Иван Новиков: «В 2021 году мы будем близки к тому, чтобы одолеть все долгострои»

В 2019-м «добили» 10 домов

— Иван Александрович, что удалось сделать по проблемным объектам в 2019 году?

— В этом году у нас уже сдано восемь объектов. Это четыре дома в деревне Куюки (ЖК «Яшьлек»), дом №4 в ЖК «Золотая середина», дом №4 в ЖК «Симфония», дом №1 в ЖК «Молодежный» и дом в Зеленодольске. В планах завершить еще два объекта, на которых завершены строительно-монтажные работы и идет процесс сдачи. Это «Царицынский бугор» и «Миллениум Сити». Там сейчас идут процедуры ввода, в ближайшее время они будут введены в эксплуатацию, надеюсь, что успеем до конца года, и тогда по итогам года будет сдано 10 проблемных домов, как и планировалось.

— Какие механизмы применялись при достройке этих объектов?

— При достройке применялись разные механизмы, потому что каждый дом — это индивидуальный проект, с разной степенью готовности, разным финансовым состоянием застройщиков, разные источники финансирования применяются. В ЖК «Яшьлек» был создан ЖСК «Ясная поляна», найден надежный подрядчик СК «Бриз», он зашел за счет земельного участка, однако вопрос строительства инженерных сетей взяла на себя республика. Четыре дома там сдали и еще два дома строятся, будут готовы к лету следующего года. Таким образом, все дома, где в рамках проекта ЖК «Яшьлек» были обманутые дольщики, будут полностью закрыты. Андрей Евгеньевич Беляков (руководитель СК «Бриз») все сделал очень профессионально, с чистовой отделкой, можно заезжать хоть завтра.

— Приходилось ли дольщикам что-то доплачивать?

— Сейчас не практикуются какие-либо доплаты от дольщиков, за исключением определенных случаев. К примеру, в «Царицынском бугре» было свободное имущество — парковки. Дольщики создали ЖСК, выкупили парковки, и за счет этих средств частично финансировалась достройка.

В основном же мы работали за счет земельных участков и средств фонда. Но сейчас готовимся к применению нового механизма.

При достройке применялись разные механизмы, потому что каждый дом — это индивидуальный проект, с разной степенью готовности, разным финансовым состоянием застройщиков

На долгострои в ЖК «МЧС» и на Достоевского — 5,5 млрд

— Вы ведете речь про сотрудничество с федеральным фондом поддержки дольщиков?

— Да. Для Татарстана сейчас выделяется, предварительно, 5,5 миллиарда рублей. Мы только что заключили соглашение с федеральным Фондом защиты прав дольщиков. Эти деньги поступят в региональный фонд, который выступит застройщиком четырех проблемных объектов. Это дом 57 на ул. Достоевского и три дома в ЖК «МЧС»: второй, третий и четвертый. Наблюдательный совет федерального фонда принял решение, что эти деньги будут выделены.

— Но пришлось создать другой республиканский фонд. Почему?

— Да, юридически речь идет про второй региональный фонд, который был создан специально для применения этого нового механизма. Но по факту это та же команда, тот же самый республиканский штаб все будет координировать. Решение о создании второго фонда было принято в связи с тем, что в законе указаны очень серьезные требования к работе фонда. Нельзя было выполнить определенные требования федерального Фонда защиты прав дольщиков в рамках первого фонда, потому что у него есть свои обязательства, имущество (земельные участки), денежные средства. Поэтому создан отдельный региональный фонд, который соответствует всем требованиям федерального.

— В какой стадии вопрос выделения финансирования для достройки дома на Достоевского и трех домов в ЖК «МЧС»?

— Сначала фонд должен официально стать застройщиком этих объектов. Это нужно сделать через арбитражный суд. В ближайшее время мы подадим в арбитражный суд заявление о намерении стать новым застройщиком, суд вынесет определение, что все дольщики, земельный участок и сам объект переходит в наш фонд.

— Кто будет ответчиком в арбитражном суде?

— Согласно процедуре, в данном случае не требуется ответчик.

— Не могут ли МЧС и Росимущество вмешаться и препятствовать в ситуации с ЖК «МЧС», или наоборот?

— Думаю, все заинтересованы в достижении важнейшей государственной цели — решению проблемы обманутых дольщиков. Надеемся, здесь не встретим сопротивления в судах и дома перейдут в фонд. Другой вопрос, что речь идет о двух разных застройщиках: «ФОН» и «Свей». У них различные ситуации, и суды по ним могут потребовать разного количества времени. К примеру, может вмешаться кто-то из залоговых кредиторов и в этом случае принятие решения может затянуться.

Думаю, все заинтересованы в достижении важнейшей государственной цели — решению проблемы обманутых дольщиков. Надеемся, здесь не встретим сопротивления в судах и дома перейдут в фонд

Генподрядчика в ЖК «МЧС» и на Достоевского определит тендер

— Что потом?

— Потом в соответствии с соглашением, которое мы заключили, будет разработана проектно-сметная документация. Она пройдет госэкспертизу, по итогам которой размер финансирования будет уточняться. Цифра в 5,5 миллиарда, которую я назвал, ориентировочная, предварительная. В соглашении, которое мы заключили с федеральным Фондом защиты прав дольщиков, прописано, что размер финансирования будет уточняться в зависимости от результатов госэкспертизы. Но федеральный фонд в любом случае выделит все финансирование, согласно смете.

— А как определили сумму в 5,5 миллиарда?

— Она появилась в результате приблизительной визуальной оценки объектов экспертами федерального фонда. Но цифра будет уточняться. Уже после того, как мы станем застройщиком, мы сможем заказать смету, провести госэкспертизу и направить ее в Фонд зашиты прав дольщиков, и на этом основании данный фонд сможет пересмотреть сумму финансирования и выделить деньги.

— Какие работы и сроки по этим объектам запланированы на следующий год?

— Планируем, что к началу строительного сезона на объектах уже начнутся работы и дальше они будут вестись в соответствии с графиком производства работ. В соответствии с соглашением, график разрабатываем мы и направляем в фонд на согласование. По каждому объекту будет свой график и свои сроки.

— Каким образом вы будете исполнять функции застройщика? Нанимать проектную организацию и генподрядчика?

— Мы привлечем технического заказчика, который, в соответствии с градостроительным кодексом, будет выступать заказчиком по данным договорам и осуществлять строительный контроль. Привлечем проектировщика, генподрядчика, но именно технический заказчик будет курировать строительную часть. В соответствии с постановлением о создании фонда техническим заказчиком будет выступать ГИСУ РТ. А генподрядчик будет определен через конкурс в соответствии с 223-ФЗ.

— Каким образом будут выделяться деньги из федерального фонда?

— Поэтапно, траншами, по итогам выполненных работ. Точная сумма будет определена по итогам разработки сметы и проведения госэкспертизы.

— Как деньги будут делить между домами?

— Эта сумма не поступит нам единомоментно. Мы откроем финансирование через федеральный фонд, заключим четыре договора на достройку четырех объектов, подрядчики будут нам выставлять счета, которые будут оплачивать федералы через наш региональный фонд.

— В каком порядке строители будут заходить на проблемные дома?

— Юридически мы за все объекты возьмемся одновременно. Но у каждого из них своя ситуация. Дом на Достоевского стоял 16 лет, там требуется техобследование. В свайных домах ЖК «МЧС» техобследование может потребовать меньше времени, и там дома можно будет начать быстрее. Там, возможно, и смета будет готова быстрее, потому что на третий и четвертый дома она не будет сильно отличаться, они идентичные. Ну и, как я сказал, многое будет зависеть от ситуации в суде, по какому из объектов нам раньше передадут объекты.

Юридически мы за все объекты возьмемся одновременно. Но у каждого из них своя ситуация. Дом на Достоевского стоял 16 лет, там требуется техобследование. В свайных домах ЖК «МЧС» техобследование может потребовать меньше времени, и там дома можно будет начать быстрее

«Немножко набьем себе шишек»

— Как дольщики домов в ЖК «МЧС" и дома на Достоевского относятся к вашим решениям в целом к сложившейся ситуации?

— Мы с ними находимся в активном контакте, они очень воодушевлены, поддерживают нас. Но я их сразу предупреждаю, что механизм новый. Мы общаемся с другими регионами, где созданы такие же фонды. Этот путь мы пройдем впервые и, думаю, немного набьем себе шишек по пути. Дольщиков я предупредил, что, возможно, наш путь будет не самый простой, но мы пойдем по нему и будем достраивать дома в соответствии с новым механизмом.

— На каком этапе другие регионы?

— Мы вместе с Ленинградской областью идем впереди, первопроходцы. Ленинградская область на пару недель нас опередила, они уже подали заявления в арбитражный суд и получили заключения Минстроя РФ.

— Что будет с первым фондом?

— Он продолжает работать, потому что у нас есть ряд объектов, которые мы начали достраивать через него. Есть несколько проектов, к которым мы планируем приступить вне сотрудничества с федеральным Фондом защиты прав дольщиков.

«Компенсации хватит на другую квартиру»

— Что будет с другими проблемными объектами? Например, дом №5 в ЖК «Молодежный».

— У нас остается три нерешенных вопроса. Это дома №3 и №6 в ЖК «Золотая середина» и дом №5 в ЖК «Молодежный». Мы планируем по ним идти через федеральный Фонд защиты прав дольщиков, но необходимо решить ряд юридических вопросов. По «Молодежному» нужно освободиться от залоговых требований по земле (есть банковское обременение, как недавно выяснилось, из-за этого нельзя зарегистрировать новый договор аренды), по «Золотой середине» — разобраться с проектом.

— А в каком банке заложена земля ЖК «Молодежный»?

— Это один из банков, который находится в конкурсном управлении АСВ. Вопрос снятия залога решается в судебном порядке.

— А по «Золотой середине» какая ситуация?

— Там нет проекта. Только что по дому №6 в 11-м арбитражном апелляционном суде принято фактически окончательное решение о сносе девяти этажей. Юридически это решение можно оспорить, но при этом его уже можно исполнять, так как прошла апелляция, и оно вступило в законную силу.

— Город будет сносить?

— Пока не могу сказать, так как решение только что принято.

— Неужели это реально, снести половину дома, девять этажей?

— Насколько я знаю, да, реально. Если это произойдет, останется привести в порядок и сдать нижние девять этажей.

— А третий дом?

— Занимаемся разработкой проекта. Проблема домов №3 и №6 в ЖК «Золотая середина» в том, что там дольщиков больше, чем квартир. И мы ведем переговоры с федеральным Фондом, чтобы достроить дома в существующем конструктиве, а тем, кому квартир не достанется, выплатить компенсации. То есть объединить две формы поддержки.

Проблема домов №3 и №6 в ЖК «Золотая середина» в том, что там дольщиков больше, чем квартир. И мы ведем переговоры с федеральным Фондом, чтобы достроить дома в существующем конструктиве, а тем, кому квартир не достанется, выплатить компенсации

— Как люди реагируют на перспективу получить не квартиры, а компенсации?

— Мы работаем в этой части с федеральным Фондом, и один из механизмов помощи дольщикам — это компенсации по рыночной стоимости.

— По рыночной стоимости на сегодняшний день? На эти деньги можно будет купить равноценную квартиру?

— Думаю, полученных средств хватит на покупку квартиры в другом доме. В законе четко прописано, что компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости равноценного имущества.

— Есть ли те, кто хочет получить компенсацию?

— Вопрос периодически возникает: не все готовы ждать долго. Но тут необходимо решение федерального фонда, у нас таких прецедентов пока нет.

— Что касается ЖК «МЧС», на дом №2 зашел «Комосстрой», на два блока. А что с остальными блоками, есть представление?

— Как я сказал, подрядчика определим через торги, после того, как нам передадут в судебном порядке объекты. Он заходит и строит.

— Будете ли работать по другим домам по отработанной схеме с предоставлением застройщикам земельных участков?

— Пока задачи такие: по этому механизму достраиваем то, что уже начали. По механизму федерального фонда, как я уже сказал, достраиваем четыре дома и еще на три дома заявимся. У нас появился еще один проблемный объект — это ЖК «Мелодия» в Казани. Но там небольшая сумма требуются для достройки.

— Что касается земельных участков, которые фонд получил от республики. Что будет с ними, если достраивать проблемные объекты будете по другой схеме?

— Будем возвращать, чтобы они были использованы для решения других государственных задач.

— К какому сроку планируется одолеть все долгострои?

— Думаю, в 2021 году мы будем близки к завершению строительства на всех объектах. В 2020 году начнем, скорее всего, все, а дальше будет зависеть от сроков строительства.

Думаю, в 2021 году мы будем близки к завершению строительства на всех объектах. В 2020 году начнем, скорее всего, все, а дальше будет зависеть от сроков строительства

«Механизм эскроу — большое благо»

— Какие проблемы планируется решить в 2020 году?

— В следующем году будет сдача пяти домов, которые уже строятся, плюс точно запускается дом по улице Заслонова, до конца решится вопрос с предоставлением квартир дольщикам второй и третьей очереди дома 65/03 в Набережных Челнах. Этот дом достраиваться не будет, дольщикам предоставят квартиры в других домах, идут переговоры с инвесторами. Речь идет о 30 квартирах. Плюс, о чем я уже сказал, точно начнем строить четыре дома по механизму федерального фонда и заявимся на остальные. Вероятно, и по ним сможем начать работы в следующем году.

— В Татарстане на днях сдали первый дом, построенный по новому механизму эскроу-счетов. Как вы думаете, поможет ли эта реформа навсегда победить проблему обманутых дольщиков, или лазейки все же останутся?

— Это серьезная задача для контролирующих органов, чтобы застройщики не использовали никаких иных механизмов привлечения средств дольщиков, кроме механизма эскроу-счетов. Все другие механизмы ведут к рискам для дольщиков и проблемам для государства. Это могут быть инвестиционные договоры, жилищно-накопительные кооперативы и так далее. Мы считаем, что реформа со счетами эскроу — это большое благо, и, если все будет хорошо, то мы избавимся от проблемы обманутых дольщиков. Но все равно останутся недобросовестные застройщики, которые будут пытаться обойти закон. Задача государства — пресекать это.

— Что можно посоветовать людям, которые выбирают квартиру в новостройке?

— Использовать только договоры долевого участия, в котором ваши деньги защищены механизмом эскроу-счетов. Возможно, застройщики будут предлагать более выгодные варианты, но, думаю, примеры дома на Достоевского и ЖК «МЧС» ясно дали понять, что лучше заплатить больше, но быть защищенным.