Антонина Дарчинова: «Процент тех, кто может купить квартиру, уже значительно сократился»
Эксперт рынка недвижимости — о необходимости льгот в ипотеке, проектном финансировании и импортозамещении в стройотрасли
Для российских строителей в правительстве разработали большой пакет мер поддержки, чтобы не сбавлять темпов ввода в эксплуатацию гражданских и промышленных объектов. Часть инициатив касается сокращения инвестиционно-строительного цикла, создания инфраструктуры и сохранения порядка изменения цены госконтракта в связи с ростом стоимости ресурсов. Кроме того, ряд шагов сделан для поддержки импортозамещения. Татарстанский эксперт рынка недвижимости Антонина Дарчинова оценила предложения правительства, рассказала, в какой еще помощи нуждается стройотрасль и насколько серьезно она зависит от импорта. В авторской колонке для «Реального времени» она пишет, какие технологии нужно развивать внутри России, чтобы помочь строителям, и как изменится стоимость жилья в условиях кризиса.
Нужна поддержка по ипотечному кредитованию и проектному финансированию
Пока наибольшее влияние на строительную отрасль оказали ожидания ухудшения экономической обстановки и увеличение ключевой ставки Центробанка. Первое привело к тому, что производители даже местных строительных материалов начали увеличивать стоимость поставок. Второе поспособствовало увеличению стоимости проектного финансирования и росту ставок по ипотеке, что прямым образом влияет на спрос на жилье.
Прежде всего сфера строительства очень ждет поддержки по ставкам проектного финансирования и ставкам ипотечного кредитования. Уже появились новости о том, что сумма кредита по льготной ипотеке увеличена с 3 до 6 миллионов, осталось дождаться подробностей.
Но для рынка новостроек Казани 6 миллионов — это сумма покупки ограниченного количества лотов. Наш рынок недвижимости по уровню цен и среднему чеку в большей степени похож на рынок Санкт-Петербурга, для которого установлен лимит в 12 млн рублей.
На замену европейским придут китайские лифты
Если говорить о проблемах импортозамещения, то отмечу, что именно в сфере строительства не такое большое количество материалов производится за пределами России. В основном речь идет о зарубежных инженерных системах.
Чаще всего устанавливались импортные лифты, системы кондиционирования и вентиляции, СКУД, газовые котлы. Да, можно производить и закупать это оборудование в России, но есть зависимость от импортных комплектующих и технологий.
Пока сложно сказать, какие позиции и почему подорожали — ценник на многие строительные материалы продолжает колебаться. Для отрасли существенным является рост цен на бетон, металл и кирпич.
Кроме того, произошло очень серьезное увеличение стоимости лифтов, так как ранее чаще всего закупались европейские марки. Сейчас нужно искать новых поставщиков, договариваться с китайскими производителями и заводами.
Новостройки подорожают, вывод новых проектов заморозят
Пока себестоимость жилья выросла примерно на треть — не менее чем на 30%. Но это еще не устоявшийся показатель, возможно, будет и больше. Как следствие, цены на квартиры в новостройках значительно вырастут в ближайшее время — это точно.
Однако и спрос на первичное жилье сейчас не растет. Чтобы найти баланс, скорее всего, застройщики значительно сократят предложение, заморозив вывод на рынок новых проектов.
Цены на вторичном рынке обычно подтягиваются за новостройками. Однако в связи с тем, что тут решение по цене принимает не девелоперская компания, а лично собственник жилья, возможны точечные снижения на конкретные лоты при необходимости срочной продажи.
С учетом сложной экономической ситуации и падения покупательной способности значительная часть населения остается не обеспеченной жильем. При этом потребность граждан в качественном жилом фонде остается высокой.
Но доля тех, кто может купить квартиру или вообще позволить себе улучшение жилищных условий, уже значительно сократилась в связи с очень высокими ставками по ипотеке. В будущем многое на рынке жилья будет зависеть от того, какие решения и субсидии будут в этой сфере.
«Риск увеличения сроков строительства и ввода в эксплуатацию вполне реален»
Вероятность того, что уже строящиеся объекты не будут завершены, пока минимальна. Но риски увеличения сроков строительства и ввода в эксплуатацию домов вполне реальны. Особенно для тех проектов, где застройщикам придется пересматривать договоры поставки, быстро искать замену импортным материалам.
Тем не менее, по мнению коллег по рынку недвижимости, такая отсрочка ввода жилья произойдет не у всех и продлится не более 3—6 месяцев.
Говоря о перспективах, стоит отметить, что экономия ресурсов напрямую связана с экологическими инициативами. Я думаю, что в ближайшее время увеличится внимание застройщиков к сфере вторичного сырья и возобновляемых источников энергии.
Но пока фокус внимания главным образом на финансовой сфере, ведь нужно успевать за новостями и новыми ограничениями. Любое развитие рынка и строительной отрасли в новых реалиях возможно только после стабилизации обстановки.
Справка
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».