Максим Николаев: «Новые условия семейной ипотеки повысят спрос в районах Казанской агломерации»
В России продлили семейную ипотеку до 2030 года, но с существенными изменениями, которые коснулись прежде всего передовых регионов, включая Татарстан. Новшества существенно сократили круг заемщиков. При этом изменять параметры программы в ближайшее время не планируется, поскольку мера сильно зависит от ключевой ставки ЦБ, заявил накануне вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Своим мнением о новых условиях господдержки и их влиянии на изменение спроса на рынке жилья республики в авторской колонке для «Реального времени» делится управляющий партнер «БМП Брендс груп» Максим Николаев.
Семейная ипотека до изменений
До июля 2024 года семьи с одним ребенком, родившимся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, и семьи с ребенком-инвалидом, который родился до 31 декабря 2023 года, могли приобрести жилой дом, квартиру в готовом или строящемся доме по договору долевого участия или купли-продажи. Также можно было получить средства на строительство дома с привлечением подрядчика.
Кроме того, семейная ипотека была доступна для семей с двумя и более детьми до 18 лет, которые могли купить квартиру в готовом или строящемся доме или построить индивидуальный жилой дом с помощью подрядчика.
Основные параметры кредита по семейной ипотеке включали минимальную ставку 6% годовых, первоначальный взнос от 20,1% от стоимости недвижимости и сумму кредита до 12 млн рублей в Москве и области, Санкт-Петербурге и области, и до 6 млн рублей в других регионах РФ.
Важный момент — не было ограничений по месту расположения объекта, допускалось приобретение жилья на всей территории России.
Новые правила программы
После вступивших в июле 2024 года изменений, на ипотеку под ставку 6% на покупку квартиры или строительство жилого дома могут рассчитывать семьи, где есть хотя бы один ребенок не старше 6 лет включительно или ребенок инвалид до 18 лет вне зависимости от даты рождения.
Семьи же с двумя несовершеннолетними детьми могут воспользоваться таким предложением для покупки квартиры или строительства жилого дома только в 35 регионах, либо в малых населенных пунктах с численностью населения до 50 тысяч человек. В список этих 35 регионов входят регионы, нуждающиеся в дополнительной стимуляции строительной отрасли, поэтому Татарстан, где с объемами ввода жилья проблем нет, в этом перечне не представлен. А это значит, что в крупных городах республики на семейную ипотеку под 6% могут рассчитывать только те семьи, в которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет, либо ребенок инвалид до 18 лет. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми программой смогут воспользоваться только в малых городах, численность населения которых не превышает 50 тысяч человек.
Условия по суммам остались прежними — все так же в ипотеку можно взять до 6 млн рублей с минимальным первоначальным взносом 20,1%. Исключение составляют Москва и область, Санкт-Петербург и область — там сумма займа может достигать 12 млн.
Что брать — квартиры или дома ИЖС?
Существенным изменением стало условие для покупки ИЖС — только с подрядчиком через эскроу в рамках условий пилота «ИЖС с эскроу». С одной стороны — давно назревавшее решение, которое обезопасит прежде всего покупателей от недобросовестных застройщиков. Ведь если на стройке что-то пойдет не так, и подрядчик не сможет выполнить взятые на себя обязательства, покупатель получит свои средства обратно в рамках закона. С другой стороны, при таких условиях сильно страдает сторона выбора. Дело в том, что сегодня на татарстанском рынке крайне мало застройщиков домов ИЖС, практикующих работу с эскроу-счетами, этот процесс только-только начал запускать этим летом и должно пройти достаточно много времени, чтобы больше компаний перешли на эскроу и наладили свою работу в новых реалиях.
В этой связи считаю, что при выборе вида жилья в рамках семейной ипотеки, квартиры, конечно, обладают рядом преимуществ перед объектами ИЖС:
- Во-первых, такие объекты строятся давно зарекомендовавшими себя на рынке застройщиками, у которых большой выбор квартир разных конфигураций, в том числе по программам долевого строительства, которые уже давно работают с применением эскроу-счетов и успели наладить все процессы.
- Во-вторых, многоквартирные дома передаются управляющим компаниям, которые работают по общепринятым стандартам и с собственников жилья снимается «коммунальная» головная боль по уходу и обслуживанию дома.
- В-третьих, — инфраструктура. Многоквартирные дома возводятся комплексно, имеют благоустроенные дворы, удобные подъездные пути, обилие магазинов, аптек и прочей инфраструктуры в шаговой доступности.
Развитие Казанской агломерации
Обновление условий семейной ипотеки смещает фокус внимания покупателей на рынке жилья Татарстана в сторону периферии. В условиях этих изменений ожидается повышение спроса прежде всего на жилье в районах, расположенных в непосредственной близости к Казани, составляющих Казанскую агломерацию, а особенно: Лаишевском, Пестречинском, Зеленодольском, Высокогорском.
Сейчас активно реализуется два крупных проекта агломерации «Большой Зеленодольск» и «Лаишевский узел». В первом — к 2036 году планируют построить около 5 млн кв. м жилья, во втором — порядка 4,2 млн к 2030 году. В лаишевском направлении реализуются проекты с участием федеральных средств, на которые будут построены магистральные инженерные коммуникации: вода, канализация, насосные станции. В этом году состоялось открытие скоростной автомобильной дороги М-12 «Восток» Москва — Казань. Опережающими темпами идет строительство объездной дороги села Сокуры. Если говорить о социальной инфраструктуре — строятся школы и детские сады, больницы и поликлиники.
Такое развитие делает район привлекательным для крупных компаний, торговых сетей, предприятий, которые создают новые рабочие места, что, в принципе, в будущем может исключить необходимость ездить на работу в Казань и тратить время на дорогу. Все это, конечно, является весомыми аргументами при выборе места для покупки жилья.
Резюмируя, можно сказать, что обновленная программа семейной ипотеки расширила возрастные ограничения по дате рождения детей, но сузила географию ее применения в некоторых регионах, в том числе и в Татарстане. Семьи с детьми до 6 лет включительно смогут приобретать жилье повсеместно, а семьи с несовершеннолетними детьми от 7 лет — только в небольших населенных пунктах с населением до 50 тысяч человек. Это увеличит продажи жилья в районах республики, преимущественно вблизи крупных городов.
Особенно привлекательными станут районы Казанской агломерации, где городская инфраструктура приближена к столичной, есть рабочие места, а цены на жилье значительно ниже. Кроме того, внимание покупателей будет сосредоточено преимущественно на квартирах, а не на ИЖС, поскольку по условиям семейной ипотеки застройщики обязаны использовать эскроу-счета. Однако пока таких застройщиков немного и выбор ограничен.