и возглавить. Сами понимаете, тогда у нее будет возможность распоряжаться большими деньгами. Конечно, у нее есть поддержка от части жителей дома, но мои коллеги из других чатов написали на Ирину в прокуратуру. У нее самой в трехкомнатной квартире неузаконенная перепланировка», — уверяет Лилия.
В Фонде поддержки дольщиках знают о планах части жильцов создать ТСН в пятом доме, и хотя к работе УК у ФПД также есть нарекания, он решил сохранить нейтралитет в этом вопросе: «Мы знаем, что Ирина Георгиевна давно хотела это сделать, собирала голоса. Ждала, когда мы свои квартиры распродадим. Потому что мы изначально заняли такую позицию, что не хотим принимать решения ни по новой УК, ни по ТСН, мы здесь воздержимся. Поэтому на нас рассчитывать она не могла и дождалась, когда мы распродадим большую часть квартир. Сейчас планирует собрание провести».
Свои претензии накопились к управдому и у соседнего, четвертого корпуса ЖК «МЧС», но и его активисты взяли паузу в вопросе выбора формы управления домом.