Вираж на третьей подлетной: с «Туполева» потребовали выкупить земли за 40 млн рублей

Минпромторг РФ и «Туполев» привлекли к ответу

Новый виток судебного противостояния назревает вокруг частных «замороженных» земель, попавших в зону аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское). Что делать с множеством пустующих участков в границах запретной подлетной зоны, оказавшихся без дела после их приобретения? Если строить на них нельзя, то, может, государство выкупит их для собственных нужд? Именно такой выход из тупикового положения увидела конкурсный управляющий казанской строительной компании «Фарус» Елена Дударева, выступающая в интересах кредиторов обанкроченного застройщика.

Арбитражный суд Татарстана в середине февраля принял к рассмотрению ее исковое заявление к Минпромторгу РФ и АО «Туполев». В нем она потребовала признать незаконным отказ АО «Туполев» выкупить земельные участки по их рыночной стоимости, а также попросила суд обязать госкомпанию заключить такое соглашение. «Возбудить дело по заявлению конкурсного управляющего ООО «Строительная компания Фарус» (г. Новосибирск) к Министерству промышленности и торговли РФ и к АО «Туполев» о признании незаконным отказа заключить соглашение о выкупе земельных участков по их рыночной стоимости, об обязании заключить соглашение о выкупе земельных участков по их рыночной стоимости», — говорится в определении судьи Шайдуллина.

Конкретная информация о сути предъявляемых требований к Минпромторгу РФ (т.е. почему ведомство привлечено к спору, — прим. ред.) не приводится. Не фигурирует рыночная стоимость, по которой «Туполеву» предлагается выкупить земельные участки. В целом исковые требования выглядят достаточно расплывчатыми и неопределенными. Привлекает внимание лишь безусловно высокий статус ответчиков. Минпромторг РФ не так часто привлекают к судебным спорам, поэтому его участие вне зависимости от исхода дела обещает сделать процесс громким.

Судебный бой после 10-летнего затишья

Впрочем, у этого московско-казанского противостояния есть давняя подоплека. Как известно, свыше 10 лет назад гендиректор строительной компании «ФаРУС» (тогда она так называлась) Рустем Юнусов приобрел под коттеджную застройку большую территорию, оказавшуюся в подлетной зоне военного аэродрома Борисоглебское. Несмотря на летные ограничения, компания рекламировала «застройку микрорайона «Новое Царицыно» в 47,6 га, что равнозначно площади третьей подлетной зоны аэродрома (всего их шесть). Первый грандиозный скандал разразился в 2013 году, когда несколько построенных частных домов оказались под угрозой сноса. Тогда по настоянию КАПО им. Горбунова прокуратура РТ пришла к выводу о незаконности застройки, а исполком Казани направил владельцам иски о сносе. В 2015 году глава СК «ФаРУС» пытался через суд выкупить у КАПО прилегающие земельные участки площадью более 31 га, но проиграл.

В мае 2022 года СК «ФаРУС» после скоропостижной смерти Рустема Юнусова подверглась процедуре банкротства. В его окружении сообщили «Реальному времени», что он скончался от онкологического заболевания, а иск о банкротстве подала его супруга Юлия Владиславовна Юнусова в интересах трех несовершеннолетних детей. Одна из причин — долг по обязательным платежам в бюджет. «ФНС стала одним из основных кредиторов третьей очереди с реестровым требованием около 15 млн рублей», — сообщила помощник конкурсного управляющего СК «Фарус».

«Фарус» предложил «Туполеву» выкупить за 40 млн рублей

Новый раунд судебной тяжбы с «Туполевым» разыгрался при распродаже земельных участков. Как следует из материалов, к началу банкротства в собственности у СК «Фарус» осталось 36 земельных участков общей площадью около 3 га. Каждый из них относится к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования — для сельскохозяйственного производства. Но зато земли имеют ограничения по режиму использования, так как отнесены к третьей подлетной зоне аэродрома экспериментальной авиации Борисоглебское. Согласно приказу Минпромторга РФ №2293 от 24.06.2021 г., в третьей подзоне запрещается размещать объекты, высота которых превышает предельно допустимые ограничения, которые установлены для этого конкретного аэродрома. Видимо, по этой причине перевести земли в категорию ИЖС для последующего строительства жилья собственникам «Фаруса» не удалось.

16 февраля этого года конкурсный управляющий СК «Фарус» Елена Дударева провела торги по продаже 36 земельных участков, но большинство торгов были признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок, следует из протокола. Лишь по двум лотам поступило по одной заявке: их выкупили жители Альметьевска и Казани. По словам помощника конкурсного управляющего Елены Дударевой, рассчитывать на продажу всех земельных участков не приходится, так как они имеют ограничения по режиму использования. «Для защиты интересов кредиторов СК «Фарус» мы направили предложение в адрес АО «Туполев» о выкупе всех земельных участков по рыночной стоимости, — рассказала она. — Они оценены в пределах 40 млн рублей. Но «Туполев» отказался их приобретать».

Почему «притянули» Минпромторг РФ

При подаче иска о понуждении к выкупу конкурсный управляющий «Фаруса» посчитал необходимым привлечь Минпромторг РФ. «Эти участки расположены в пределах кадастрового квартала No 16:16:120601, который по приказу Минпромторга РФ №2293 от 24.06.2021 г. включен в границы приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское)», — пояснила помощник конкурсного управления Елены Дударевой. На этом основании управляющий решила, что «Туполева» можно обязать к выкупу земель.

В ОАК (в чью структуру входит «Туполев») не согласны с такой позицией: «АО «Туполев» считает требования по иску не обоснованными, основания для возмещения ущерба отсутствуют», — сообщили в пресс-службе ОАК. Там заверили, что АО «Туполев» будет защищать свою позицию в суде.

К приаэродромной зоне, отмечают эксперты, относятся земли в радиусе 30 км. Они делятся на семь подлетных зон, в которых установлены разные ограничения по использованию и застройке земельных участков. Например, если в 1-й и 2-й зонах могут размещаться только объекты аэропорта, то в 3-й зоне действуют ограничения по высоте возводимого объекта. Так что теоретически дома низкой высотности могут быть построены. В 4-й и 5-й зонах запрещено строить объекты, угрожающие безопасному взлету/посадке воздушных судов (ЛЭП, радиостанции и другие), а в 6-й зоне нельзя размещать объекты, привлекающие колонии птиц, например, мусорные свалки и фермы, отмечают эксперты. Однако в прошлом году УК ПЖКХ смогло добиться размещения в 6-й подлетной зоне аэродрома Борисоглебский второй очереди полигона «Восточный».

К тому же недавно Росавиация ввела добровольный порядок согласования строительства частных домов. Руководство каждого аэропорта гражданской и военной авиации должно самостоятельно разработать проект своей приаэродромной территории (ПАТ) и согласовать его с Росавиацией, что должно упорядочить застройку в этих зонах.

Интересно, что буквально в конце февраля банкротство СК «Фарус» неожиданно прекратили. Руслан Юнусов (брат основателя компании) досрочно погасил долг СК «Фарус» по обязательным платежам в бюджет сумме 9,4 млн рублей, став правопреемником ФНС по обязательствам СК, следует из материалов дела о банкротстве. Решение вступит в силу в течение 10 дней, если не будет обжаловано, уточнил помощник конкурсного управляющего. Остальные кредиторы из числа членов семьи Юнусова отозвали свои требования. Таким образом, Руслан Юнусов становится собственником оставшихся 34 участков в третьей подлетной зоне. Будет ли отозван иск к «Туполеву» или брат скончавшегося основателя стройкомпании будет продолжать судебный бой за третью подлетную, пока неизвестно. Не исключено, что разыграется второй вариант, так как иск был подан после того, как Руслан Юнусов подал ходатайство о погашении долга перед ФНС.

По мнению экспертов, перспектива выиграть дело почти нулевая, так как застройка любого участка в радиусе действия аэродрома обязательно должна согласовываться с его руководством. «Правовое регулирование на приаэродромной территории было всегда. Еще в советское время эти нормы были закреплены в Воздушном кодексе Союза ССР (глава 4 ст. 34, 35 ВК СССР), а в настоящее время на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с Воздушным кодексом РФ», — говорит негосударственный судебный эксперт, технический директор АНО «ЦНЭ «Барсэксперт» Юрий Останин. — Так, проектирование, строительство и развитие городов и других населенных пунктов, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов должны, производиться с соблюдением требований безопасности полетов, с учетом возможных вредных физических воздействий на здоровье населения и деятельность предприятий, учреждений и организаций. Соблюдение этих норм является обязанностью не только органов власти, организаций, но и граждан», — указал он.

«В отношении ситуации с Казанским авиазаводом, думаю, что была история с закрытыми данными, и вопрос внесения этих данных о зонах приаэродромной территории был делом времени. Соответственно, получается, что на участке «истории развития» получилась некая «серая» зона, а именно переходный период в разработке и приведении норм и правил застройки территории г. Казани в соответствии с требованиями законодательства, внесением ЗОУИТ в ЕГРН и датой вступления в действие Градостроительного кодекса РФ (2004 год). Тут особо хочется подчеркнуть, что согласование для строительства в приаэродромной территории требовалось всегда, а выполнение данного требования гражданами и организациями при начале строительства на своих участках во многих случаях остается под вопросом. До 2014 года строительство в приаэродромной территории надо было согласовывать с начальником аэродрома. Но Верховный суд отменил это правило из-за того, что оно противоречило Воздушному кодексу (решение ВС от 23.01.2014 №АКПИ13-1080), иными словами, если не получить такое согласование, то суд признает строительство незаконным однозначно. Из всего можно сделать вывод, что новое строительство зависит исключительно от утвержденных ограничений в зонах и подзонах приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское)».