Загородный дом VS квартира в агломерации: что удобнее?

Куда приводят мечты: хотите ли вы стать «самому себе управляющей компанией»?

Индивидуальный дом сегодня — это статусно и комфортно. В нем больше степеней свободы, чем в квартире, и с этим сложно поспорить. Но есть и подводные камни. И если продолжать эту метафору, то самый большой из них будет даже не камнем, а скалой, вырастающей из водной глади. Анастасия Гизатова, руководитель АН «Счастливый дом», обращает внимание потенциальных покупателей жилья:

— Если в многоквартирном доме основную часть работ по содержанию здания выполняет УК, то в частном доме это ляжет на вас. Тут вы сами себе будете управляющей компанией: придется самостоятельно решать вопросы капремонта, коммунального обслуживания, благоустройства. Для кого-то это большой плюс и раздолье творческой фантазии. Но для кого-то — минус. К примеру, нередко в сомнения по этому поводу впадают пожилые пары или занятые семьи, у которых просто нет ни времени, ни морального ресурса на решение коммунальных вопросов. Причем часто эти люди относятся к той категории покупателей, которые устали от городской суеты и не против жить на границе с сельской местностью, там, где поют соловьи, недалеко лес, а по утрам можно услышать крик петуха. Им подходит промежуточный вариант: комфорт городской квартиры в ЖК, возведенных в ближайших пригородах.

Кроме того, по словам Анастасии Гизатовой, подобные варианты рассматривают молодые семьи, которые планируют появление малыша. Для них важно жить вдалеке от городского шума и дышать чистым воздухом. При этом важны комфортные условия: горячая вода, всегда исправная канализация, удобная и оборудованная детская площадка — и чтобы организацией всего этого «коммунального рая» по возможности занимался кто-нибудь другой.

К примеру, как в ЖК «Дома у сада» от «Ак Барс Дома», где решение бытовых вопросов и обслуживание дома возьмут на себя специалисты управляющей компании «Всегда рядом». Они знакомы с проектом с начала строительства и обеспечат уютную жизнь в квартире. УК работает 24/7 и поддерживает онлайн-формат работы с заявками через мобильное приложение.

Марат Галлямов, руководитель агентства недвижимости «Этажи», солидарен со своей коллегой:

— Квартиру обслуживать не нужно так, как обслуживают дом. Индивидуальный коттедж потребует и облагораживания приусадебного участка, и поддержания в работоспособном состоянии оборудования. Надо будет следить и за котельной, и за канализацией — всеми этими вопросами обременены жители индивидуальных домов, но не обременены жители квартир. Если у меня маленькие дети и я хочу жить за городом — я, скорее, выберу квартиру — это сэкономит мне время и силы. Благо, уже есть достойные предложения в окрестностях Казани, к которым можно присмотреться. А о доме задумаюсь, если у меня, например, уже выросли дети, достаточно умелые руки и есть машина.

Лотерея с качеством, инфраструктурой и логистикой

Рустем Сафин, генеральный директор АН «Квартет», делится с нашим изданием кейсами своих клиентов, которые начинали выбирать загородный дом, но в итоге пришли к выводу, что удобнее будет купить квартиру в жилом комплексе в Казанской агломерации. Риелтор выделяет несколько причин такого решения.

Во-первых, покупка индивидуального дома может обернуться лотереей в плане качества постройки. Визуально красиво все оформить — это одно. Другое — использовать качественные конструктивные материалы и строить дом четко по технологии. В случае с надежным застройщиком многоквартирных домов покупатель может быть уверен, что он работает в соответствии со всеми требованиями: иначе дом не был бы сдан. А вот свежепостроенный коттедж никто не придет проверять перед сдачей, кроме покупателя (который не имеет, да и не должен иметь компетенций в строительстве). Поэтому мы понимаем: с многоквартирным домом ничего не случится. А что будет с индивидуальным домом через пару лет — лотерея. Особенно, если вы покупаете эконом-класс у ноунейм-застройщика.

Во-вторых, доверчивого покупателя индивидуального дома может подстерегать дефицит инфраструктуры. И речь даже не о детском саде, школе или поликлинике (хотя и ими большинство новых коттеджных поселков похвастаться в шаговой доступности не может). Банальную асфальтированную подъездную дорогу, проложенную муниципалитетом прямо к дому, тоже никто при продаже не обещает. Нередко в это приходится вкладываться самим собственникам домов — либо единолично, либо в кооперации с соседями.

— У меня был прецедент, когда клиенты отказались покупать дом, потому что там в округе не было асфальта, а семья планировала ребенка. И когда они поняли, что с коляской гулять по территории коттеджного поселка будет невозможно — купили квартиру в новостройке поблизости, — рассказывает Рустем Сафин.

В-третьих, надо держать в уме логистику. Там, где строятся многоквартирные дома, всегда ходит муниципальный или даже межмуниципальный транспорт. Вблизи ЖК на границе города всегда есть остановки автобусов, сюда без проблем ездят такси. И даже если с собственной машиной жильцов что-то случилось, они спокойно доберутся по своим делам (на работу, в школу, на прогулку) на общественном транспорте. К примеру, рядом с ЖК «Дома у сада» работают детский сад «Айтишка» и многопрофильный лицей «Здоровое поколение». Вблизи автобусная остановка, с которой в Казань отправляются четыре маршрута общественного транспорта.

А вот застройщики коттеджных поселков в целях экономии средств редко строятся на первой линии — значит, добраться туда «своим ходом» становится делом небанальным.

Чего не покажут в «Нельзяграме»

В-четвертых, как уже говорили предыдущие спикеры, дом требует постоянного внимания, и человек, который никогда с этим не сталкивался, может многое упустить.

— Собственный дом из красивой мечты может быстро превратиться в источник постоянной головной боли. Не говоря уже о том, что это затратно и по деньгам, и по времени. Если вы работаете допоздна и у вас мало свободного времени, вам удобнее жить в квартире, где УК взяла на себя все заботы по обслуживанию коммуникаций. Да хотя бы представьте, сколько времени будет уходить зимой на уборку снега. Есть в этом всем момент, который я называю «болезнью соцсетей». У себя в аккаунтах люди выкладывают крутые картинки. Панорамное окно с видом на лес (и никто не говорит, как из него дует). Дом-мечта (и никто не показывает, что к нему есть только одна грунтовая дорога). Веселый фитнес — уборка снега (и никто не пишет, что для этого каждый зимний день надо вставать ни свет ни заря, иначе вы просто не выедете со двора). Я всегда говорю своим клиентам: дом — это прекрасно. Но это должен быть осознанный выбор и заранее выделенное время и средства на его обслуживание, — говорит Рустем Сафин.

Анастасия Гизатова приводит остроумную метафору и сравнивает индивидуальный дом с содержанием домашнего животного: приятно, весело, но налагает множество обязанностей, ответственности и предполагает большие вложения в обслуживание.

По словам Рустема Сафина, совсем другой диалог с застройщиком идет в квартире: тот понимает свою ответственность не только перед покупателями, но и перед муниципалитетом, и перед исполкомом, который отвечает за жизнь в этой локации. И локация непременно будет развиваться.

— Застройщик ИЖС купил участок, построил на нем дом, продал вам это все — и умывает руки. Он больше ничего не должен, а владелец участка отныне — вы. Как хотите, так и крутитесь. Эта проблема есть даже у системных застройщиков жилых домов, которые не несут ответственности в коттеджных поселках, которые построили. За примерами далеко ходить не надо: не так давно была известная история с поселком близ Казани, в котором по весне все размыло и затопило. И никто не решал беду жильцов: у исполкома на это не хватало средств, а застройщик сообщил: «Земля не наша, делайте что хотите». Он купил эти участки в низине по дешевке, застроил и распродал. А дальше — хоть трава не расти. Поэтому я призываю обращать внимание на гарантии, которые вам дает застройщик. Отсутствие этих гарантий — серьезный и опасный фактор. Покупая жилье, мы хотим купить безопасность, надежность и комфорт. Эти три фактора обеспечиваются в квартире. А в доме они будут обеспечены по цене, несопоставимой с квартирой, — объясняет специалист.

Где дешевле по-настоящему?

Есть серьезный аргумент в пользу загородного дома перед квартирой в новостройке в той же локации: дом за ту же сумму будет просторнее, чем квартира. Как подсчитывает Марат Галлямов, раза в полтора — точно. Причем многие выбирают готовые дома на вторичном рынке, там, где уже точно нет вопросов к инфраструктуре и качеству постройки. Но все это работает только в том случае, если сделка происходит за наличный расчет.

Между тем, по статистике наших спикеров, до 90% всех покупок жилья происходит с кредитным плечом. И тут возникает вопрос ребром: какая будет ставка на ипотеку и что будет выгоднее в окончательном итоге? Рустем Сафин считает:

— Приведу умозрительный пример: берем квартиру за 7,5 млн с первоначальным взносом в 1,5 млн рублей. Оформляем ипотеку на 30 лет — если получится, под 4,5%. Ежемесячный платеж получается 30 400 рублей, переплата за 30 лет составит 5 млн рублей. А теперь переходим к дому на вторичном рынке за ту же стоимость. Да, он раза в полтора просторнее. Но ипотеку дадут в лучшем случае под 11,5%. В таком случае ежемесячный платеж будет 59 400, переплата составит 15,4 млн рублей за 30 лет. Подписывая такой кредитный договор, мои клиенты останавливаются и задумываются, готовы ли они морально к таким платежам. Под такими суммами людям подписываться страшно, учитывая нестабильность сегодняшней жизни.

В «Домах у сада» от «Ак Барс Дома» платеж еще комфортнее: 1-комнатную квартиру можно купить за 5 467 490 рублей по программе семейной ипотеки на 30 лет по ставке 3,2 %. Первоначальный взнос — 15% (821 000 рублей) при этом ежемесячный платеж составит 20 094 рубля*. К тому же, доступны квартиры не только в чистовой отделке, но и с меблированной кухней, которая оснащена необходимой техникой.

Как найти городской комфорт в пригородной атмосфере

Итак, если хочется жить на границе города, при этом совершенно не хочется самостоятельно возиться с канализацией и отопительным котлом, а вот ипотеку под комфортный процент — наоборот, очень хочется — можно присмотреться к многоквартирным жилым комплексам, которые сдаются в Казанской агломерации.

Традиционно популярным направлением было и остается Лаишевское — например, Усады. Здесь нет и не было крупной промышленности, а значит, более чистый воздух. Неподалеку — комфортные пляжи Камского моря и поляны для пикников в живописных лесах. Инфраструктура развита, разветвлена дорожно-транспортная сеть. Здесь растут жилые комплексы, по уровню комфорта во многом даже превосходящие городские, при этом до Казани — минут 10 езды на машине.

Например, заглянем в ЖК «Дома у сада» от «Ак Барс Дома». Взыскательному покупателю предложены четыре дома общей численностью на 608 квартир. При строительстве используются элементы «умного дома», в квартирах — увеличенная высота потолков. Учтены самые тонкие моменты комфорта: например, в трех- и четырехкомнатных квартирах по два санузла — так застройщик позаботился о комфорте большой семьи. Эргономичные планировки включают уютные пространства, в которых продуман и функционален каждый квадратный метр.

При этом воздух здесь свободней от городских выхлопов. Здесь легко дышится и счастливо живется. И вы вполне успеваете обеспечить себе комфорт городского уровня в одной из самых востребованных локаций Казанской агломерации — квартиры в продаже еще есть!